Анализ
градпотенциала

У нас отлаженный алгоритм оценки градостроительного потенциала территории, который позволяет установить ограничения градостроительной деятельности на земельном участке и оценить возможности для его развития.

1. Формирование одной или нескольких целей — потенциальных вариантов наиболее эффективного использования земельного участка.

2. Получение и анализ выписки из ЕГРН. В ней будут указаны кадастровый номер, адрес, площадь, категория земли и ВРИ, обременения и ограничения, координаты поворотных точек, сведения о правообладателе. Уже на этом этапе мы сможем обнаружить некоторые важные проблемы — например, отсутствие данных о поворотных точках свидетельствует о необходимости уточнения границ земельного участка.

3. Оценка категории земельного участка и видов разрешенного использования. Они должны соответствовать целям заказчика: например, нельзя будет возвести склады на территории, выделенной под сельхоздеятельность.

4. Анализ градостроительной документации. Необходимо проанализировать генеральный план, ПЗЗ, ППТ и ПМ, градостроительный план. Периодически мы сталкиваемся с ситуациями, когда эти документы противоречат друг другу.

5. Выявление ограничений и обременений. Это могут быть как правовые проблемы — например, если земельный участок является объектом судебного иска, так и ограничения, связанные с наличием особо охраняемых зон.

6. Определение предельных параметров разрешенного строительства. Помимо очевидных ограничений (этажность, плотность застройки, отступ от границ участка и др.) есть и неочевидные — например, касающиеся обеспеченности участка социальной инфраструктурой или выделения определенного процента от площади на озеленение.

7. Оценка обеспеченности участка инфраструктурой. Специалисты получают технические условия и определяют возможности подключения объектов к инженерной и дорожной инфраструктуре.

8. Анализ сроков и затрат на снятие ограничений. Для сотрудников «Хэлп Девелопмент» препятствия — не повод отказываться от проекта. Мы прорабатываем возможности снятия ограничений, в том числе консультируясь с представителями госорганов. Пошагово прописываются все шаги и траты на них. Эти данные можно впоследствии будет заложить в экономическую модель проекта.

Подобный документ станет отправной точкой для любого девелоперского проекта. Оценка градостроительного потенциала позволит понять, каким образом можно легально использовать земельный участок, есть ли на нем ограничения, какая максимальная плотность и этажность застройки и т.п. Кроме того, сложится ясная картина, каким видит будущее района муниципалитет, как он будет развиваться в ближайшие десятилетия. Благодаря анализу градпотенциала удастся не только найти наиболее выгодные варианты использования земли, но и убедиться, что в дальнейшем не возникнет проблем с ДГИ, Москомархитектурой, ГИН и другими контролирующими органами.

Наша компания специализируется на работе с коммерческой недвижимостью. Мы сопровождаем девелоперские проекты уже более 10 лет, полностью снимая с объектов правовые риски и находя наиболее выгодные варианты использования. Выполняя проработку и давая оценку градостроительного потенциала, мы не только детально изучаем документацию, но и проводим встречи с представителями госорганов, рассматриваем различные модели внесения изменений в ПЗЗ, обсуждаем проект с нашими коллегами-девелоперами, чтобы оценить их заинтересованность. В итоге вы не просто получаете выписку из общедоступных источников, а глубокий анализ, основанный на нашем многолетнем опыте и проведенных консультациях.

Еще одно важное отличие нашего анализа градостроительного потенциала земельного участка от конкурентов в том, что мы рассматриваем потенциальные возможности. Например, у собственника есть идея использовать участок для возведения торгового центра, однако вид разрешенного использования не позволяет этого сделать. Наши специалисты не только оценят, насколько перспективен данный проект и заинтересует ли он инвесторов, но и рассмотрят возможность внесения изменений в ПЗЗ с госорганами и предоставят пошаговый план, как это сделать.

Мы предоставим проект, в который войдут следующие материалы:

• Развернутая оценка текущего состояния земельного участка. В этом разделе будет приведена информация о локальном и общегородском местоположении (как далеко участок расположен от центра Москвы), транспортной и социальной инфраструктуре, перспективах развития района, зонах с особыми условиями использования.

• Визуально-ландшафтный анализ. Здесь будут указаны данные о максимально разрешенных параметрах строительства, информация о культурной ценности территории и др.

• Расчетные показатели градпотенциала для осуществления инвестиционной деятельности. Мы выполним анализ градостроительной документации, ПЗЗ, ПТТ и других документов, чтобы определить наиболее перспективные варианты использования земельного участка с учетом возможных плотности и высотности застройки. Также будут просчитаны возможности подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

• Пояснительная записка.

Наши услуги включают презентацию анализа градостроительного потенциала территории: мы подробно расскажем, как проводили оценку, к каким выводам пришли и т.д. Наше сотрудничество с заказчиком может продолжиться, если он решит доверить нам устранение выявленных ограничений или разработку концепции девелоперского проекта.

Объем работ отличается в зависимости от самого объекта и целей заказчика, однако практически всегда мы работаем со следующими документами:

• правоустанавливающие документы на участок;

• архитектурная концепция;

• топографические планы;

• выписка из ЕГРН;

• проект планировки территории;

• проект межевания территории;

• правила землепользования и застройки;

• публичная кадастровая карта Росреестра;

• документы территориального планирования города Москвы;

• законодательные акты Правительства Москвы, касающиеся утверждения особых режимов использования земель.