Рубрика: Экспертные статьи

Власти Москвы ведут активную борьбу с объектами самовольного строительства: они выявляются камерами внешнего наблюдения, дронами, личными осмотрами районов специалистами и даже искусственным интеллектом. Однако вероятность приобрести проблемный объект и получить вместе с ним ворох проблем все еще существует. В этой статье эксперты Help Development расскажут, как не купить самострой и какие действия можно предпринять, если сделка уже совершена и нужно разбираться с последствиями.

Кто несет ответственность за самострой?

Этот вопрос часто задают нашим экспертам клиенты: действительно ли именно новый собственник несет ответственность за объект с признаками самовольного строительства, даже если возведением или реконструкцией занимался предыдущий?

К сожалению, да. Согласно законодательству РФ, именно физическое или юридическое лицо, которое владеет объектом, несет ответственность за нарушения, коими признаются любые неузаконенные пристройки, перепланировки и т. д. Однако есть и хорошая новость: если удастся доказать, что именно старый владелец перестраивал объект, то новому удастся снизить сумму штрафов.

Какие объекты признаются самостроями

Чтобы понять, как не купить самострой, нужно четко представлять, какие объекты попадают в эту категорию. Нормы прописаны в ч. 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Давайте рассмотрим их с примерами.

Итак, самовольными признаются объекты, если они:

1. Возведены без получения разрешительной документации. Это может быть разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию и т. д. Любые неузаконенные перепланировки также попадают под эту категорию: расхождение реальной площади с указанной в документах, красные линии на планах БТИ и т. п.
2. Построены на участке, который не был предоставлен в пользование в установленном законом порядке. Речь идет о случаях самозахвата. Иногда он может быть даже непредумышленным — например, когда между участками не были физически обозначены границы и постройка оказалась частично расположенной на земле другого собственника.
3. Не соответствуют разрешенному виду использования земельного участка и другим градостроительным нормам. Это одна из самых распространенных причин признания объектов самостроями. Например, такая ситуация возникнет, если промышленный объект возведен на землях, предназначенных для сельскохозяйственного использования. Есть и менее очевидные варианты. Так, согласно плану землепользования и застройки, максимальная высота построек ограничена 3 этажами, а предыдущий владелец сделал мансардную надстройку, увеличив этажность до 4. Одним из советов, как не купить самострой, будет внимательно изучать всю доступную документацию на объект, в том числе градостроительную.
4. Возведены с нарушением строительных норм. Такие постройки даже могут нести угрозу жизни и здоровью граждан. Например, пристройка, которая возведена непрофессионалами и не была согласована с контролирующими органами, весьма вероятно, будет признана опасной, и от собственника потребуют ее сноса.

Есть одна важная оговорка: сооружение не признают самостроем, если на момент строительства собственник не знал и не мог знать об ограничениях в отношении участка.

Как не купить самострой: инструкция по самостоятельной проверке документов

Самым простым ответом на вопрос, как не купить самострой, будет обратиться к профессионалам. Например, в компании Help Development работают эксперты, специализирующиеся на урегулировании вопросов с объектами самовольного строительства. Они проводят анализ документов из открытых и закрытых источников и убеждаются не только в том, что постройка не имеет признаков самостроя, но и в том, что она соответствует целям собственника и он сможет реализовать инвестиционный проект без градостроительных рисков.

Если вы все же решите проверять объект самостоятельно, вот ключевые моменты, как не купить самострой:

1. Проверьте объект на наличие в 819-ПП и 829-ПП. Это постановления г. Москвы, в которых перечислены выявленные объекты самовольного строительства.
2. Внимательно изучите выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Во-первых, нужно убедиться, что назначение здания и земельного участка совпадают. Во-вторых, сверьте площадь, указанную в договоре и в правоустанавливающих документах. Если в реальности объект больше, скорее всего, вы имеете дело с неузаконенной реконструкцией.
3. Изучите документы БТИ. В них также нужно проверить площадь, а еще наличие «красных линий», свидетельствующих о неузаконенных перепланировках.
4. Документы Ростехинвентаризации. Эта организация — федеральное БТИ. Однако доверия к нему значительно меньше, поскольку, как показывает практика, некоторые выданные им документы буквально появлялись на ровном месте.

Если речь идет о покупке дорогостоящего объекта, имеет смысл заказать строительную экспертизу. Это вариант, как не купить самострой, признанный незаконным по причине нарушения строительных норм.

Как поступить, если вы купили самострой

Вы обнаружили, что не получилось избежать проблем и вы все же купили самострой? Как действовать в этой ситуации, чтобы избежать  сноса?

Скажем сразу: во многих ситуациях можно узаконить здание в текущих границах либо устранить несоответствия разрешению на строительство и продолжать использовать его по назначению. Если речь идет о нарушении градостроительных норм, есть вариант внести изменения в ПЗЗ и таким образом привести в соответствие назначение постройки и ВРИ участка.

Эксперты Help Development рекомендуют начать с обращения в Градостроительно- земельную комиссию. Необходимо подготовить пакет документов, который бы доказывал, что строение не представляет угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц. Если ГЗК отказала в узаконивании объекта, можно обратиться в суд. Пакет документов будет примерно таким же.

Хотите, чтобы сделка прошла гладко, а с постройкой впоследствии не было проблем? Узнайте, как не купить самострой, у экспертов компании Help Development! Мы в течение многих лет проводим сделки под ключ, скрупулезно изучая всю документацию на здание и участок и убеждаясь, что этот вариант действительно подходит клиенту и не несет градостроительных, правовых и налоговых рисков. Убедитесь в нашем профессионализме, записавшись на бесплатную консультацию!

Выявление у объекта признаков самовольной постройки — новость, которая требует немедленных действий от собственника объекта. Ему однозначно придется заплатить штрафы, но, кроме того, постройку могут снести, а земельный участок изъять. Как узаконить самострой на муниципальной земле и при каких условиях в принципе возможна эта процедура, рассказывают эксперты компании Help Development.

Последствия выявления самостроя на муниципальной земле

Прежде чем ответить на вопрос, как узаконить самовольную постройку на муниципальной земле, нужно определить, кто управляет подобными участками и какие права есть у застройщика.

В России муниципальная земля — это участки, которые находятся в собственности муниципальных образований (муниципалитетов), таких как города, поселки, сельсоветы и другие административно-территориальные единицы. За эти участки земли отвечают органы местного самоуправления.

Муниципальная земля может использоваться для различных целей, таких как строительство жилых и коммерческих объектов, организация общественных пространств, сельское хозяйство и др. В том числе администрация может передавать права на земельные участки юридическим лицам.

Первое последствие выявления самостроя — штрафы за возведение незаконной постройки на муниципальной земле. Собственнику придется заплатить:

• За нарушение правил по эксплуатации объекта капитального строительства физлица выплатят до 5 тыс. рублей, а юридические — до 1 млн.
• За нецелевое использование земельных ресурсов — от 0,5 до 2 % кадастровой стоимости.
• За самовольное занятие земельного участка — до 3 % от кадастровой стоимости.
• Если не выплачивались налоги на объект, налоговая служба обяжет заплатить до 20 % от неоплаченной налоговой суммы за 3 последних года.

Кроме того, деятельность предприятия может быть приостановлена на срок до 90 дней.

Собственник объекта, возведенного на муниципальной земле, находится в худшем положении, чем владеющий земельным участком. Дело в том, что, согласно изменениям, внесенным в соответствии с Федеральным законом №339-ФЗ, владельцев самостроев защитили от сноса без решения суда. Однако при отсутствии правоустанавливающих документов на объект муниципальный собственник участка может также и самостоятельно принять решение о сносе объекта. Еще одним негативным последствием выявления объекта самовольного строительства станет одностороннее расторжение договора аренды, в том числе пожизненной. Аналогичные последствия будут и при выявлении самовольной постройки на государственной земле.

В каких случаях можно узаконить самовольную постройку на муниципальной земле

Прежде всего отметим, что каждый случай защиты самовольных построек уникален. Специалистам Help Development удавалось сохранить даже на первый взгляд безнадежные объекты, от которых отказались другие компании. Однако можно выделить ряд факторов, которые снижают или сводят к нулю вероятность узаконить самовольную постройку на муниципальной земле.

Два способа легализации самовольного объекта

Порядок узаконивания самовольных построек прописан в №339-ФЗ. Согласно этому документу, есть два пути:

• обратиться в градостроительно-земельную комиссию за решением о возможности сохранить постройку в текущих границах;
• узаконить здание через суд.

Давайте подробнее поговорим про каждую из опций.

Легализация через градостроительно-земельную комиссию

В каждом регионе России действуют официальные комиссии, полномочия которых включают обнаружение случаев незаконного строительства на землях, принадлежащих муниципалитету или государству, выдачу предписаний, направленных на устранение нарушений законодательства или демонтаж нелегальных построек, и рассмотрение возможности легализации объектов.

Чтобы легализовать незаконную постройку на муниципальной земле в Москве, собственник должен направить в Департамент по градостроительной политике письмо с объяснением ситуации и доказательствами того, что самострой не нарушает градостроительные и строительные нормы и регламенты. Также владелец должен выразить готовность уплатить все предусмотренные штрафы.

Департамент градостроительной политики дает разрешение на процедуру легализации постройки в Градостроительной земельной комиссии (ГЗК). Важно собрать комплект необходимых документов, которые будут предоставлены в Мосстройнадзор, префектуру административного округа, ДГИ и другие инстанции.

Обязательная часть процесса — строительно-техническая экспертиза, предпочтительно заказываемая у компаний с положительным опытом взаимодействия с государственными органами. Далее следует осмотр объекта со стороны исполнительных департаментов и служб, задача которых — убедиться, что постройка соответствует строительным нормам, не нарушает права третьих лиц и не несет угрозы их здоровью и жизни.

Заключения контролирующих органов передаются рабочей группе ГЗК, а затем вопрос выносится на рассмотрение комиссии ГЗК. Если собственник строения предпринял необходимые шаги и подготовил документы тщательно, с первой попытки можно получить положительное решение.

Узаконивание самостроя на муниципальной земле через суд

В суд могут обратиться как органы местного самоуправления, так и собственник постройки после получения отказа от ГЗК в легализации объекта самовольного строительства. Иск подается в районный суд, расположенный по месту нахождения незаконной постройки. Пакет документов, который подготавливается для судебного процесса, будет аналогичен тому, что требовался для обращения в ГЗК.

Задача собственника — убедительно доказать, что самовольная постройка или реконструкция здания соответствует градостроительным и строительным требованиям, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан и не нарушает интересы третьих лиц.

Исходя из статистики, при наличии весомых аргументов суд с большой вероятностью примет решение в пользу истца относительно легализации незаконной постройки на муниципальной земле. Однако стоит учитывать, что перед обращением в судебные органы обязательно нужно предпринять попытки легализовать объект во внесудебном порядке.

Помимо штрафа придется уплатить государственную пошлину за рассмотрение дела в суде. Размер зависит от стоимости недвижимости.

Если у вас остались вопросы относительно того, как узаконить самострой на муниципальной или государственной земле, вы можете задать их экспертам компании Help Development. Наши специалисты проведут детальный анализ ситуации, проанализируют документы, проконсультируются с представителями госорганов и лишь затем предложат решение. Благодаря такой скрупулезной подготовке нам удается добиваться положительного результата в подавляющем большинстве случаев. Мы не даем пустых обещаний и беремся только за дела, в которых уверены.

Запишитесь на бесплатную консультацию по легализации самостроев в Москве к экспертам Help Development, чтобы узнать, какие варианты доступны в вашем случае, и получить рекомендации по оптимальному пути сохранения вашего объекта недвижимости.

Какие риски для обеих сторон имеет сдача/взятие в аренду самовольной постройки? Можно ли брать в аренду недвижимость, право собственности на которую не оформлено? На эти и другие вопросы отвечают эксперты Help Development.

«Подводные камни» сдачи в аренду незаконной постройки

Одна из основных проблем российского предпринимательства — локализация рабочих площадей. Высокие цены на недвижимость не позволяют бизнесу, особенно небольшому, приобретать ее в собственность. Все, что ему остается, — аренда.

На чем основан принцип аренды? Один субъект предоставляет имущество в пользование второму, который за это платит. Все было бы просто, если бы не было так сложно.

Договор аренды содержит массу нюансов. Даже при условии его безупречного содержания и надлежащего исполнения арендатора могут выселить, а уплаченные им арендодателю средства безвозвратно перейдут в доход государства.

Сдача в аренду объектов без права собственности

Одна из самых распространенных ситуаций на рынке — это сдача в аренду коммерческой недвижимости, которая не прошла регистрацию в ЕГРП или числится как незавершенный строительный объект. В данном случае мы говорим о всевозможных ТРЦ, деловых центрах, которые могут быть не введены в эксплуатацию или введены, но пока без регистрации права собственности, либо даже быть еще недостроенными.

Застройщики (инвесторы) стремятся как можно быстрее начать получать доход от своих немалых вложений. Привлекательные коммерческие объекты всегда интересны возможным арендаторам. Они тоже хотят заранее договориться об аренде.

Формально застройщик не является собственником не зарегистрированного должным образом объекта, а следовательно, не имеет права сдавать его в аренду. Заключение арендного договора в данной ситуации противоречит закону (ст. 168 ГК РФ), а значит, он не имеет юридической силы и в случае возникновения споров стороны ссылаться на него не могут (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

В такой ситуации возможны 2 варианта развития событий.

1. Арендодатель так и не зарегистрировал право собственности. В этом случае обе стороны не защищены договором. В случае возникновения споров любая из них может заявить о признании договора незаконным со всеми вытекающими из такого заявления последствиями.
2. Арендодатель все-таки зарегистрировал право собственности. Это снижает, но не исключает полностью риск оспаривания условий договора. Исход конфликтной ситуации будет полностью зависеть от существующей практики разрешения подобных споров в регионе.

Все вышесказанное относится к недвижимости, которая не является самостроем по закону, но на которую отсутствует право собственности у главного субъекта правоотношений — арендодателя. Чаще всего акта о вводе объекта в эксплуатацию тоже нет.

Самым печальным исходом таких договорных отношений может стать привлечение обеих сторон к административной ответственности как лиц, виновных в пользовании объектом без разрешения на ввод его в эксплуатацию (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

Эксплуатация здания или сооружения без соответствующего разрешения обойдется:

• организациям — от 500 тыс. до 1 млн ₽;
• должностным лицам — от 20 до 50 тыс. ₽;
• физлицам — от 2 до 5 тыс. ₽.

Помимо штрафных санкций, наказать могут и приостановлением деятельности.

Таким образом, до ввода недвижимости в эксплуатацию единственной относительно безопасной и не противоречащей закону является сдача ее в аренду для проведения отделочных или других строительных работ.

А что же с настоящими самостроями?

Сдача в аренду самовольной постройки — это реально?

Можно ли сдать/взять в аренду незаконную постройку? На этот вопрос закон четко отвечает: нет. По закону самовольная постройка не является объектом гражданского права, поэтому никакие виды сделок с ней недопустимы (п. 2 ст. 222, ст. 168 ГК РФ).

Специалисты Help Development предупреждают

Сдача в аренду самовольной постройки в Москве возможна только после ее легализации. Узаконивание самостроя снимет с недвижимости все правовые риски и даст возможность собственнику распоряжаться своим имуществом.

Актирование Госинспекцией по недвижимости факта обнаружения объекта незаконного строительства — это «горящая путевка» в перечень московских самостроев. Собственнику это грозит:

• штрафными санкциями от 5 до 20 % от кадастровой стоимости земли;
• прекращением действия договора аренды муниципального имущества;
• распоряжением привести строение в соответствии требованиям ГрК РФ, строительным нормам и правилам безопасности;
• сносом строения.

Таким образом, процедуру узаконивания самостроя в Москве лучше начать ДО того, как ее обнаружит ГИН.

Коллектив Help Development — это бывшие сотрудники государственных органов, которые досконально знают их внутреннюю кухню. Всю работу по сбору необходимой информации и документов мы берем на себя, чем экономим время и силы наших клиентов. Все гарантии мы прописываем в договоре. Либо мы добьемся результата, либо вернем вам деньги.

Оставьте заявку на нашем сайте и получите бесплатную консультацию экспертов Help Development по решению вашей задачи.

Строительная экспертиза объекта самовольного строительства — это обязательное условие для легализации постройки любым способом: и через Градостроительно-земельную комиссию Москвы, и через суд. Комплекс обследований должен выполняться независимыми экспертами. Цель экспертизы самовольной постройки для суда — доказать, что строение соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также не несет угрозу жизни и здоровью граждан.

Виды экспертизы самостроя

Когда речь идет об объектах самовольного строительства, чаще всего прибегают к двум видам экспертизы.

Требования, предъявляемые к экспертам, которые проводят экспертизу самовольного строительства, в обоих случаях достаточно жесткие. Единственное но — при заказе обследования судом их соблюдение является обязательным к исполнению, а при независимом — желательным, чтобы суд или ГЗК приняли положительное решение.

Итак, эксперт должен:

•       иметь профильное высшее образование;
•       регулярно проходить независимую оценку квалификации;
•       иметь определенный трудовой стаж;
•       иметь аккредитацию и быть членом саморегулируемой организации;
•       застраховать ответственность.

Вопросы для экспертизы по самовольной постройке

Перед экспертами ставятся технические и юридические вопросы, ответы на которые должны быть даны в регламентированной форме. При этом перечень включенных в отчет пунктов будет зависеть от характеристик объекта и признаков самостроя. В целом эксперту по самовольной постройке нужно ответить на следующие вопросы:

1. Является ли здание объектом капитального строительства?
2. Есть ли у правообладателя разрешение на строительство или другие согласования с органами госконтроля?
3. Какие наблюдаются расхождения с технической документацией и в результате чего они произошли?
4. Есть ли техническая возможность вернуть постройку в соответствие с документами технического учета?
5. Соответствует ли конструкция СНиПам, ГОСТам и другим нормативным строительным актам для зданий и сооружений подобного типа? Несет ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан?
6. Соблюдены ли требования пожарной безопасности (например, какие материалы использованы)?
7. Может ли строение нанести вред окружающей среде (загрязнение воды, почвы, воздействие на экосистему и т. д.)?
8. Какой материальный ущерб нанесен из-за незаконного возведения постройки?Какие убытки могут возникнуть в дальнейшем?
9. Заключение относительно того, возможен ли снос объекта, рекомендовано ли его сохранение.

Если экспертиза самовольной постройки проводится для суда, то именно судья определяет перечень вопросов, на которые должен дать ответ эксперт. Участники судебного процесса вправе повлиять на выбор организации, которая будет проводить обследование.

Какие документы нужны для экспертизы самовольной постройки

Пакет включает проектную документацию, бумаги на земельный участок для установления его категории и вида разрешенного использования, проект на ввод дополнительных коммуникаций, любые результаты предыдущих строительных экспертиз. Если проводится независимое тестирование, также потребуется заявление от правообладателя. Благодаря анализу этих документов, а также личному осмотру объекта эксперт сможет признать решение о возможности сохранения постройки либо необходимости ее сноса.

Как проходит экспертиза самовольной постройки

Как только специалист получает документы, он готов к проведению строительной экспертизы самовольной постройки. Оценка всегда начинается с изучения и анализа предоставленных бумаг. Одна из основных задач — понять, какие признаки самостроя выявлены у строения.

Следующий этап — определение степени безопасности объекта для жизни и здоровья людей. Строение проверяется на соответствие нормативным документам (СНиПам и ГОСТам) с целью выявления нарушений. Производится сверка постройки с ПЗЗ, Градостроительным планом и другими нормативно-правовыми документами.

Наконец, эксперт производит оценку фактического состояния самостроя. Он осматривает постройку, проверяет качество строительных конструкций, делает выводы о безопасности эксплуатации здания. После осмотра на месте специалист приступает к написанию заключения.

Итогом строительной экспертизы самовольной постройки становится документ, где подробно описывается состояние объекта и даются ответы на вопросы, которые ставились до начала работ. Если при проведении анализа обнаружены отклонения от законодательных регламентов, эксперт также может дать рекомендации по их устранению. Заключение считается официальным документом и может быть использовано для узаконивания самостроя в Градостроительно-земельной комиссии или суде.

Эксперты компании Help Development в течение многих лет занимаются урегулированием вопросов с самовольно возведенными строениями. Мы разработали собственную эффективную схему легализации самостроев, которая позволяет добиться положительного результата даже в сложных случаях — например, если правообладатель уже получил отказ от ГЗК и вынужден обращаться в суд. Наши специалисты самостоятельно подготовят пакет документов, в том числе закажут экспертизу самовольной постройки для суда у проверенных экспертов с большим опытом. Мы проконтролируем, чтобы заключение было оформлено в соответствии с требованиями закона и стало веским аргументом в пользу сохранения объекта.

Если у вас остались вопросы относительно строительной экспертизы самовольной постройки или процедуры ее узаконивания, свяжитесь с нашим экспертом — и получите бесплатную консультацию!

Самовольная постройка — это объект недвижимости, построенный с любым из следующих нарушений:

• без разрешения на строительство;
• на земельном участке, который не предназначен для строительства;
• у застройщика нет законного права пользования землей;
• разрешение на строительство есть, но нарушены градостроительные или строительные нормы.

Рано или поздно возникает вопрос об узаконивании самовольной постройки и признании на нее права собственности. Это связано не только с деятельностью контролирующих органов, которые с каждым годом все эффективнее используют современные технологии для выявления самостроев в Москве и Московской области.

Еще одна проблема заключается в том, что с возведенными или реконструированными с нарушениями постройками невозможно совершать действия, требующие государственной регистрации – например, продавать. О последствиях самовольного строительства, а также вариантах узаконить постройки, нам расскажут эксперты компании Help Development.

Почему самовольные постройки должны быть легализованы?

Согласно действующему нормам законодательства, нельзя распоряжаться недвижимостью, если она не состоит на кадастровом учете, а право собственности на нее не зарегистрировано в ЕГРН. Такой объект нельзя продать, унаследовать, сдать в аренду, заложить, подарить.

Впрочем, ограничения накладываются и на объекты, которые стоят на учете в ЕГРН. Например, если собственник незаконно добавил пристройку или превратил нежилые по документам помещения в жилые, то при обнаружении подобных нарушений объектом также невозможно будет полноценно распоряжаться. Часто подобные несоответствия всплывают при попытке внести изменения в ЕГРН – например, оформить залог или продать.

В зависимости от характера правонарушения, застройщик может быть привлечен к гражданско-правовой, административной и или иной ответственности. Объект подлежит сносу или приведению в соответствие с градостроительными нормами или разрешительной документацией.

Легализация самостроя – длительная и сложная процедура, для совершения которой нужно знать много нюансов. Признать право собственности на самовольную постройку можно двумя способами:

• административным,
• судебным.

Главным основанием для возникновения права собственности на самовольную постройку является законное владение земельным участком, на котором она возведена. Обратите внимание, что аренда участка не является аргументом для узаконивания объекта, так что процедура легализации будет сложнее.

Комментарий эксперта компании “Хэлп Девелопмент”: Независимо от того, планирует ли застройщик добиваться признания права собственности на самовольную постройку, при выявлении нарушений ему придется выплатить штрафы. Их сумма может превышать несколько миллионов рублей, поскольку свои санкции накладывают Земельный надзор Росреестра, Мосгосстройнадзр и Департамент городского имущества Москвы. Также исполнительные органы могут добиться запрета на эксплуатацию объекта до 90 дней. Своевременное обращение к экспертам, специализирующимся на узаконимании самовольно возведенных построек, позволит минимизировать штрафы и избежать наихудшего варинта развития событий – сноса здания. 

Признание права собственности на самострой административным путем

Как добиться признания права собственности на самовольную постройку в ГЗК? Собственник должен обратиться в комиссию с заявлением и достаточно объемным пакетом документов, который будет включать техдокументы, экспертное заключение о состоянии объекта, технический план, согласие третьих лиц и др. Госинспекция обязана назначить проверку и отправить запросы в контролирующие органы, чтобы выявить возможные нарушения. После согласования объекта самовольного строительства со всеми инстанциями назначается рассмотрение вопроса рабочей группой ГЗК. Именно она принимает окончательное решение о том, можно ли сохранить самострой в текущих границах.

Если решение комиссии будет положительным, то в ЕГРН вносятся изменения. Например, когда стояла задача сменить вид разрешенного использования земельного участка с сельскохозяйственного на промышленный, то в новой выписке из реестра будет указан необходимый ВРИ, и зданием можно будет легально пользоваться дальше без ограничений.

Признание права собственности на самострой через суд

Право собственности на самовольную постройку суды признают при следующих условиях:

• Строение соответствует требованиям Градостроительного кодекса РФ. На момент обращения в суд самовольно возведенный объект соответствует документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, строительным, санитарно-гигиеническим и иным нормам.
• Сохранение самостроя не ущемляет ничьи права и законные интересы, не создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц.

Важным условием для признания права собственности в суде являются предыдущие попытки собственника привести документы в соответвие с нормами. Например, он должен доказать, что пытался получит разрешение на строительство или получил отказ от ГЗК.

Что касается пакета документов для признания права собственности на самовольную постройку, то он практически не отличается от необходимого для предоставления Градостроительно-земельной комиссии. Главная цель – доказать, что самовольная простройка не несет опасности жизни и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц и возведена в соответствии с строительными нормами и правилами.

Комментарий эксперта компании “Хэлп Девелопмент”: наш опыт показывает, что именно обращение в Градостроительно-земельную комиссию – самый быстрый и надежный способ легализации объектов. На старте работ по признанию права сбоственности на самовольную постройку наши сотрудники проводят глубокий аудит, чтобы оценить перспективы и составить пошаговый план действий. При этом важнейшей частью нашей работы являются консультации с представителями госорганов. 

Возможные трудности при легализации самостроя

Признание права собственности на самовольную постройку возможно при условии, что владелец постройки подтвердит свои права на земельный участок. При отсутствии права на пользование землей, необходимо его получить путем заключения договора аренды или выкупа.

Безопасность сооружения в соответствии со строительными нормами и правилами проверяется проектной организацией. Для некоторых сооружений требуется профессиональная экспертиза.

С изменением ВРИ дело обстоит гораздо сложнее. Он устанавливается в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). На землю могут быть установлены сервитуты, она может находиться в санитарно-защитной или водоохранной зоне. Если у объекта выявлены признаки самостроя из-за несоответствия целевому использованию земли, то потребуется доказать комиссии или суду, что целесообразно и безопасно внести изменения в ПЗЗ.

Необходимо разрешить конфликтные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

Комментарий эксперта компании “Хэлп Девелопмент”: полный список документации будет зависеть от вашей конкретной ситуации и обстоятельств. Так, для узаконивания самостроя может потребоваться получить разрешения от Москомархитектуры, МОЭСК, Москомстройинвеста, Мосводоканала, Мосгаза и других организаций. Наша компани также самостоятельно разрабатывает комплект технических документов – от ЗОС и АГР до паспорта безопасности. 

В каких случаях суд может отказать собственнику

Суд может отказать в признании права собственности, если спорная постройка стоит на земельном участке, который:

• не принадлежит заявителю;
• арендуется им;
• находится в срочном бесплатном пользовании.

Также, суд скорее всего откажет в признании права собственности, если застройщик ни разу не обращался в госорганы за разрешением на строительство или актом ввода объекта в эксплуатацию, хотя имел такую возможность.

Право собственности на самовольные постройки, возведенную без установленных законом разрешений, может быть приобретено в случае, если застройщик открыто непрерывно владел и пользовался своей недвижимостью в течение 15 лет.

Эксперты компании «Хэлп Девелопмент» помогут вам сыграть на опережение. Глубокое знание современного законодательства и принципов работы госорганов позволяют нам объективно оценить перспективы и разработать стратегию решения вашей проблемы. Вы платите за результат. Если нам не удастся выполнить свои обязательства и добиться узаконивания вашего объекта, мы вернем вам деньги.

Оставьте заявку на сайте – и получите подробную бесплатную консультацию по вашему объекту. Начните борьбу за свое право собственности с «Хэлп Девелопмент»!

Комплексное развитие территории (КРТ) — плановое мероприятие по обеспечению сбалансированного и устойчивого развития города, а именно по застройке крупных территорий с целью повышения эффективности их использования, создания необходимых условий для развития инфраструктуры и обновления застроенных территорий. Специалисты Help Development предоставят полную информацию о составе КРТ, в границы которого вы включены, сообщат об этапе рассмотрения объекта и принятых городом решениях. Команда поможет исключить как из синих, так и из красных границ КРТ в Москве путем внесения изменений в ПЗЗ.

Возникновение процедуры КРТ в Москве

В декабре 2020 года был принят Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный Кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий”, который направлен на регулирование механизма сноса аварийного и ветхого жилья с учетом мнения правообладателей такого жилья. В это же время был подписан указ о национальных целях развития страны. Он направлен на повышение качества строительства и улучшения жилищных условий граждан.

При этом комплексное развитие территорий не является новым институтом. Постановление о проекте комплексного освоения территорий в сфере жилищного строительства приняли еще в 2007 году.

Почему в границы КРТ нежилой застройки может быть включена почти любая недвижимость?

Критериев для включения объекта в программу КРТ несколько:

1. У здания или участка выявлено несоответствие вида разрешенного использования (ВРИ) правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).
2. Объекты самовольного строительства и аварийные здания.
3. Объект находится в одном районе со зданиями или участками, которые попадают в КРТ по какой-либо причине, указанной выше.

Согласно ст. 65 ГрК РФ, выделяют несколько видов проектов комплексного развития территории. Так, это могут быть КРТ жилой и нежилой застройки, а также КРТ незастроенных территорий и КРТ, разработка которых инициирована правообладателями.

Порядок реализации КРТ в Москве в нежилой застройке

В первую очередь стоит обратить внимание на то, что у программ КРТ в Москве и других городах бывают синие границы (территория сохранения) и красные границы (территория реорганизации), а также территории, по которым уже принято решение ГЗК. Установление границ КРТ регулирует Департамент городского имущества и ГБУ АПР.

• ПОДГОТОВКА ПРОЕКТА РЕШЕНИЯ О КРТ

В проекте решения о КРТ, который разрабатывается городом, обозначаются границы КРТ, срок реализации проекта, планируемые ВРИ земли и объектов недвижимости, предельные параметры застройки.

• ПУБЛИКАЦИЯ ПРОЕКТА РЕШЕНИЯ О КРТ.
  ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПРАВООБЛАДАТЕЛЯМ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР О КРТ.

Проекта решения о КРТ публикуется на официальном сайте Правительства Москвы. Собственники земельных участков и объектов недвижимости получают предложения о заключении договора о КРТ.

• ОЖИДАНИЕ СОГЛАСИЯ ОТ ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ

Установленный срок ожидания согласия от правообладателей на заключение договора о комплексном развитии территории — 45 дней.

• ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О КРТ

Принятие Правительством Москвы решения о реализации программы КРТ (не ранее 45 дней со дня получения правообладателями предложения о заключении договора о КРТ).

Возможные способы реализации КРТ:

• правообладателями (в случае получения согласия на заключение договора о КРТ от правообладателей в порядке, указанном в пунктах 2 – 5 раздела «По инициативе правообладателей»);
• самостоятельно городом Москвой или юридическими лицами, созданными и определенными городом Москвой;
• инвесторами, определенными по результатам торгов.
• ПРОВЕДЕНИЕ ТОРГОВ

Не позднее 30 дней до дня проведения торгов (конкурса или аукциона) на электронных площадках размещается извещение о проведении торгов для реализации программы КРТ в Москве.

• ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА О КРТ

Заключение договора о КРТ с победителем торгов.

• ПОДГОТОВКА И УТВЕРЖДЕНИЕ ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИИ

Победитель торгов осуществляет подготовку документации по планировке территории КРТ в Москве в соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса Российской Федерации от 29.122004 №190-ФЗ.

• ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПЗЗ ГОРОДА МОСКВЫ

Изменения в ПЗЗ города Москвы (при необходимости) вносятся не позднее 90 дней после утверждения документации по планировке территории.

• РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТА КРТ

Выполнение мероприятий в целях реализации утвержденной документации по планировке территории в соответствии с условиями договора о КРТ.

Изъятие в комплексном развитии территории в Москве

Напомним, что комплексное развитие территории предполагает изъятие текущих объектов в целях их сноса застройщиком и дальнейшей застройкой территории.

Размер выплаты компенсации за изъятие должен быть определен в соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ на основании отчета независимого оценщика. Позволяется взамен изымаемого имущества предоставлять равноценную замену.

Сроки изъятия совершенно индивидуальны, поскольку у органов власти нет строгих правил относительно того, с какого момента они обязаны инициировать начало процедуры.
С деталями реализации плана развития территории можно ознакомиться, получив договор, либо взглянув на документацию по планировке. В среднем интервал от решения о КРТ до процесса изъятия недвижимости варьируется от нескольких месяцев до года.

Изъятие допускается в срок не более трех лет с даты принятия решения об изъятии, а также в срок не более шести лет с даты утверждения документации по планировке территории.

Способы защиты интересов собственников в границах КРТ

До принятия решения о КРТ в Москве собственник не имеет никаких рисков. Он может осуществлять строительство, оформлять права и проводить межевание.

Как только решение о развитии территорий Москвы принято, на собственника накладывается обширный список ограничений. Невозможно получить разрешение на строительство, запрещено менять ВРИ.

Способы защитить Ваши интересы:

1. Заключить договор о КРТ с Правительством Москвы самостоятельно. Стоит учитывать, что Глава 28 Гражданского Кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ наделяет правом согласовывать условия любых договоров, в том числе договоров о КРТ.
2. Оспорить принятое в нарушение установленного порядка решение о КРТ или размер компенсации за изъятие в случае реализации КРТ иными лицами. В этом поможет команда профессионалов Help Development с внушительным опытом работы по вопросам комплексного развития территории Москвы.

Эксперты Help Development предоставят полную информацию о вашем КРТ и разработают дорожную карту проекта. Мы имеем опыт исключения объектов из границ КРТ, как синих, так и красных.

Вы всегда можете обратиться к нам для получения подробной бесплатной консультации по вопросам реализации КРТ в Москве. Наши сотрудники ответят на все вопросы и составят дорожную карту решения проблемы.

Снос самовольного строения представляет собой крайнюю меру ответственности. Принятие подобного решения — прерогатива суда, при этом зачастую собственнику удается отстоять постройку, доказав, что она соответствует строительным нормам и не нарушает прав третьих лиц. Предлагаем разобраться с основаниями, исковыми требованиями о сносе самовольной постройки и фундаментальными правилами составления и подачи заявления.

Основания для подачи иска

Несмотря на то, что российское законодательство предусматривает возможность узаконить построенное без разрешения здание, включенное в коммерческую деятельность, практика сноса несанкционированной застройки в Москве широко распространена. Большинство таких дел рассматривается в судах на основании иска о сносе самовольной постройки, поводами для подачи которого являются:

• отсутствие подтверждения права собственности на ЗУ с самостроем;
• наличие ограничений на строительство объекта на данном ЗУ;
• нарушение прав других лиц;
• наличие угрозы здоровью и жизни, нанесение экологического ущерба при эксплуатации здания.

В отдельных случаях самострой в Москве и Московской области могут снести без судебного решения в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Законными основаниями для такой меры признают:

• возведение объекта в водоохранной зоне, природоохранной зоне (к примеру, на площади, где обнаружены полезные ископаемые) или охранной зоне ЛЭП;
• расположение самостроя в общественном месте, что портит городской пейзаж.

Кроме принудительного демонтажа к лицу будут применены и правовые санкции в виде штрафов.

Как составляется иск

Если добиться урегулирования в досудебном режиме не удается, то спорная ситуация решается в судебном порядке. Исковое заявление подается стороной, имущественные права которой оказались нарушены.

В заявлении должна содержаться следующая информация:

• данные о заявителе и обвиняемом;

• суть конфликта с указанием, кому и на каких условиях принадлежит земельный участок, когда и кем было возведено незаконное строение;

• нарушения, которые стали поводом для сноса строения, вместе с доказательствами;

• была ли попытка решить спор мирным путем с приложением в виде писем, претензий и жалоб;

• требования к суду и ответчику;

• список документов.

Документы представляются вместе с заявлением. Подать его можно как при личном визите в судебный орган, так и передать заказным письмом. Желательно при этом приложить копии заявлений с обратными квитанциями в органы госнадзора, администрацию и другие органы власти, куда первоначально направлялись возражения о незаконном строении.

Обратите внимание, что перед подачей иска, независимо от сроков исковой давности по делу о сносе самовольной постройки, важно установить подсудность дела. Далеко не все нарушения являются основанием для демонтажа самостроя и вполне допускается узаконивание строения.

Второй момент — правильное оформление искового заявления с ссылками на действующие положения законодательства. В противном случае рассмотрению заявление не подлежит.

Кто может подать иск о признании самовольной постройкой и сносе

Инициировать судебное разбирательство может любое лицо, чьи права оказались нарушены при возведении самостроя:

• владелец земельного участка, на котором арендатор самовольно построил коммерческое здание;
• владелец соседнего участка;
• представитель городской или районной администрации;
• прокуратура;
• государственный надзорный орган.

Ответчиком будет выступать организация или индивидуальный предприниматель, который самовольно осуществил строительство. При этом личность ответчика необходимо установить еще до подачи иска, иначе суд не примет дело к рассмотрению.

Стоит отметить, модель иска о демонтаже самовольной постройки и негаторный иск имеет ряд принципиальных различий. Ответчиком в первом случае, как было сказано выше, выступает лицо, которое возвело незаконное сооружение. Сносить ее обязан ответчик самостоятельно, либо же демонтаж происходит силами истца с взысканием с ответчика всех расходов. В случае с негаторным иском ответчиком выступает не то лицо, которое осуществило строительство без разрешения, а фактический владелец земельного участка с самостроем.

Срок исковой давности по самовольной постройке

В соответствии с российским законодательством, срок исковой давности равняется трем годам с момента, когда лицо обнаружило факт нарушения его имущественных прав.

При этом срок исковой давности не применяется по отношению к связанным со сносом самовольной постройки делам. Это значит, что ответственность лица за самовольную постройку не прекращается до тех пор, пока строение не будет демонтировано. Речь идет о случаях, когда нарушены права третьего лица либо эксплуатация объекта создает реальную угрозу для здоровья и жизни.

Заявления по вопросам самостроев в Москве и МО судебный орган рассматривает, по статистике, в течение месяца. На практике же часто оказывается, что необходимо экспертное заключение. Это увеличивает сроки до 2 месяцев и более.

Госпошлина за иск о сносе самовольной постройки

Дела о сносе самостроя не относятся к связанным с правом собственности, поэтому расчет пошлины максимально прост и зависит от судебного органа, где будет происходить рассмотрение:

• 300 рублей — в суде общей юрисдикции;
• 6000 рублей — в арбитражном суде.

Все остальные расходы связаны с получением справок и выписок из Росреестра, оплатой экспертных заключений и получением прочих доказательств.

Если вы столкнулись с необходимостью решать вопрос с недвижимым имуществом в судебном порядке, планируете легализацию самостроя в Москве или внесение изменений в ПЗЗ, доверьтесь узкоспециализированным специалистам компании Help Development. Мы досконально знаем действующее законодательство в части земельно-имущественных отношений и уверенно защищаем интересы наших клиентов, о чем свидетельствуют их положительные отзывы. Не теряйте драгоценное время — обратитесь с экспертам Help Development уже сегодня. Консультация бесплатна.