Легализация
самостроя в Москве

Мы обязуемся вернуть полную сумму, если узаконить недвижимость не получится. Однако нужно отметить, что в нашей практике таких ситуаций пока не возникало.

Дело в том, что работе по признанию права собственности на самовольную постройку или ее легализации предшествует глубокая экспертиза. Она включает не только изучение документов и самого объекта, но и направление запросов в госорганы и консультации с контролирующими инстанциями.

Мы прорабатываем разные варианты регистрации самостроя, в том числе в обход Градостроительной комиссии города Москвы или через суд. Если аудит показывает, что узаконить самострой невозможно, мы сообщаем об этом заказчику.

Нет, наша фирма специализируется только на коммерческой недвижимости любого назначения.

Как правило, нам требуется от 2 до 6 месяцев, чтобы завершить проект под ключ (с учетом аудита, подготовки документов, направления писем и обращений в государственные органы и т.д.).

Точные сроки мы сообщаем на старте работ, они прописываются в договоре. Задержки по нашей вине исключены.

Мы используем прогрессивную систему расчета цены услуг — она зависит от объема работ. В некоторых случаях для узаконивания самостроя через ГЗК необходимо согласование строительства с Москомнаследием, Минкультурой, Роснедрами и другими инстанциями. Стоимость будет зависеть и от того, какие документы уже есть на руках у заказчика: потребуются АГР, ЗОС, паспорт безопасности, геоподоснова и др.

В любом случае мы согласуем цену услуг на старте работ и прописываем ее в договоре. «Хэлп Девелопмент» работает на 100 % в белую. Вы будете точно знать, за что платите. Окончательный расчет мы проводим после снятия с недвижимости всех правовых рисков. Если по каким-то причинам мы не сможем легализовать объект, то полностью вернем уплаченную сумму.

Вопреки распространенному мнению, самострои — это не только объекты, которые возведены без разрешения на строительство. К этой категории также относятся самовольные реконструкции: параметры существующего здания изменяются, и в результате оно перестает соответствовать документам БТИ или разрешению на строительство. Любые неузаконенные пристройки, надстройки, мансардные этажи, возведенные для увеличения площади, превращают здание в самострой.

Еще одной причиной для признания объекта самостроем является несоответствие градостроительной документации. Так, правила землепользования и застройки определяют для участка вид объектов и их предельно разрешенные параметры строительства по этажности, площади и т.д. Нельзя возвести на земельном участке сельскохозяйственного назначения офисное здание. Потребуется сначала внести изменения в ПЗЗ, а затем узаконить объект.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, согласование самостроя возможно только при соблюдении следующих требований:

1. Заявитель имеет право возводить постройки на земельном участке или реконструировать постройку. Он должен быть собственником недвижимости или иметь договор аренды с городом.

2. Объект самовольного строительства не несет угрозы жизни, а его наличие не нарушает прав других граждан.

3. Строение соответствует требованиям градостроительной документации, в том числе в пунктах, касающихся видов разрешенного использования участка и предельно допустимых параметров разрешенного строительства.

Прежде чем начинать легализацию самостроя через ГЗК, необходимо убедиться, что объект соответствует данным требованиям. Если в случае со вторым и третьим пунктами можно предпринять меры, например внести изменения в ПЗЗ для смены ВРИ земельного участка или устранить технические несоответствия строения, то в вопросах права собственности варианты урегулирования практически отсутствуют.

Прежде всего — разобраться в причинах. Специалисты проанализируют ответ комиссии и определят, что можно сделать, чтобы устранить претензии госорганов. Наш опыт легализации самостроев в Москве и Московской области показывает, что в большинстве случаев узаконить объект удается без обращения в суд. Вариант легализации объекта через ГЗК быстрее и дешевле, поэтому сначала мы пытаемся действовать именно таким образом.

Обращаться в суд имеет смысл, когда есть уверенность, что решение будет в пользу нашего заказчика. Предметом иска может быть признание права собственности на дом или обжалование незаконного решения исполнительных органов власти. Также защита объекта в суде необходима, когда объект внесен в списки 819-ПП и собственник получил иск от ДГИ. Судебное разбирательство занимает от нескольких месяцев. Пакет документов, которые необходимо предоставить суду, совпадает с тем, который подготавливается для узаконивания самостроя в Москве через ГЗК. После принятия положительного решения самострой можно будет зарегистрировать в Росреестре.

Легализация самовольной постройки в Москве — единственный способ снять с объекта правовые риски и получить возможность распоряжаться им. Так, объект, который является самостроем, невозможно продать или сдать в аренду.

Худший вариант для собственника — составление Госинспекцией по недвижимости акта о наличии незаконно размещенного объекта и включение его в перечень, установленный постановлением № 819-ПП. Это грозит собственнику:

— штрафом — от 5 до 20 % от кадастровой стоимости земельного участка;

— расторжением договора аренды муниципального имущества;

— требованием привести объект в соответствие Градостроительному кодексу, строительным нормам, правилам безопасности;

— сносом объекта.

Легализацию самовольной постройки в Москве лучше начать до того, как ее выявит ГИН.

Мы просим принести на консультацию все имеющиеся документы от БТИ (технический паспорт, поэтажный план, экспликацию), подтверждение права собственности (договор купли-продажи/аренды), выписку из ЕГРН, все обращения и письма, которые направлялись в контролирующие органы или были получены от них.

На основании данных бумаг будет проведен правовой анализ объекта, и мы определим, какие документы потребуется получить в дальнейшем.