Внесение
изменений в ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это документ градостроительного зонирования, цель которого — определить основные направления социального-экономического и градостроительного развития городского округа или поселения. Фактически ПЗЗ представляет собой регламент, упорядочивающий процесс застройки и определяющий, какие объекты возможно возводить на земельных участках, а какие нет.

В рамках Правил землепользования и застройки производится зонирование, т.е. выделение конкретных зон со своими характеристиками — правилами использования. Разрабатываются ПЗЗ местными властями, и именно к ним нужно обращаться, если необходимо изменить ПЗЗ.

Как правило, документ включает общую часть (описание базовых требований и норм градостроительного регламента и зон), территориальную (графическое отображение зон с подробным текстовым объяснением) и специальную (тут описываются регламенты застройки). Именно на основе ПЗЗ выдают ГПЗУ — документ, описывающий возможности использования земли и являющийся обязательным при строительстве или реконструкции недвижимости.

Где заказать ПЗЗ на земельный участок? Это можно сделать, обратившись в МФЦ или органы муниципального управления. Получив выписку, вы можете проанализировать, какими правилами регламентируется застройка в настоящее время, и понять, нужна ли смена или корректировка ПЗЗ.

Внесение изменений в ПЗЗ — процедура, необходимая собственникам участка, которые хотят использовать ЗУ не прописанным в правилах способом. Согласно законодательству, процедура возможна при:

— нарушении прав и интересов граждан;

— неэффективном использовании земельного участка или объектов капитального строительства;

— занижении стоимости недвижимости;

— несоответствии застройки и схемы территориального плана;

— в некоторых других ситуациях.

Обратиться для внесения изменений в ПЗЗ Москвы, другого населенного пункта или муниципального округа могут не только собственники земельного участка, но и владельцы расположенных на них объектов капитального строительства, а также граждане, постоянно проживающие на данной территории.

Чаще всего в компанию Help Development обращаются с двумя задачами:

1) Изменить границы территориальных зон. Можно как добиться включения участка в одну из соседних, так и установить новую территориальную зону.

2) Изменить градостроительный регламент. К этой категории относится большое количество случаев — от смены разрешенного вида использования участка до увеличения предельных параметров разрешенного строительства.

Дорожная карта изменения генплана или правил землепользования и застройки в Москве будет индивидуальной для каждого отдельного случая и потребует взаимодействия с большим количеством государственных инстанций. Уникальность подхода компании Help Development заключается в том, что мы детально изучаем ситуацию и проводим глубокий анализ документов, прежде чем давать клиенту какие-то гарантии и подписывать договор. Это позволяет свести к минимуму случаи, когда обозначенные на старте работ цели не достигаются.

Предпроектная экспертиза земельного участка включает:

— сбор данных из открытых и закрытых источников;

— консультации с представителями госорганов;

— получение технического и межевого плана, технического заключения и других документов.

В зависимости от конкретной ситуации для внесения изменений в правила землепользования и застройки потребуется обратиться в Департамент городского имущества, Департамент культурного наследия, Городскую комиссию и Москомархитектуру, Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы или другие органы. Наши сотрудники от лица клиента примут участие в рабочих группах по вопросам внесения изменений в ПЗЗ Москвы, публичных слушаниях и общественных обсуждениях.

Финальный этап работы — внесение изменений в 120-ПП. Изменения должны быть отражены на официальном портале Правительства Москвы. После этого нужно проконтролировать, что сведения о земельном участке в ЕГРН изменены. Можно получить ГПЗУ
с измененными характеристиками.

Процедура изменения градостроительной документации достаточно сложная, поэтому при самостоятельной подаче документов велики шансы получить отказ. Основные причины — несоответствие требованиям генерального плана, правилам планировки или межевания территории, градостроительным регламентам, ограничениям, установленным в соответствии с земельным или иным законодательством РФ. Также пакет документов могут вернуть из-за неправильного оформления или нехватки определенных бумаг.

Соответствующие изменения были внесены в законодательство в 2019 году: Упрощенный порядок подразумевает, что в некоторых случаях возможно изменение ПЗЗ без проведения публичных слушаний. Такая возможность, согласно законодательным актам, предоставляется заявителю один раз. Обратиться в госорганы по упрощенной схеме можно, если в градостроительную документацию нужно внести изменения:

— касающиеся видов разрешенного использования;

— касающиеся изменения предельных параметров разрешенного строительства, при этом каждый из показателей меняется не более чем на 10 %.

Например, упрощенным порядком получается воспользоваться, если необходимо изменить ВРИ земельного участка под уже возведенным зданием или изменить площадь объекта, чтобы легализовать входную группу.

Несмотря на то что процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки в Москве по упрощенному порядку стала проще, она все еще требует досконального знания законодательства, прецедентов и механики работы органов исполнительной власти, а также местного самоуправления. Именно поэтому лучше воспользоваться услугой к экспертам Help Development и гарантировать положительный результат.