Рубрика: Экспертные статьи

Для законного возведения коммерческой недвижимости у застройщика должно быть разрешение на строительство — документальное подтверждение соответствия проекта требованиям нормативных актов. Даже при зарегистрированном праве на земельный участок без разрешительных документов не получится узаконить строение и использовать его для легальной хозяйственной деятельности. Как результат — признание постройки самостроем с угрозой сноса.

Особенности получения разрешения на строительство коммерческого объекта

 

Минстрой РФ выдвигает к стройке коммерческих зданий более серьезные требования, чем к гражданским постройкам. Все этапы строительства подобных объектов в Москве и области находится под контролем государственного строительного надзора, поэтому получение разрешения — единственный возможный вариант начала строительства или реконструкции на законных основаниях.

Документ подтверждает, что проект будущего коммерческого здания соответствует требованиям:

• Земельного и Градостроительного кодексов;
• СНиП;
• нормативным актам РФ.

На основании разрешения проверяется соответствие объекта требованиям безопасности и общему архитектурному стилю, а также исключается вероятность нарушения прав третьих лиц и причинения вреда экологии.

Порядок получения разрешения на строительство

 

Процедура получения разрешения предусматривает подачу заявления с пакетом документов. Кто выдает разрешение на строительство? Минстрой Российской Федерации, при этом подача документов осуществляется в администрацию муниципального района, где будет проходить строительство объекта.

Перед тем, как получить в Москве или МО разрешение на строительство, требуется:

• Определиться с местом застройки, подтвердить право владения участком.
• Выбрать вид капитального объекта в соответствии с ВРИ земли и особенностями будущей деятельности.
• Провести геодезические, экологические и геологические исследования.
• Сформировать проектную документацию.

Разработка проектной документации осуществляется в соответствии с требованиями статьи 48 Гражданского Кодекса. В перечень документов проектно-сметной документации включаются:

• СПОЗУ. Разрабатывается на основании информации градостроительного плана. В схеме должны содержаться данные о местоположении будущего строения, границах публичных сервитутов, транспортной и пешей доступности.

• План инженерных сетей. Необходимо предоставить информацию об инженерном оборудовании и указать места подключения сооружения к инженерным коммуникациям.

• Проект создания коммерческого объекта и схемы архитектурных решений.

• Согласие профильных инстанций, которые подтверждают, что объект недвижимости соответствует нормам экологической и пожарной безопасности.

• Документ об организации безопасной эксплуатации.
• Пояснительная записка.

Таким образом, проектная документация содержит информацию об архитектурных, инженерно-технических и конструктивных решениях и проектной мощности здания.

Формирование каждого раздела осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 87. Именно с этим актом при проведении экспертизы будет сверяться проект. Контролирующие органы будут принимать в учет ВРИ земельного участка, на котором планируется возведение коммерческого капитального объекта, площадь, специфику будущего здания и направление его деятельности, а также расстояние до жилых зданий и других объектов.

После экспертизы документация загружается в ИСОГД. Следующий этап — проверка на достоверность данных указанной экспертизы и самого проекта строительства. В случае отсутствия вопросов со стороны государственных инстанций проект направляется в Минстрой для выдачи итогового документа — разрешения на строительство на указанной территории.

После предоставления Минстроем разрешительных документов необходимо незамедлительно начинать строить объект в соответствии с утвержденным проектом. Разрешение на стройку имеет ограниченный срок действия, продолжительность указывается в отдельном разделе документа. К застройщику не предъявляются требования полностью построить объект, но в течение обозначенного периода он должен провести хотя бы некоторый объем работ. В противном случае документ будет просрочен, продлить его не получится и придется повторно проходить процедуру получения разрешения.

 

Сложности получения разрешения на строительство

 

Данный пакет документов не гарантирует получение разрешения на строительство в Москве. В соответствии со статьей 51 Гражданского Кодекса, в выдаче разрешительных документов на строительство может быть отказано, если проект противоречит требованиям регламентов и утвержденному плану размещения капитального строения.

При этом сложности могут возникнуть на любом из этапов: так, Минстрой может вернуть на доработку документацию, если будет, например, отсутствовать согласование установленных на территории ограничений.

Самостоятельное согласование документов может привести к потере времени и денег: ошибки в оформлении и несоответствия приведут к однозначной приостановке или отказу в процедуре получения разрешения.

Избежать этих проблем и узаконить разрешение на строительство позволит экспертное сопровождение проекта при прохождении всех государственных инстанций. Специалисты компании «Хэлп Девелопмент» — бывшие работники госорганов, которые помогут с подготовкой проектной документации, решат вопросы при приостановке или отказе, а также внесут поправки в разрешение на строительство в Московской области, если планы застройщика вдруг поменялись.

Помните, что начало строительства без полученного на это разрешения чревато большими штрафами, а также существует угроза сноса. Если вы уже построили здание, потребуется легализация самовольного строения в Москве. Наши специалисты помогут узаконить самострой на выгодных условиях.

Запишитесь на бесплатную консультацию и узнайте, чем мы сможем помочь при получении разрешительной документации на строительство коммерческого объекта.

Подписание договора — только один из этапов процесса купли продажи коммерческого объекта. Чтобы переход прав собственности состоялся, документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре. Предлагаем разобраться, как происходит регистрация сделки купли-продажи нежилого помещения и с какими подводными камнями могут столкнуться покупатель и продавец.

 

Как оформляется купля-продажа нежилого объекта

 

Процесс передачи прав осуществляется на основании договора купли-продажи, содержащего сведения о продаваемом объекте (его кадастровый номер, стоимость, площадь и др.), а также права и обязанности сторон и условия проведения сделки. Договор составляется в 3 экземплярах.

Существуют некоторые различия в процессе заключения сделки в зависимости от того, в каком статусе находится покупатель.

 

Продажа объекта недвижимости юридическому лицу

 

Как оформить покупку нежилого помещения, если его покупает юридическое лицо? Первое, о чем нужно помнить: если организация существует в корпоративной форме, то для продажи недвижимости обязательно нужно провести собрание участников, которые вынесут решение о возможности это сделать. Решение должно быть оформлено в виде протокола. Также требуется изучить уставные документы продавца и убедиться, что сделка не противоречит пунктам, касающимся реализации имущества. Заключать сделку со стороны юрлица может уполномоченный представитель. Он должен иметь доверенность с правом подписания документов.

Как проходит сделка? В соответствии со ст. 429 ГК РФ, стороны могут составить предварительный договор, в котором обозначить условия участия объекта в сделке, его стоимость, сроки проведения купли-продажи, вопросы оплаты, ответственность сторон при нарушениях договора. В установленный предварительным договором срок составляется основной договор, где участниками выступают те же представители сторон. Документ подписывают руководители компаний-контрагентов либо их уполномоченные представители, а затем скрепляют печатями.

 

Продажа нежилого помещения ИП или физлицу

 

Как оформить куплю-продажу нежилого помещения, если компания продает его физическому лицу или ИП? В случае, когда нежилой объект приобретает ИП либо физическое лицо, процедура проходит по аналогичной схеме. Среди отличий — личное участие покупателя в процессе подписания договора. При этом ИП или физическое лицо может воспользоваться услугами представителя, действующего от его имени. При составлении предварительного договора в документ вносятся паспортные данные покупателя.

 

Какие документы нужны для продажи или приобретения недвижимости

 

К договору необходимо приложить пакет документов, который можно разделить на две категории: относящиеся непосредственно к компании и на продаваемый объект. Разберем подробнее каждый из них.

Документы организации:

• свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговом органе;
• учредительная документация с внесенными изменениями и дополнениями;
• положение о полномочиях руководителя;
• разрешение общего собрания на совершение сделки;
• согласие вышестоящего органа (для государственных учреждений и муниципальных организаций);
• акт оценки имущества;
• нотариальная доверенность на представителя.

Документы на недвижимость:

• правоустанавливающие документы;
• кадастровый паспорт;
• документация из БТИ;
• подтверждение отсутствия обременений.

Список документов к договору, которые должен предоставить покупатель:

• учредительная документация — для юридического лица;
• доверенность;
• кредитный договор при покупке в кредит.

Обе стороны предъявляют СНИЛС и паспорта.

 

Регистрация договора в Росреестре

 

Регистрация договора купли-продажи коммерческой недвижимости начинается с оплаты госпошлины. Ее размер зависит от статуса покупателя:

• 22 тыс. руб., если покупателем является юридическое лицо;
• 2 тыс. руб. для покупателя физлица или ИП.

Стороны вместе приходят в МФЦ по месту территориального расположения объекта недвижимого имущества и заполняют заявление, в котором отражают просьбу передать право собственности от одной стороны другой в связи с подписанием договора. Вместе с этим передаются 3 экземпляра договора с паспортами и пакетом документов.

Со стороны продавца при регистрации нежилого помещения в Росреестре потребуются следующие документы:

• техническая документация на здание;
• правоустанавливающие документы;
• кадастровый паспорт;
• учредительные документы;
• протокол с решением о возможности продажи имущества;
• передаточный акт.

Регистратор может дополнительно затребовать и другие документы, которые участвовали в сделке. Вся документация подается под расписку и остается в МФЦ, за исключением учредительных документов и паспортов.

 

Регистрация права собственности на нежилое помещение

 

В выданной регистратором расписке указывается срок повторного визита. Как правило, регистрация приобретения завершается в течение 10 дней. В назначенный день покупатель получает на руки свидетельство об оформлении нежилого помещения в собственность. Дата в документе — момент, с которого права на коммерческий объект перешли новому владельцу.

Важный аспект сделки — права продавца на земельный участок, на котором находится здание:

• Если земля находится в собственности продавца, то она также становится предметом продажи. Права на участок регистрируются вместе с недвижимостью.

• Если ЗУ не принадлежит продавцу и он арендует его, то при переходе прав собственности на коммерческое здание покупатель должен перезаключить договор аренды.

 

Возможные риски при регистрации сделки

 

При проведении сделки купли-продажи нежилого здания потерять деньги могут обе стороны: признание соглашения незаконным, неисполнение условий договора, проблемный объект, потери на налогах — это далеко не все проблемы, с которыми могут столкнуться контрагенты. Среди наиболее часто встречающихся рисков:

• Признание покупателя/продавца банкротом. В этом случае сделки аннулируются, что влечет за собой сложную процедуру возвращения средств/имущества, зачастую через суд.
• Проблемы с объектом. Росреестр откажет в регистрация договора купли-продажи коммерческой недвижимости, если выявит неузаконненные реконструкции или перепланировки, нецелевое использование, расхождения со сведениями, содержащимися в реестре, и др.
• Наличие обременений. Это могут быть залог, аренда, арест, запрет на продажу и др.
• Несоответствие объекта целям покупателя. Если не учесть градостроительные риски, может возникнуть ситуация, когда после покупки выяснится, что помещение невозможно использовать так, как собирался покупатель.

Эксперты компании «Хэлп Девелопмент» готовы сопроводить сделку и защитить заказчика от миллионных убытков. Мы выявим все правовые и финансовые риски, детально изучим всю документацию, в том числе имеющуюся только в закрытом доступе, проведем со второй стороной переговоры и доведем сделку до внесения изменений в Росреестр. Доверьте задачу по покупке-продаже коммерческой недвижимости в Москве профессионалам и будьте уверены, что сможете распоряжаться объектом/средствами от продажи в соответствии со своими целями.

Перед началом строительных работ требуется получить разрешение на строительство. Это утвержденный Минстроем РФ документ, подтверждающий, что проектная документация соответствует градостроительным нормам и назначению территории. Чем грозит строительство объекта недвижимости без разрешения на строительство и как узаконить здание, которое построили с нарушениями — в нашем материале.

Что признается самостроем

 

Основной закон о самострое — ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Объектом самовольного строительства признается недвижимость, возведение которой прошло без соответствующих согласований на стройку и с нарушениями регламентов. Среди них:

• отсутствие лицензии на строительство;
• несоответствие назначения здания ВРИ земли;
• нарушения строительных норм;
• отсутствие законных прав у застройщика на землю;
• реконструкция без разрешения.

Юридически самовольная постройка без разрешения на строительство не относится к объекту гражданских прав. Это значит, что на сооружение нельзя оформить право собственности и распоряжаться по своему усмотрению (продавать, сдавать в аренду на законных основаниях и т.д.).

Ответственность за строительство без разрешения на строительство

 

Самовольную постройку нельзя поставить на учет, а значит, заключать с ней любые нуждающиеся в регистрации сделки — от аренды до залога. Строительство дома или любого другого объекта без разрешения на строительство является административным правонарушением.

Риски строительства без разрешения:

• Штрафные санкции.

Даже если у собственника получится легализовать здание, которое строится с нарушениями, ему придется заплатить штраф в соответствии с КоАП — до 50 тыс. рублей для ИП и до 1 млн рублей для юрлиц. При обнаружении факта нецелевого использования земли штраф вырастет на сумму до 200 тыс. руб. Не стоит забывать о санкциях за неуплаченный налог.

• Приостановка деятельности.

Муниципальные власти могут приостановить на срок до 90 дней эксплуатацию здания, которое строили без разрешения. Если деятельность компании сосредоточена полностью в этом объекте капитального строительства (магазин, промышленный объект), то фактически это означает приостановку деятельности организации.

• Снос самостроя. 

Требование о сносе может быть предъявлено в случае, если у компании отсутствует право собственности на участок либо она возвела здание, которое не соответствует категории земли. Кроме того, снести дом потребуют в случаях, если нарушаются права третьих лиц или выявлена опасность для жизни и здоровья граждан.

Собственник обязан снести объект в течение полугода-года, и сделать это за свой счет. Административной ответственности в виде штрафов, размеры которых мы рассмотрели ранее, при этом также не избежать. При отказе от выполнения требований о ликвидации самовольную постройку без согласия собственника снесут муниципальные службы, выставив счет за свою работу.

•  Изъятие участка

Суд может вынести решение об изъятии участка, но в Москве редко встречаются такие случаи. Как правило, принудительное изъятие возможно в том случае, если владелец отказывается сносить самострой, который наносит вред окружающей среде. Изъятие участка — это крайняя мера.

Отметим, что если ранее администрация выносила предписания на снос практически без разбирательств, то сейчас контролирующие органы в большинстве случае добиваются приведения здания в соответствие с нормативами. После этого постройка может регистрироваться в административном порядке.

Как легализовать самострой

 

Что делать для сохранения постройки без разрешения на строительство? Главным условием для законного оформления дома является приведение его в соответствие с нормами.

Порядок легализации прописан в Гражданском кодексе (222 статья). Собственник может пойти по одному из двух путей — обращение в Градостроительно-земельную комиссию (административный способ) или в суд (судебный).

Юристы рекомендуют сначала решать вопрос административным способом, и только потом судебным. С такой последовательностью у собственника больше шансов на получение положительного решения, если оформиться через ГЗК не получится.

Разберем подробнее каждый из этих способов.

Градостроительно-земельная комиссия

Для регистрации объекта строительства без разрешения на строительство через ГЗК заявитель должен собрать пакет документов, которые подтверждают безопасность сооружения, отсутствие нарушения прав третьих лиц и вреда окружающей среде.

В своем обращении собственник должен попросить административный орган сохранить в текущих границах незаконную постройку и указать, что все выставленные штрафы будут оплачены.

После подачи заявления созывается рабочая, которая проводит совместные заседания с ДГИ и прочими профильными органами по вопросу сохранения здания. Далее обсуждение выносится на заседание Градостроительно-земельной комиссии. Если никаких разногласий не выявлено, выносится решение о возможности сохранения объекта. Только после этого возможна выдача заявителю документов на здание. Как видим, это не быстрая процедура, которая занимает несколько месяцев.

Обращение в суд

 

Процедура признания объекта строительства легальным через судебный орган занимает еще больше времени — минимум 6 месяцев. Собственник должен предоставить проект, акты от МЧС, Роспотребнадзора, заключение о состоянии постройки и ряд других документов.

Иск подается в районный суд, а если стоимость объекта не более 50 тыс. руб. — в суд по месту расположения самостроя.

Шансы на вынесение положительного решения увеличиваются в разы, если собственник сможет доказать, что уже была попытка узаконить объект административным путем. Изменение ВРИ участка, обращение в ГЗК — веские доводы для суда.

Оказавшись в ситуации, когда нужно узаконить самовольную постройку, не стоит пренебрегать помощью экспертов. Дела о регистрации права собственности на самострой в Москве нельзя назвать простыми. Это тот случай, когда необходима разработка плана действий при тщательном правовом анализе. Компания «Хэлп Девелопмент» занимается легализацией самостроев в Москве с 2011 года и защитила от сноса сотни коммерческих объектов. Наши сотрудники — работники госорганов, которые знают, как работает ГЗК и другие инстанции изнутри, и поэтому предлагают эффективные методы взаимодействия с ними. Результат — узаконивание объектов самовольного строительства в текущих границах, даже если они были возведены без оформления разрешительной документации.

Запишитесь на бесплатную консультацию с экспертами «Хэлп Девелопмент», чтобы узнать, как мы можем помочь в вашей ситуации!

Градостроительный потенциал земельных участков — документ, в котором на основании градостроительного анализа территории указываются возможности для застройки: предельно допустимые параметры (высота строения, площадь и т.д.), наличие зон особого регулирования застройки (таких как охранные зоны инженерных коммуникаций и водоохранные зоны), опции строительства в привязке к топографическому плану местности. Эксперты компании «Хэлп Девелопмент» неоднократно готовили градпотенциал для создания проекта планировки, определения инвестиционной привлекательности объекта и других задач и сегодня расскажут, как готовится и где используется этот документ.

 

Зачем нужен градостроительный потенциал

 

Градостроительный потенциал земельного участка необходим для решения следующих задач:

• Проработка градпотенциала необходима уже на этапе предварительной оценки возможностей застройки земельного участка.

Документ даст понять, возможно ли на участке возведение объекта капитального строительства, который ему необходим, и будет ли это целесообразной инвестицией с учетом ограничений. Оценку градостроительного потенциала у нас заказывают покупатели, которые хотят убедиться, что земельный актив подходит для возведения нужного им типа объекта.

• Для получения разрешения на разработку проекта планировки территории (ППТ) от Градостроительно-земельной комиссии Москвы.

Этот контролирующий орган выносит решение исходя из данных, полученных от заказчика, в том числе градостроительного потенциала. По итогам анализа выносится решение о возможности разработки ППТ или необходимости доработки градпотенциала. Получение ППТ — первый шаг на пути к строительству капитального сооружения на земельном участке. Согласование документа необходимо, чтобы исполнительные органы смогли спрогнозировать обеспечение территории объектами социальной и транспортной инфраструктуры.

• Градостроительный потенциал земельных участков используется непосредственно при создании проекта планировки.

Также он позволяет понять последующий порядок согласования строительства на участках, которые находятся в зонах с особыми условиями использования территории.

Таким образом, градостроительный потенциал территории необходимо и собственникам земельных активов, которые хотят начать развитие свободных территорий под застройку или реорганизацию, а также инвесторам, оценивающим участки с точки зрения прибыльности инвестиций.

 

Состав проекта

 

Градостроительный потенциал земельных участков включает следующие материалы:

• Оценка текущего состояния и назначения земельного участка. Сводка по обеспеченности территории объектами коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры. Информация о наличии зон с ограничениями/особыми условиями использования. Выводы по перспективам развития территории
• Предложения по развитию земельного участка.
• Просьба о разрешении подготовить проект планировки территории.
• Показатели градостроительного потенциала для ведения инвестиционной деятельности.
• Топографический план местности, определение допустимых высотных параметров территории.
• Ситуационный план.
• Схема функционального зонирования.
• Расчет минимально допустимого уровня обеспеченности участка инфраструктурными объектами и максимально допустимых показателей территориальной доступности этих объектов для проживающих на территории граждан.
• Пояснительная записка.

 

Какие данные нужны для оценки градостроительного потенциала

 

Для составления архитектурно-градостроительного потенциала территории необходимо оценить удаленность от центра Москвы и локального центра, возможности коммуникаций (например, как много времени тратят жители на перемещение), престижность района, наличие инфраструктуры и многие другие факторы.

Основой для анализа станут:

правоустанавливающие бумаги на недвижимое имущество;
архитектурная концепция;
данные топографической съемки и зрительно-ландшафтного анализа;
материалы инженерных изысканий;
выписка из ЕГРН;
ПЗЗ и др.

Большинство сведений экспертам приходится собирать самостоятельно, в том числе обращаясь в органы исполнительной власти. Это объясняет продолжительные сроки подготовки документа — в среднем специалистам требуется 2-3 месяца, в очень редких случаях удается уложиться быстрее.

 

Чем отличается анализ градостроительного потенциала земельных участков от «Хэлп Девелопмент»

 

Наша компания осуществляет предварительный анализ и проработку градпотенциала для любых целей. К нам обращаются как собственники земельных участков, так и инвесторы, которым нужно оценить перспективы покупки земельного актива/вхождения в инвестиционный проект. Наши эксперты проводят оценку по десяткам факторов и составляют заключение, которое беспроблемно принимает Градостроительно-земельная комиссия.

У нас работают бывшие сотрудники государственных органов, которые досконально знают алгоритмы их работы. Мы сможем правильно оформить документы, запросить недостающие сведения, добиться одобрения предложений. Понимание механизмов работы госслужб также помогает быстрее справляться с подготовкой градостроительного потенциала земельного участка и добиваться положительного решения ГЗК.

Важно отметить, что наши эксперты не только выявляют все возможные ограничения, которые могут повлиять на реализацию проекта застройки земельного участка, но и предлагают пути решения проблем. Они могут включать внесение изменений в ПЗЗ, изменение категории земельного участка, добавление видов разрешенного использования и др. В итоге у вас будет полная информация о градостроительном потенциале земли, а также дорожная карта устранения ограничений. Наши сотрудники будут готовы вести проект под ключ до финала: оформления всей необходимой исходно-разрешительной документации для старта строительства.

Вы можете прямо сейчас получить бесплатную консультацию специалистов «Хэлп Девелопмент», чтобы узнать больше о градостроительном потенциале земельных участков и услугах, предлагаемых нашей компанией.

Сделки с коммерческой недвижимостью связаны с большим количеством рисков: юридических, налоговых, градостроительных и финансовых. Специалисты компании «Хэлп Девелопмент» с 2011 года занимаются сопровождением купли-продажи коммерческих объектов под ключ, обеспечивая оптимальные условия своим клиентам. В этой статье управляющий партнер Анатолий Сергеев расскажет об особенностях сделок с коммерческой недвижимостью и способах убедиться в их безопасности.

Чем отличаются сделки на рынке коммерческой недвижимости

 

К коммерческой недвижимости относят все нежилые объекты, которые используются для предпринимательской деятельности. Это могут быть помещения свободного назначения, торговые, офисные, индустриальные, социальные объекты, а также земельные участки под промышленность. Приобретать их могут как физические, так и юридические лица.

Главной особенностью сделок на рынке коммерческой недвижимости являются высокие риски. Поскольку объектами преимущественно владеют юридические лица, такие соглашения регулируются большим количеством законодательных актов. Еще одним фактором является стоимость: в большинстве случаев недвижимость для предпринимательских нужд стоит дорого, поэтому сумма, которую рискует потерять покупатель, высокая.

Какие риски есть при сделках с коммерческой недвижимостью

 

Проблемы могут возникнуть как с самим объектом, так и с лицом, которое его продает. Наша практика показывает, что чаще всего сделки на рынке коммерческой недвижимости срываются или аннулируются в судебном порядке по следующим причинам:

• Договор купли-продажи подписывает лицо, которое не имеет на это прав.

Чаще всего соглашение подписывает директор или председатель правления. В любом случае нужно убедиться, что у него есть полномочия на подобные действия — доверенность, разрешение от совета директоров и др.

• Компания — банкрот.

Если предприятие уже начало процедуру банкротства и реализует недвижимость на аукционе, то все его активы заморожены и продажа коммерческой недвижимости в целом невозможна. При этом проверить, является ли компания банкротом, достаточно просто через Единый федеральный реестр.

Тщательная проверка компании-продавца или покупателя при сделках на рынке коммерческой недвижимости важна потому, что соглашение могут аннулировать и постфактум, если одного из контрагентов в течение следующего года признают банкротом. Суд может сделать это, чтобы выставить имущество на торги и покрыть долги организации.

• Объект проблемный, и регистрация договора в Росреестре приостанавливается/отменяется.

Согласно Гражданскому кодексу РФ и другим правовым актам, сделки с объектами, имеющими признаки самовольного строительства, запрещены. Есть и другие ограничения — например, если обнаруживаются наложения границ земельных участков, ошибки в оформлении технических материалов и др. В любом случае Росреестр сначала вернет документы по сделке на доработку, а если проблему не удастся устранить в течение полугода, то выдаст отказ. Узнайте, какие договора подлежат регистрации в Росреестре, по ссылке.

Такая ситуация плачевна и для продавца, и для покупателя. С высокой долей вероятности сделка сорвется, а значит, впустую будет потрачено время на поиски, согласования документов и т.д. Кроме того, будут нарушены долгосрочные планы, связанные с получением средств/развитием недвижимости.

Что включает в себя due diligence

 

Due diligence — это комплексная оценка объекта перед покупкой. Изначально этот термин использовался при покупке бизнеса, однако постепенно стал использоваться и при купле-продаже коммерческой недвижимости. Отчасти это связано со сложностью организации подобных сделок. Достаточно сказать, что на организацию некоторых из них наша компания тратит несколько месяцев.

Подход «Хэлп Девелопмент» к организации сделок с коммерческой недвижимостью отличается от стандартного, поскольку помимо оценки правовых рисков мы также помогаем с налоговыми, финансовыми и градостроительными. Вот, какие аспекты проверяют наши эксперты:

1. Справедливость стоимости объекта.

Наши эксперты проводят оценку по десяткам параметров: класс здания, состояние объекта, вид разрешенного использования земельного участка и ограничения, месторасположение, близость к основным транспортным развязкам, полезная площадь, объем пешеходного и автомобильного трафика, наличие конкурирующих объектов схожего профиля и т.п. Наша задача — объективно оценить имущество с учетом целей клиента. Например, если с продажей можно не торопиться, то мы предложим более высокую стоимость, а если деньги «нужны вчера», то найдем минимальный процент, на который имеет смысл снижать цену.

2. Градостроительные риски.

Такая проверка перед сделкой на рынке коммерческой недвижимости преимущественно нужна покупателю. Мы выясняем, для каких целей он хочет приобрести объект, а потом изучаем документацию на него и получаем сведения из открытых и закрытых источников. Например, большое значение имеет анализ видов разрешенного использования, ограничений на строительство, наличие охраняемых зон и т.п.

Чего удается добиться? Во-первых, мы гарантируем, что новый собственник сможет использовать коммерческую недвижимость в соответствие с целями. Во-вторых, в он сможет быть спокоен, что в дальнейшем реализации планов не помешают проблемы с государственными органами.

3. Налоговые риски.

При сделках на рынке коммерческой недвижимости необходимо детально продумать схему, чтобы избежать переплаты налогов. Наши специалисты анализируют систему налогообложения и находят варианты получения выплаты за имущество, которое не приведет к потере налоговых льгот или штрафам.

4. Правовые риски.

Поскольку одной из особенностей сделок с коммерческой недвижимостью является высокая цена ошибки, требуется провести доскональную проверку контрагента и документов на объект. В частности, мы получаем сведения из ЕГРЮЛ, убеждаемся, что юрлицо не ликвидировано, не реорганизуется, не запустило процедуру банкротства. Наши сотрудники также анализируют историю арбитражных и корпоративных споров и сведения по исполнительному производству.

Чтобы свести к нулю риски для клиента, мы составляем индивидуальный договор купли-продажи. Также наши специалисты ведут аргументированные переговоры о стоимости коммерческой недвижимости, добиваясь наилучших условий сделки для клиента. Если какие-то риски обнаружены, мы подробно расписываем их и предлагаем различные варианты действий. Зная специфику работы госорганов, мы можем найти выход из практически любой ситуации — даже если требуется сменить категорию участка или легализовать неузаконенные перепланировки.

С «Хэпл Девелопмент» сделки на рынке коммерческой недвижимости осуществляются быстро и беспроблемно как для покупателя, так и для продавца. Закажите сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью у нас. Получите бесплатную консультацию у нашего эксперта и узнайте, как мы сможем вам помочь!

Признание постройки объектом самовольного строительства ведет к серьезным мерам. Во-первых, на застройщика накладываются штрафы — для юридических лиц они могут превышать несколько миллионов рублей. Во-вторых, деятельность предприятия может быть приостановлена на срок до 90 суток. Но самое серьезное наказание в 2023 году — снос самостроя. В этой статье эксперты компании «Хэлп Девелопмент» расскажут о порядке демонтажа незаконных построек в Москве, судебной практике и вариантах сохранения объектов.

В каких случаях возможен снос самостроя в 2023 году

Под понятие «самовольная постройка» попадает широкий перечень объектов, которые возведены без получения разрешительной документации, при отсутствии прав собственности на земельный участок, с нарушением градостроительных норм и правил. Также признать самовольной постройкой и подать иск о сносе администрация может, если территория строительства имеет иные цели, либо возведение такого рода сооружений невозможно из-за ограничений, наложенных на земельный участок.

 

Комментарий Александра Васильева, управляющего партнера компании «Хэлп Девелопмент»:

«Частая ситуация — выявление признаков самовольного строительства. Это может произойти, например, в результате реконструкции законно возведенного объекта. Например, собственник решил расширить площадь здания за счет надстройки или расширения входной группы, не согласовав с контролирующими органами проектную документацию или нарушив регламенты в ходе реконструкции. При обнаружении подобных нарушений будет принято решение не о сносе незаконной постройки, а о приведении в соответствие с проектной документацией, т.е. устранении нарушений путем демонтажа надстройки или входной группы».

 

Выявлением незаконных построек занимается Мосгосстройнадзор: эта инстанция как проводит собственные проверки, так и использует материалы других ведомств: прокуратуры, жилищной инспекции и т.д. Задача выявления самостроев является одной из приоритетных для администрации Москвы, поэтому работа ведется эффективно: например, за первые три квартала 2022 года было выявлено около 3 тысяч незаконных объектов общей площадью свыше 1 млн кв. м. Чтобы избежать сноса незаконных построек в Москве, лучше не ждать, пока их обнаружит Мосгосстройнадзор, а предпринять предупредительные действия по узакониванию. Узнать, как легализовать самострой в административном или судебном порядке, вы можете на бесплатной консультации с сотрудником компании «Хэлп Девелопмент».

Судебная практика относительно сноса незаконных построек

 

В конце 2022 года Верховный Суд РФ (ВС) дал разъяснения относительно методики рассмотрения дел, связанных с самовольным строительством. В обзоре перечисляются случаи, когда постройка подлежит сносу, а в каких ситуациях возможно признание права собственности.

Основной статьей, которой должен руководствоваться судья, является ст. 222 ГК РФ. В ней, в частности, сказано, что наличие права собственности на объект никак не влияет на возможность признания его самовольно возведенным. При этом Верховный Суд подчеркивает, что снос — это крайняя мера.

В качестве примера приводится следующая ситуация: нарушения, выявленные у здания, не могут нанести вред жизни и здоровью граждан и никак не затрагивают интересы третьих лиц. В этом случае можно признать нарушения незначительными и дать возможность владельцу получить право собственности на недвижимость, если оно не было получено ранее. Относительно судебной практики сноса самовольных построек ВС отметил, что последствия нарушения должны быть соразмерны самому нарушению. Нельзя допускать ситуации, когда причиняются несоразмерные убытки.

Суд напомнил, что отсутствие право собственности не является само по себе причиной для сноса самостроя в 2023 году. Есть несколько ключевых факторов, которые дают возможность признать права собственности и сохранить сооружение:

• отсутствие разрешения на строительство является единственным признаком самостроя;
• лицо, построившее объект, предпринимало попытки урегулировать правовые вопросы;
• строение не нарушает права и интересы третьих лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан;
• лицо владеет правом на земельный участок.

Вместе с тем, отказать в праве собственности и удовлетворить иск о сносе незаконной постройки суд вправе, если застройщик предпринимал попытки получить разрешение на строительство лишь для вида, например, не приложив необходимые документы.

Еще одно важное уточнение касается сноса самостроев, которые не относятся к объектам жилой недвижимости. В обращении ВС указано, что строения и сооружения нежилого назначения, возведенные до 1 января 1995 года, попадают под положения ст. 222 ГК и не могут быть признаны самовольными.

 

Комментарий Александра Васильева, управляющего партнера компании «Хэлп Девелопмент»:

«Верховный Суд дает возможность легализовать самовольные постройки и избежать сноса, вместе с тем предъявляя четкие требования к объекту и предыдущим действиям собственника. Важно понимать, что обращение в суд для легализации самостроя не является альтернативой получению права собственности. Более того: при отсутствии мер по легализации суд не встанет на сторону застройщика. Будут проанализированы и причины отказа/неудачи — достаточно ли обстоятельства объективные, чтобы использовать порядок признания права собственности в судебном порядке».

Основания для сноса незаконной постройки

 

До 2018 года снос незаконных построек в Москве мог осуществляться как по решению суда, так и по инициативе администрации, однако 3.08.2018 был принят Федеральный закон № 339-ФЗ, который серьезно ограничил полномочия муниципальных властей. Также были расширены возможности легализации. В 339-ФЗ перечислены основания для сноса незаконных построек:

• Объект невозможно привести в соответствие с установленными градостроительными требованиями.
• Сооружение невозможно привести соответствие с разрешительной документацией.
• Строение угрожает жизни и здоровью граждан либо нарушает права третьих лиц.
• Строение возведено на участке, права на которые у застройщика отсутствуют.

У собственника участка есть выбор — выполнить демонтаж незаконной постройки самостоятельно в сроки от 3 до 12 месяцев, либо привести объект в соответствие с установленными градостроительными требованиям в срок от 6 месяцев до 3 лет, если это возможно и предусмотрено судебным решением. Важно, что снос самостроя в 2023 году застройщики выполняют за свой счет. Если этого не сделать в указанный промежуток времени, то работы выполнит ГБУ «Автомобильные дороги», а собственнику предъявят счет и штраф.

Комментарий Александра Васильева, управляющего партнера компании «Хэлп Девелопмент»:

«Ст. 222 ГК РФ предусматривает несколько исключений в правилах признания объекта самостроем. Во-первых, оно касается собственников, которые не знали о существующих ограничениях, наложенных на земельный участок, и о запретах на строительство определенного типа сооружений. Во-вторых, касается самовольных построек на землях ИЖС и садовых участках для ведения личного хозяйства, права на которые зарегистрированы до 1.09.2018».

Можно ли избежать сноса незаконных построек в Москве

 

При признании здания самостроем у владельца есть несколько вариантов действий:

• Провести процедуру узаконивания в административном порядке, доказав соответствие нормам безопасности и градостроительным требованиям и выплатив штраф.
• Выполнить реконструкцию и привести недвижимость в соответствие с нормами безопасности.
• Обратиться в суд с целью признать сооружение собственностью заявителя либо обжаловать административный акт с отказов в легализации самостроя.

Оптимальный путь узаконивания объекта самовольного строительства в Москве — сначала обратиться в Департамент градостроительной политики и получить разрешение на легализацию самострой в Москве через комиссию ГЗК, а случае отказа — подать исковое заявление в суд. Основная цель собственника — доказать, что постройка соответствует градостроительным и строительным нормам и требованиям безопасности, не нарушает права третьих лиц и не наносит вреда экологии. Для этого потребуется выполнить градостроительную или строительную экспертизу, обратиться за согласованиями в Мосстройнадзор, префектуру административного округа, ДГИ и другие инстанции.

Исполнительные департаменты и службы анализируют возможность сохранения объекта в текущих границах, и при отсутствии нарушений выносят вопрос на заседание комиссии ГЗК. После принятия положительного решения собственник может получить новый паспорт БТИ и выписку из ЕГРН, а также перезаключить договор с ДГИ при необходимости.

Процедуру защиты объекта самовольного строительства от сноса невозможно автоматизировать, поскольку каждый случай будет отличаться исходными данными, длительностью взаимодействия с контролирующими органами, уже предпринятыми попытками легализации и т.д. Именно поэтому прежде, чем подписать договор и дать клиенту гарантии, сотрудники компании «Хэлп Девелопмент» проводят тщательный аудит, который включает в том числе консультации с представителями государственных органов. Так формируется эффективный план узаконивания объекта, который позволяет добиться результата за 2-6 месяцев. «Хэлп Девелопмент» специализируется только на коммерческих объектах коммерческой. Получите бесплатную консультацию по телефону и узнайте, какие опции есть для узаконивания вашей недвижимости!

Проект межевания территории (ПМТ) — документ, устанавливающий границы участков, находящихся на застроенных или подлежащих застройке территориях. В нем отображаются площадь, границы с обоснованием, а также особенности дальнейшего использования земли. Согласно ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, ПМТ подготавливают проектные институты, а утверждает администрация населенного пункта (в Москве — Департамент городского имущества (ДГИ)).

В зависимости от поставленных целей проект межевания территории может разрабатываться как самостоятельный документ или входить в состав проекта планировки территории (ППТ). В отличие от ППТ, ПМТ включает информацию о границах не только общественных земель, но и частных владений, придомовых участков, площадей с объектами инфраструктуры и т. д.

 

Чем отличается ПМТ от межевого плана

 

Это разные понятия, хотя они тесно взаимосвязаны. Проект межевания охватывает огромные территории, разделенные на земли различного назначения и форм собственности. Межевой план является тактическим документом, так как определяет координаты границ и площадь конкретного участка. Собственно, постановка земельной недвижимости на кадастровый учет производится на основании ПМТ. Опираясь на сведения из проекта межевания территории, кадастровый инженер подготавливает межевой план, после чего вносит данные о границах участка в ЕГРН.

Зачем нужно заказывать ПМТ

 

Поскольку проект межевания земельных участков относится к градостроительным документам, необходимость в его составлении возникает, например, если планируется строительство объекта недвижимости или прокладка линейных сооружений (трубопроводов, линий электропередач). Получить разрешение на застройку территории без проектной документации не выйдет.

При наличии утвержденного проекта межевания территории доступно любое изменение границ — дробление или объединение арендуемых у города земель. Например, перепланировка участка может понадобиться при возведении многоэтажного здания, при этом ПМТ оформляют не только на само строительство, но и на дальнейшее благоустройство территории рядом с домом.

Разработка проекта межевания — обязательное условие как для крупных застройщиков, так и для обычных землевладельцев. Без ПМТ человек просто не сможет распоряжаться земельным владением, а именно: сдать в аренду, продать, подарить. Подобные операции Росреестр откажется регистрировать, пока все документы на участок не будут приведены в соответствие с законодательством.

Узнайте, зачем может понадобиться уточнение месторасположения границ земельного участка, из нашей статьи по ссылке.

Из каких частей состоит ПМТ

 

Проектная документация состоит из основной и обосновывающей частей. Во второй содержатся подробные пояснения. Утверждению ДГИ подлежит только основная часть ПМТ, поэтому разберем ее содержание более детально. Вот, что включает проект межевания территории:

• Текстовые материалы.

В первом блоке указываются основания для проведения работ (правовой акт, техническое задание), перечень сформированных участков с описанием площади и границ, виды разрешенного использования земель. Также описательную часть дополняют сведениями о границах участков, которые будут образованы на основании ПМТ. Специалисты дают ссылки на источники, использованные для геодезических работ.

• Графические материалы.

Здесь отображаются границы существующих и будущих участков, зон общего доступа, площадей для запланированного строительства. Красными линиями выделяют места общественного пользования, а также рубежи, по которым проходят коммуникации (транспортные, инженерные). Проект межевания территории содержит картографический план земельного участка с изображением в горизонтальной плоскости.

Проекты межевания земельного участка разрабатывают по единому образцу, установленному Градостроительным кодексом РФ № 190-ФЗ. Если ПМТ создается внутри проекта планировки территории или же на его основании, утверждают только раздел с графическими материалами.

Как происходит разработка ПМТ

 

Оформить проект межевания можно двумя способами — через органы муниципальной власти или сторонние организации. Ссылаясь на установленные законы РФ, местная администрация вправе отказывать гражданам в предоставлении подобных услуг, что зачастую и делает. Поэтому вариант с привлечением профессионалов выглядит более реалистичным. Компания «Хэлп Девелопмент» оказывает помощь в разработке любых градостроительных документов в Москве, включая проекты планировки и межевания. Независимо от выбранного способа, порядок проведения процедуры будет следующим.

1-й этап: подготовительные работы.

Прежде всего, необходимо получить координаты пунктов ГГС в Росреестре. Далее привлекаются геодезисты, инженеры, топографы и другие специалисты. Они занимаются полевыми работами, топографической съемкой, обработкой результатов, оформлением картографических материалов. В течение 15 дней готовится топографический план участка в масштабе 1:500, который будет храниться в электронном формате. Для будущего проекта распечатывают бумажный экземпляр.

2-й этап: разработка проектной документации.

Заявитель передает компании-подрядчику все необходимые документы, включая оформленное заявление и техзадание на подготовку ПМТ. За получением последнего понадобится обратиться в Департамент градостроительства. На данном этапе разрабатывается описательная часть, которая дополнит ранее подготовленный топографический план. Далее проект межевания отправляют на согласование с органами муниципальной власти. Обычно процесс занимает от 30 дней.

3-й этап: утверждение проекта межевания.

Если ПМТ отвечает установленным требованиям, органы местного самоуправления издают соответствующее заключение, которое публикуют на своем сайте или в других официальных источниках. После этого проект межевания территории вступает в силу. Это означает, что на его основании можно формировать новые участки, выделять землю под строительство объектов.

При разработке ПМТ должны соблюдаться некоторые правила. Например, описательную часть оформляют на листах размера А4, а для чертежей допустимо использовать большие форматы. Все материалы размещаются в определенной последовательности — сначала текстовые, затем графические. Заказывая услуги в компании «Хэлп Девелопмент», можете не сомневаться, что градостроительные документы будут оформлены в соответствии с требованиями. За счет этого удается избежать доработок, поэтому период подготовки проекта сокращается до 3-4 месяцев.

 

Как получить информацию о ПМТ

 

Проект межевания не имеет срока действия, поскольку относится к бессрочной документации. Вы можете в любой момент запросить копию ПМТ, обратившись в соответствующий орган. Где взять сведения о проекте межевания территории в Москве? Самый простой способ — подать платную заявку на сайте Москомархитектуры (1100 рублей). В течение 5-ти дней документ будет у вас на руках. Этот вариант хорош тем, что для получения ПМТ не нужно обладать правами собственника.

Также можно получить документ через ДГИ. Но только при отправке заявления придется приложить выписку из ЕГРН, в которой вы будете указаны как владелец конкретного объекта. Процедура займет на несколько дней больше.

Компания «Хэлп Девелопмент» специализируется на урегулировании вопросов между собственниками коммерческой недвижимости и государственными органами. Мы разработаем проект межевания территории земельного участка и другие документы, чтобы вы могли легально и беспроблемно распоряжаться земельным участком или зданием. Наша работа всегда начинается с анализа объекта: это позволяет выявить проблемы и подводные камни и разработать эффективный план приведения всей документации в соответствие с законом. С какими бы вопросами относительно использования коммерческой недвижимости вы ни столкнулись, эксперты «Хэлп Девелопмент» смогут вам помочь!

Согласно законодательству Российской Федерации, граждане не могут распоряжаться земельными участками по своему усмотрению, даже если они принадлежат им на законных основаниях. В частности, возведение или реконструкция постройки на участке не гарантирует того, что государственные органы признают ее законной. О том, как узаконить самовольную постройку, можно ли сделать это в административном порядке и как проходит легализация через суд, расскажут сотрудники компании «Хэлп Девелопмент».

Какие здания признаются самостроями

 

Согласно п. 4 статьи №222 ГК РФ, самовольной признается любая постройка, которая возведена:

• без разрешения на строительство;
• с нарушением строительных и градостроительных норм и правил;
• на земельном участке, где невозможно строительство в принципе или возведение подобных строений в частности;
• на территории, на которую у застройщика нет законных прав (собственность, аренда и др.).

Например, объектом самовольного строительства могут признать здание, назначение которого не соответствует виду разрешенного использования земли, на которой оно возведено: склады на землях сельхозназначения, торговые центры — на участках для промышленного использования и т.д. Также признаки самовольного строительства выявят у строения, которое было реконструировано без разрешения: любые надстройки, пристройки и даже входные группы должны быть согласованы с администрацией Москвы.

Зачем нужна легализация объектов самовольного строительства

 

До вступления в силу №339-ФЗ, объекты самовольного строительства могли быть снесены по решению администрации практически без разбирательств. Указанный выше нормативный акт ограничил действия госорганов: теперь для сноса постройки требуется решение суда, при этом собственнику постройки дается возможность убедить судью, что строение можно сохранить. При этом в подавляющем большинстве случаев, чтобы узаконить самострой, собственнику придется привести его в соответствие с требованиями застройки — например, убрать пристройку или уменьшить количество этажей.

 

Когда объект самовольного строительства могут снести

 

Муниципальные власти могут потребовать устранить незаконный объект в следующих случаях:

• Участок не оформлен в собственность до начала строительства (у собственника не было законных прав для его использования).
• Категория земли либо действующие ограничения (например, водозащитные зоны) не позволяют возведение подобного рода построек.
• Объект нарушает права третьих лиц.
• Самострой представляет опасность для здоровья и жизни граждан.

В остальных случаях контролирующие органы будут добиваться приведения самостроя в соответствие с нормами. Как только это будет сделано, станет возможной легализация самовольной постройки в административном порядке.

Если суд вынес решение в пользу властей, и постройку требуется снести, делать это собственник должен за свой счет. На это дается срок от 6 месяцев до года. Если владелец участка не устранил объект, то государство сделает это за свой счет силами муниципальных служб, однако выпишет счет.

Другие последствия выявления у постройки признаков самовольного строительства

 

Помимо сноса постройки КоАП предусматривает и другие ограничения для собственников. Первый — это штрафы. Их придется заплатить, даже если получится легализовать самострой. Юридические лица выплатят до 1 млн рублей согласно ст. 9 КоАП РФ. Кроме того, с них могут взыскать штраф за нецелевое использование земли (до 200 тыс. рублей), а также неуплаченный налог. Претензии могут предъявить Мосгосстройнадзор и Земельный надзор Росреестра. Важно, что штрафы никак не отменяют снос, если подобное решение было принято судом.

Еще одним последствием может стать приостановка эксплуатации здания на срок до 90 дней. Это особенно неприятно для бизнесов, вся деятельность которых сосредоточена в одном здании — например, заводов или торговых центров.

Наконец, если вовремя не узаконить самострой в Москве, то ДГИ разорвет договор аренды за нарушение со стороны арендатора.

Могут ли власти принудительно изъять земельный участок, находящийся в собственности? Такие случаи крайне редки, однако не исключены. Суд предъявит такие требования, если вступило в силу постановление о сносе постройки, а собственник его игнорирует. Отягчающими обстоятельствами станет нанесение вреда окружающей среде.

Стоит отметить, что статус самостроя сразу же накладывает и серьезные ограничения на право распоряжаться имуществом. Так, объект нельзя продать, сдать в аренду, передать по наследству, отдарить.

В каких случаях удастся узаконить самовольную постройку

 

Начнем рассмотрение вопроса о том, как узаконить самострой, с ответа на вопрос, когда эта процедура в принципе возможна. Ст. №222 ГК РФ говорит, что самовольную постройку можно легализовать при соблюдении следующих условий:

• Постройка соответствует установленным требованиям. Одно из обязательных требований, чтобы узаконить самовольную постройку через суд или в административном порядке, — предоставить результаты экспертизы. В ней должно быть указано, что здание соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также противопожарным требованиям. Важно доказать, что постройка не угрожает здоровью и жизни граждан.
• Не нарушаются законные интересы третьих лиц.
• У застройщика есть права на земельный участок, которые допускают возведение подобного объекта — чаще всего это означает, что он является собственником или арендатором.

Варианты легализации объектов самовольного строительства

 

Порядок узаконивания домов, у которых выявлены признаки самостроя, прописан в ст. 222 ГК РФ. У собственника есть два пути урегулирования вопроса — административный и судебный. В подавляющем большинстве случаев сначала имеет смысл использовать административный способ, и лишь затем обращаться в суд: это быстрее, дешевле и с большей вероятностью приведет к положительному решению для заявителя.

Как оформить самострой через Градостроительно-земельную комиссию

 

Регистрация права собственности на самовольную постройку через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) регулируется постановлениям Правительства Москвы № 234-ПП и № 273-ПП. Как оформить самострой через этот административный орган?

Для начала потребуется подготовить пакет документов. Он должен доказывать, что постройка безопасна, не наносит вред окружающей среде и не нарушает права третьих лиц. Также заявитель должен указать, что обязуется выплатить все необходимые штрафы. Суть обращения — в просьбе сохранить самострой в текущих границах.

Процедура легализации объекта самовольного строительства через ГЗК небыстрая. Для начала специально созданная группа проводит совещание с ДГИ, префектурой, профильными инстанциями, чтобы убедиться, что сохранение здания в целом допустимо. Если решение положительное, проект передается на рассмотрение дальше — в Мосгоргеотрест, НИИ Генплана и другие организации. Если и у них не возникнет вопросов к постройке, решение о сохранении самостроя выносится на рассмотрение рабочей комиссии ГЗУ. Наконец, при положительном результате собственник может получить новые документы на объект. Если требовалось узаконить самовольную постройку на муниципальной земле, то после этого он сможет перезаключить договор с ДГИ.

Как узаконить самовольную постройку через суд

 

Признание постройки легальной через суд займет больше времени — как правило, от полугода. В перечень документов входят проект строительства или реконструкции здания, заключение о техническом состоянии здания, акты от Роспотребнадзора и МЧС, АГР и др. Место подачи иска выбирают исходя из местоположения объекта недвижимости. Если стоимость объекта превышает 50 тыс. рублей, зарегистрировать иск нужно в районном суде.

Чтобы увеличить шансы на положительное решение, желательно доказать, что собственник предпринимал попытки легализовать объект строительства. Именно поэтому оптимальный путь — сначала обратиться в ГЗК, а затем, при отказе, в суд. В качестве попыток легализовать объект суд может признать изменение вида разрешенного использования земельного участка, оформление градостроительного плана и технических условий, попытки получить одобрение постройки от контролирующих инстанций.

Компания «Хэлп Девелопмент» специализируется на урегулировании проблем собственников коммерческой недвижимости с государственными инстанциями. Мы осуществляем легализацию самостроев в Москве под ключ, обеспечивая клиентам быстрое прохождение комиссии ГЗК или представляя их интересы в суде. Добиваться положительного результата нам помогает глубокий анализ объекта на старте работ. Наши эксперты изучают всю документацию из открытых и закрытых баз, консультируются с представителями госорганов, заказывают необходимые документы. В итоге мы составляем пошаговую карту реализации проекта узаконивания объекта самовольного строительства, следование которой позволяет добиться решения о сохранении самостроя.

У вас остались вопросы, как узаконить самовольную постройку, или вы хотите получить совет по вашему объекту? Звоните экспертам «Хэлп Девелопмент для бесплатной консультации!