1
Легализация
Легализация самостроя
2
Сопровождение
Сопровождение сделок
с недвижимостью
3
Проработка
Комплексный анализ объектов недвижимости
4
Изменения
Внесение изменений в ПЗЗ
5
Изменение
Изменение ВРИ земельного участка
6
Градпотенциал
Анализ и проработка градпотенциала
7
Регистрация
Регистрация в Росреестре
8
КадУчет
Постановка на кадастровый учет
9
Актуализация
Актуализация сведений в ЕГРН
10
Координация
Координация здания на земельном участке
11
Уточнение
Уточнение границ земельного участка
12
Участки
Подбор земельных участков для девелоперских проектов
13
Корректировка
Корректировка и разработка проекта межевания территории
14
КРТ
Комплексное развитие территории

Постановление Правительства Москвы №819-ПП

Постановление Правительства Москвы №819-ПП нормативный акт, который был принят и вступил в силу 11 декабря 2013 г. В этом документе регламентируется порядок действий органов исполнительной власти, касающийся выявления московских самостроев и пресечения возведения объектов незаконного строительства, утверждается перечень построек, самовольно возведенных на земельных участках (Постановление №819 ПП, приложение 2), вводится ряд ограничений на владение и пользование спорными объектами.

Знакомство с Постановлением Правительства Москвы №819-ПП, последняя редакция которого датируется 06 февраля 2024 года, поможет владельцам выяснить, имеет ли сооружение статус самостроя, своевременно принять меры к его легализации, избежать сноса и добиться признания права собственности на недвижимость. Решением всех этих вопросов на высоком профессиональном уровне занимается Help Development — команда экспертов, досконально знакомых со всеми нюансами узаконивания недвижимого имущества.

 

Постановление Правительства Москвы №819-ПП о самостроях: в чем его суть

 

Главной задачей утверждения Постановления Правительства №819-ПП стала регламентация взаимодействия исполнительных органов города Москвы по обнаружению объектов, которые застройщики возвели незаконно, а также пресечению нецелевого использования территорий и отдельных участков земли. Структура 819-ПП 2023 предусматривает формирование двух перечней подобных самостроев, причем для каждой группы установлен определенный способ узаконивания.

  • Приложение №2 819-ПП. В данный список внесены непосредственно самострои: пристрои к зданиям, торговые павильоны, гаражи и так далее.
  • Приложение №3 Постановления 819. В этом приложении к нормативно-правовому акту о самостроях 819-ПП приводится список земельных участков, которые используются не по назначению либо с различными нарушениями (к примеру, с нарушением правил землеотвода). Это может быть как земля, находящаяся в собственности Москвы, так и территории, государственная собственность на которые не разграничена. Здесь же можно найти участки, застроенные без оформления разрешения на строительство (если такое разрешение требуется согласно законодательству Российской Федерации).

В общих положениях документа указано, какие организации ответственные за исполнение 819-ПП, в какие сроки должно производиться освобождение участков от самостроев посредством их демонтажа, кто уполномочен защищать интересы города в суде, если нарушители игнорируют предписания властей.

Стоит сказать, что за годы действия документа власти достигли значительного прогресса в борьбе с самостроями. Работа по выявлению самовольных построек ведется довольно эффективно, и в случае их выявления применяются жесткие меры.

Комментарий эксперта Help Development. Органы власти наделены правом выдворения застройщика с участка, на котором осуществляется самовольное строительство. Также чиновники могут отдать распоряжение о вывозе с территории строительных материалов и техники, об ограничении доступа к участку. 

Поэтому, чтобы не попасть под действие Постановления 819-ПП в последней редакции с перечнем, который неофициально называют «черным списком», стоит как можно раньше побеспокоиться о защите своей собственности. 

 

Постановление Правительства 819-ПП в последней редакции: актуальный реестр самостроев

 

Постановление Правительства 819-ПП, которому исполнилось десять лет, регулярно дополняется и актуализируется. Постоянные внесения изменений объясняются тем, что одни объекты исключаются из «черных списков», другие в него добавляются.

Иногда утрачивают действие и некоторые пункты, касающиеся организации работы уполномоченных органов — изменения могут касаться процедурных сроков, терминологии и других моментов. В общей сложности текст постановления менялся десятки раз. Если не так давно при изучении 819-ПП использовалась последняя редакция 2020, то сегодня эта информация уже устарела.          

Чтобы найти первоначальный текст и все актуализации нормативно-правового акта (включая новую версию), достаточно зайти на сайт mos.ru. Далее набираем в поисковой строке запрос с нужной датой (например, «819-ПП последняя редакция 2023 год 30 декабря) и получаем полный список дополнений с датами публикации.

Каждой упомянутой в Постановлении 819-ПП самовольной постройке присваивается порядковый номер. В таблице, представляющей собой список самостроев, указывается административный округ, адрес, по которому был обнаружен самострой, тип объекта (здание, пристрой, перекрытие, надстройка), номер и дата документа, на основании которого объект был включен в реестр.

Хотя такая электронная база и удобна, у нее есть недостаток. Дело в том, что в Москве зарегистрированы сотни объектов незаконного строительства. Поэтому реестр состоит из множества страниц. Чтобы найти в нем свою недвижимость (особенно если постройка попала в «черный список» давно), придется потратить немало времени.

 

Чтобы сэкономить время, можно воспользоваться телеграм-ботом «Самострой.net», предназначенным для проверки недвижимости. С августа 2021 года, когда этот продукт информационных технологий начал свою работу, к его услугам обратились тысячи москвичей. Для получения сведений нужно ввести кадастровый номер объекта, а если он неизвестен, на помощь придет Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru).

Проверив кадастровый идентификатор, бот ответит, обнаружен по указанному адресу самострой или нет. Если же хочется уточнить данные или бот сообщил, что информация отсутствует, рекомендуется написать в Госинспекцию по недвижимости на электронный адрес gin@mos.ru. Сотрудники исполнительного органа предоставят достоверную информацию о наличии объекта в Постановлении 819-ПП в последней редакции. 

Для перестраховки можно использовать все способы получения необходимых сведений. Иногда ответ приходится подождать. Телеграм-бот бывает недоступен, да и специалистам ГИН для обработки запроса требуется время.


819 пп
 

Способы узаконивания объектов самовольной застройки и их исключения из списка, содержащегося в Постановлении 819-ПП, приложении 2   

 

Включение объекта в список самостроев, являющийся приложением к Постановлению 819-ПП, грозит не самыми благоприятными последствиями. У владельца неминуемо возникнут проблемы с подключением инженерных коммуникаций, а также совершением любых регистрационных действий: оформлением права собственности, заключением договоров аренды, купли-продажи, дарения, залога. Даже если какую-то сделку удастся совершить, после выявления признаков самостроя она будет признана недействительной.

Поэтому для собственников очень важно исключение объекта из 819-ПП, в строительство которого было вложено столько времени, сил и средств. Любая московская недвижимость, от многоэтажного здания до скромного торгового павильона, представляет собой дорогостоящий объект, способный приносить солидную прибыль. Чтобы управлять таким активом без серьезных законодательных ограничений, необходимо исключить недвижимость из перечня 819-ПП Москвы. Для этого существует два способа — административный и судебный.

 

Административный порядок сохранения самостроев

Административная процедура легализации самостроев считается относительно щадящей по затратам денег и времени. Проходит она более-менее гладко, особенно если интересы собственника представляют профессионалы. Суть состоит в том, что заявитель обращается в Градостроительно-земельную комиссию — специальный орган, созданный и функционирующий на основании Постановлений Правительства Москвы №528-ПП и 1019-ПП.

Для успешного прохождения процедуры следуйте нашим рекомендациям.

  • Проведите строительный аудит постройки. Целью этого мероприятия является оценка состояния несущих конструкций и коммуникаций, выявление возможных нарушений градостроительных, санитарных и других норм.
  • Подготовьте необходимую документацию. Особенно важную роль в списке документов играют АГР (архитектурно-градостроительные решения) и ЗОС (заключение о соответствии), а также независимый расчет пожарных рисков.
  • Согласуйте границы земельного участка (при необходимости) посредством обращения в ДГИ.
  • Подайте заявление в Госинспекцию по недвижимости, которая примет решение о вынесении вопроса на заседание комиссии.
  • Дождитесь проведения заседания, на котором будет поставлен вопрос о возможности сохранения объекта. Межведомственная комиссия может принять решение сразу либо запросить дополнительные документы.
  • Получите выписку из протокола, составленного по итогам работы комиссии. В документе будет прописан размер штрафа, подлежащего уплате за допущенные нарушения.
  • Оплатите штраф. Это обязательный этап, без которого не получится узаконить самострой и получить выписку из ЕГРН в Росреестре.

В рассмотрении дел о сохранении самостроев участвуют представители различных ведомств: ДГИ, ГИН, Москомархитектуры. Требования, предъявляемые к предоставляемым на комиссию документам, очень строги. Перед подачей их лучше предоставить на проверку людям с экспертными знаниями в области градостроительства и земельно-имущественных отношений.

 

Судебное разбирательство          

Обратиться в суд можно как после получения отказа ГЗК в исключении постройки из «черного списка», так и сразу. Выиграть судебное разбирательство непросто, но реально, если имеется необходимая строительная и градостроительная документация.

Исход дела во многом зависит от результатов технической экспертизы, которую проводят представители проектных организаций. Если здание не угрожает жизни и здоровью людей, а нарушения, допущенные при строительстве, признаны устранимыми, его, вероятнее всего, получится спасти от сноса. Правда, штраф за самострой приходится платить во всех случаях, но они несопоставимы с убытками от демонтажа объекта. Легализация самостроя через суд не быстрая процедура. Срок рассмотрения дел о самостроях варьируется от 6 месяцев до года.

 

Как быстро исключить самострой из Постановления Правительства Москвы №819-ПП

 

Как показывает практика, даже после вынесения судом решения в пользу клиента органы власти не спешат исключать самострой из Постановления 819-ПП. При этом чиновники могут ссылаться на разные причины, но результат один — в процессе осуществления своих прав (например, заключения сделок) собственник будет сталкиваться с препятствиями. Эксперты по легализации самостроев всегда находят выход из таких ситуаций.

Комментарий эксперта Help Development. Иногда проблему удается решить путем эффективного взаимодействия с органами, уполномоченными исключать недвижимость из 819-ПП. В некоторых случаях вопрос все-таки приходится решать в судебном порядке. После подачи в Мосгорсуд иска о признании указанного Постановления недействительным в соответствующей части недвижимость быстро освобождается от законодательных ограничений.

 

В последнее десятилетие отношение к ситуации с самостроями в России изменилось. Если многие собственники участков по-прежнему не считают возведение самостроев чем-то из ряда вон выходящим, то власти думают иначе. Чтобы защитить себя от претензий со стороны чиновников и предотвратить снос объекта, построенного с нарушениями, стоит воспользоваться услугами профессионалов.

Специалисты компании Help Development оказывают услуги легализации недвижимости под ключ и практически без участия клиента. Стоимость рассчитывается индивидуально и зависит от нескольких факторов: площади и других характеристик самостроя, способа защиты прав клиента, необходимости разработки градостроительной документации.

Мы соберем корректный пакет документов, проведем консультации с профильными ведомствами, поможем устранить нарушения, препятствующие узакониванию самостроя. Наша компания берется даже за самые проблемные случаи. Мы всегда добиваемся положительного результата. Чтобы получить подробную бесплатную консультацию, позвоните или закажите обратный звонок на сайте.

Как узаконить нежилое помещение

У людей, которые построили какое-либо сооружение для ведения бизнеса или для использования в личных целях, может возникнуть вопрос: как узаконить нежилое помещение? Владение объектом недвижимости без официального оформления грозит многочисленными проблемами: его не получится подключить к коммуникациям, продать, оставить в залог, сдать в аренду. Кроме того, существует большой риск сноса постройки за счет владельца с уплатой штрафа в размере до 1 млн руб. Поэтому легализацией неоформленного объекта желательно заняться как можно быстрее. Эксперты компании Help Development выполняют процедуру узаконивания самостроев в сжатые сроки, по доступным ценам и с гарантией положительного результата.

 

Какие помещения относятся к нежилым

 

Российское законодательство не содержит четкого определения нежилых помещений. Однако в ЖК РФ дается определение объектов жилищного фонда, к которым относятся:

  • жилые дома и их части, квартиры в МКД, комнаты в квартирах, домах, общежитиях;
  • служебные помещения, предназначенные для проживания людей;
  • специализированные объекты (интернаты, пансионаты, дома престарелых, детдома, приюты и так далее).

 

Недвижимость, не относящаяся к указанной выше, считается нежилой. В эту обширную категорию входят производственные и складские помещения, торговые, развлекательные, административные объекты.

Еще к нежилым помещениям могут относиться мансарды и другие пристройки в частных домовладениях, а также отдельные помещения в многоквартирных домах (чердаки, подвалы, площади на цокольных и первых этажах, заложенные застройщиком под стрит-ритейл). Подробнее о том, как узаконить подвальное помещение, читайте по ссылке.

Изучение нормативных актов позволяет выделить несколько общих признаков нежилых помещений.

  • Невозможность в них прописаться без перевода объекта в статус жилого. Зато нежилые помещения можно использовать для регистрации юридического лица (например, ООО).
  • Повышенные требования к санитарно-технической и пожарной безопасности.
  • Наличие отдельного входа.

 

В большинстве случаев возведение нежилых построек требует получения разрешения на строительство (ст.51 ГрК РФ). Без согласования с муниципальными органами не обойтись и в ситуации, когда проводится реконструкция уже возведенного объекта (изменяется его конфигурация, увеличивается высота или этажность, проводятся какие-то работы с фасадом либо фундаментом).

Нарушение порядка согласования строительства в Москве может повлечь за собой включение объекта в перечень самостроев (Постановление Правительства Москвы № 819 от 11.12.2013 г.).

В «черный список» попадают и объекты, возведенные с нарушением градостроительных (строительных) правил и норм, на участке, который не предназначен для такого строительства, либо на участке, который не принадлежит застройщику на правах собственности, бессрочного пользования или других законных правах (ст.222 ГК РФ). Во избежание сноса и других негативных последствий нужно срочно приступать к узакониванию.


Какие помещения относятся к нежилым
 

Порядок легализации нежилых помещений

 

Узаконивание нежилых помещений и их последующее оформление в собственность возможно двумя способами.

  • В административном порядке. В столице России подобные вопросы уполномочена рассматривать Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК). Здесь предстоит пройти многоэтапную процедуру, включающую сбор необходимых документов, проведение заседаний, на которых выясняются все обстоятельства, составление заключения, расчет штрафа, который предстоит выплатить заявителю.

    Если решение будет положительным — заявитель получит выписку, подтверждающую возможность сохранения постройки в существующем виде и границах, а также право на строительство либо реконструкцию данного объекта. Кроме того, сооружение в 30-дневный срок исключается из списка самостроев (разумеется, при условии, что заявитель выполнил условия по приведению постройки в соответствии с законом и оплатил штраф).

    После этого можно официально вводить помещение в эксплуатацию и ставить его на учет в Росреестре. Владельцу постройки не придется тратить время на прохождение бюрократических процедур. Представлять его законные интересы будут сотрудники Help Development.

  • В судебном порядке. Обратиться в суд можно сразу либо после получения отказа в узаконивании со стороны ГЗК. Рассмотрение исков о легализации самостроев в суде имеет свою специфику и продолжается, как правило, в течение 6−12 месяцев. Однако наша компания оказывает клиентам всестороннюю поддержку, собирая надежную доказательственную базу и выстраивая грамотную стратегию. Скрупулезный подход к делу помогает добиться вынесения положительного решения.

 

Список документов, которые требуются для подачи в ГЗК и судебные органы, в целом выглядит одинаково.

  • Правоустанавливающая документация на участок земли, на котором стоит неоформленная постройка.
  • Технический план, который должен составить кадастровый инженер с квалификационным аттестатом. Такой документ должен быть и у готовых объектов, и у строящихся сооружений (так называемых «незавершенок»).
  • Техническое заключение, выданное проектировщиком, состоящим в СРО. В этом документе оценивается общее состояние сооружения, работоспособность и пригодность его отдельных конструкций и инженерных систем, а также выявляются дефекты с подготовкой рекомендаций об их устранении.
  • План-схема расположения постройки на участке.
  • Отказ уполномоченных органов в согласовании строительства (если имеется).
  • Акты, чеки, другая документация — все, что может подтвердить правоту владельца самостроя.

 

Как показывает практика, 90% успеха в непростом деле легализации нежилых помещений зависит от грамотных действий специалистов, которые занимаются этой процедурой. Команда экспертов Help Development с 2013 года специализируется на узаконивании недвижимости и успешно решает даже самые сложные проблемы, за которые не берутся другие компании. За годы работы мы спасли от сноса более двухсот объектов, при этом заказчик производит оплату только за результат. Обращайтесь! Своевременная легализация недвижимого имущества существенно упростит вам жизнь и поможет сэкономить средства.

Как узаконить постройку на неоформленной земле

В правоприменительной практике иногда возникают ситуации, когда земля под жилым домом или другой возведенной постройкой оказывается не зарегистрированной. Такое может произойти как по вине хозяев, решивших отложить процедуру, так и, например, из-за путаницы в документах. Во избежание сноса и претензий со стороны третьих лиц желательно как можно быстрее заняться оформлением земельного участка и легализацией строения, позволяющей получить полноценные права на недвижимое имущество. Все вопросы, связанные с узаконением самостроев, быстро и эффективно решают эксперты Help Development, а перед обращением в компанию стоит подробнее узнать о том, как узаконить постройку на неоформленной земле.

 

Чем грозит самовольное строительство

 

Независимо от причин, по которым владелец объекта не оформил землю в установленном порядке, владение таким имуществом влечет определенные правовые риски. Так, в Москве подобные строения вносятся в «черный список» самостроев, составляемый на основании Постановления Правительства Москвы № 819 от 11.12.2013 г. (с последующими изменениями и дополнениями).

Согласно ст.222 ГК РФ, в перечень объектов незаконного строительства могут попасть постройки, имеющие хотя бы один из нижеперечисленных признаков.

  • Отсутствие необходимых разрешений, если по закону тот или иной объект разрешается возводить только после согласования.
  • Наличие существенных нарушений градостроительных и строительных правил, которые застройщик допустил в процессе возведения.
  • Использование участка не по его целевому назначению (к примеру, возведение жилого дома на территории, предназначенной для ведения сельскохозяйственной деятельности).
  • Застройка земель, которые не принадлежат владельцу капитального строения.

Под четвертый критерий самостроев подпадают и случаи с неоформленной землей. Исходя из смысла статьи 222 ГК, застройщик имеет право на узаконивание недвижимости и получение выписки из ЕГРН, если земля находится у него в собственности, бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении.

Легализация сооружения возможна и на арендуемом участке, но при условии выдачи собственником разрешения на строительство. В случае с муниципальной землей, расположенной в столице, в роли собственника выступает ДГИ города Москвы.

Перед тем как узаконить постройку на неоформленной земле, не будет лишним ознакомиться с последствиями несоблюдения процедуры легализации.

  • Штрафные санкции, размер которых иногда исчисляется сотнями тысяч рублей. Например, в соответствии со ст.7.1 КоАП РФ на физическое лицо, самовольно занявшее участок земли, может быть наложен штраф в размере от 1 до 1,5% кадастровой стоимости надела (но не меньше 5 000 руб.). Юридическим лицам, допустившим аналогичное нарушение, приходится платить от 2 до 3% кадастровой стоимости. Минимальная сумма при этом составляет 100 000 руб., а если кадастровая стоимость не установлена, размер штрафа составит от 100 000 руб. до 200 000 руб.
  • Запрет на осуществление хозяйственной либо другой деятельности до приведения документов в соответствии с требованиями закона.
  • Снос самостроя по инициативе муниципальных органов или по решению суда. Все затраты, связанные с демонтажом, будут возложены на незаконного владельца.

Проверить, включена ли недвижимость в «черный список», можно с помощью телеграм-бота «Самострой.net», который был создан Госинспекцией по недвижимости в августе 2021 года. Но, даже если объект в этом списке отсутствует, не стоит затягивать. Лучше выяснить, как узаконить постройку на неоформленной земле, и легализовать ее, не дожидаясь последствий.


Чем грозит самовольное строительство

 

Как узаконить постройку на неоформленной земле: порядок действий

 

Прежде чем решить, как узаконить постройку на неоформленной земле, нужно понять, что сначала землю придется официально оформить. Этот этап является обязательным. Без него получение прав на самострой не представляется возможным. Рассмотрим процесс оформления земельного участка с постройкой пошагово.

  • Сначала необходимо собрать все документы на участок, которые имеются в наличии (свидетельства, постановления, акты, договоры) и выяснить, имеются в Росреестре какие-либо сведения на участок. В случае отсутствия таких сведений придется обратиться к кадастровым инженерам, которые выполнят работы по определению границ земли и подготовят межевой план.
  • После выполнения межевания нужно обратиться в орган местного самоуправления с имеющимися документами и заявлением о передаче участка в собственность (владение, бессрочное пользование). Владельцы частных домов обладают приоритетным правом приобретения земли, на которых стоят эти дома, так что шансы на благоприятный исход дела есть всегда. Исключением являются только территории с особым статусом (природоохранные зоны, территории, находящиеся в ведении Минобороны).
  • Выяснив, как узаконить постройку на неоформленной земле, и получив согласие на передачу земли от муниципалитета, можно ставить ее на кадастровый учет и заниматься легализацией самостроя на участке.

Этот вопрос иногда тоже удается решить в административном порядке, посредством обращения в Градостроительно-земельную комиссию. Однако в некоторых ситуациях (например, если на объект претендуют другие лица) приходится подавать исковое заявление в суд. Также без судебного разбирательства не обойтись, если чиновники отказали в узаконивании или отказываются исключить объект из перечня самостроев.

Конечно, это только краткая информация о том, как узаконить постройку на неоформленной земле. Ведь каждая ситуация индивидуальна, и для достижения результатов приходится учитывать множество нюансов.

Специалисты компании Help Development имеют многолетний опыт решения таких сложных проблем и налаженные связи в ведомствах, уполномоченных рассматривать ситуации с легализацией самостроев. Мы оказываем всестороннюю помощь как в административном урегулировании споров, так в случаях их рассмотрения в судебном порядке. Доверьтесь профессионалам своего дела! За 12 лет работы мы помогли легализовать и спасти от сноса сотни объектов самовольного строительства.

Как оформить подвальное помещение

Подвал — часть дома, которая может принести немало пользы. Конечно, из-за расположения ниже уровня земли жить в нем некомфортно. Зато в подвалах нередко оборудуют склады, мастерские, небольшие магазинчики, места для хранения домашней утвари. Однако заглубленные помещения, к которым относятся и подвалы, имеют особый правовой статус. Прежде чем начать использовать их в своих целях, стоит узнать, как оформить подвальное помещение и избежать претензий со стороны органов власти.

 

Что такое подвал и когда требуется его оформление 

Для начала владельцам жилья в многоквартирных домах и другим лицам, интересующимся вопросом, как узаконить подвальное помещение, нужно ознакомиться с особенностями правового режима таких объектов.

Согласно ст.36 ЖК РФ, подвалы в МКД, в которых размещаются инженерные коммуникации и оборудование, необходимое для обслуживания нескольких квартир, признается общим имуществом собственников. Доступ в данные помещения, как и на так называемые технические этажи, ограничен. В основном они предназначены для персонала обслуживающих организаций.

Второй тип подвалов — это места общего пользования, в котором жильцы, имеющие право общей долевой собственности, обычно хранят продукты, стройматериалы и др.

Получить разрешение на ведение в подвале хозяйственной либо иной деятельности реально в обоих случаях, главное — знать, как оформить подвальное помещение в соответствии с требованиями закона.

К примеру, можно узаконить на свое имя не весь подвал, а только ту его часть, в которой отсутствуют коммуникации. Правда, в такой ситуации придется заниматься переустройством: возводить перегородки, сооружать отдельный вход, чтобы у технического персонала был беспрепятственный доступ к инженерным сетям.

Информация о том, как узаконить подвальное помещение, может пригодиться в целом ряде случаев.

  • Перепланировка подземного пространства, расположенного в жилом или нежилом здании.
  • Проектирование нового заглубленного помещения.
  • Заключение сделки купли-продажи подвала, а также его сдачи в аренду под деятельность, разрешенную законодательством.
  • Объединение подвала с нежилыми помещениями, находящимися на первом этаже.
  • Перераспределение площадей под нужды арендатора или собственника.

Способы использования подвала зависят от его технических характеристик и регламентируются СП 54.13330.2016. Так, в обычных подвалах, расположенных под МКД, нельзя оборудовать предприятия с ночным режимом работы, потенциально опасные производства, химчистки, прачечные, рыбные магазины, любые торговые склады.

Поэтому, узнавая о том, как оформить подвальное помещение, нужно поинтересоваться, не будет ли запланированная деятельность противоречить строительным, санитарным и другим нормам. В подвалах нежилых помещений ограничения практически отсутствуют, что позволяет использовать подземные площади максимально эффективно.

В случае если нужно узнать, как узаконить мансардное помещение, рекомендуем прочитать нашу предыдущую статью.


как оформить подвальное помещение
 

 

Как узаконить подвальное помещение: алгоритм действий и перечень документов

Оформление прав на подвальные помещения в многоквартирных домах — достаточно сложный и длительный процесс. Такая сложность обусловлена повышенными требованиями безопасности, предъявляемыми к зданиям, где живут люди. Вот краткая информация о том, как узаконить подвальное помещение в МКД.

  • На начальном этапе необходимо провести общее собрание собственников. Если подвал планируется продать либо присоединить к объектам, расположенным на первом этаже, за решение должны проголосовать все владельцы квартир и нежилых помещений. Если речь идет о сдаче в аренду либо перепланировке, не затрагивающей несущие конструкции, достаточно двух третей голосов.
  • По итогам процедуры голосования оформляется протокол общего собрания.
  • Протокол и другая документация направляются в Мосжилинспекцию (или аналогичное ведомство в другом городе, осуществляющее надзор за содержанием и управлением МКД). Решение, как правило, принимается на межведомственной комиссии.

Если будут проводиться какие-то работы на фасадах, потребуется дополнительное согласование в Москомархитектуре. Не обойтись и без согласования в МЧС и Роспотребнадзоре — этот момент особенно важен, если в подвале будет организован какой-то бизнес.

  • После завершения ремонтных работ (реконструкции) лица, интересующиеся тем, как оформить подвальное помещение, должны обратиться в кадастровую службу либо бюро техинвентаризации. Сотрудники специализированных служб сделают соответствующие обмеры и оформят акт приемки.
  • На заключительном этапе подготавливается новый технический план, и объект ставится на учет в Росреестре с одновременным обновлением сведений в ЕГРН.

В список документов, необходимых тем, кто интересуется, как узаконить подвальное помещение, входит:

  • заявление,
  • протокол общего собрания,
  • выписка из кадастра,
  • акт оценки технического состояния подвала,
  • проект перепланировки,
  • копия технического паспорта на здание,
  • квитанции об оплате пошлин.

В случае отсутствия необходимости в перепланировке перечень документов будет аналогичным, за исключением проекта.

В случае с нежилыми столичными зданиями, принадлежащими муниципалитету, в качестве собственника выступает ДГИ. Соответственно, этот орган уполномочен выдавать разрешения на переустройство подвалов, и, прежде чем заказывать проект, арендатору придется заручиться его согласием. Проектную документацию тоже должен одобрить ДГИ, а изменения характеристик подвала будут внесены как в ЕГРН, так и в договор аренды.

Разобравшись, как оформить подвальное помещение, можно приступать к процедуре его узаконивания. Команда Help Development проводит эту непростую процедуру быстро, профессионально и с гарантией положительного результата.

Мы с 2011 года занимаемся узакониванием сооружений в Москве и Московской области и добиваемся успеха даже в самых сложных ситуациях. Обращайтесь! Наши эксперты помогут получить полноценное право собственности на объект, привести его в соответствие с законодательными требованиями и предотвратить любые правовые риски.

Как узаконить мансарду в нежилом помещении

Один из популярных способов расширить полезную площадь объекта недвижимости — обустройство мансардного этажа. В зависимости от материальных возможностей и конструктивных особенностей сооружения его либо надстраивают, либо реконструируют чердачные помещения. У такого решения есть немало преимуществ, однако перед владельцем встает вопрос: как узаконить мансарду в нежилом помещении. Чтобы избежать включения постройки в «черный список» самостроев и максимально быстро провести процедуру узаконивания, стоит обратиться за помощью к экспертам компании Help Development — профессионалам с опытом работы в данной сфере более 13 лет.

 

Мансардный этаж: что это такое и нужно ли узаконивать мансарду

 

В градостроительном законодательстве отсутствует четкое определение мансардных помещений. Но такое определение дается в СНиП 2.08.01-89. Согласно строительным нормам и правилам, мансардой является крытая часть строения, расположенная под скатами крыши и имеющая высоту от ската до пола не меньше 1,5 м.

Мансарда, которая может использоваться как для проживания, так и, к примеру, в качестве склада, принадлежит к категории помещений, входящих в общую полезную площадь дома. Этим она отличается от чердака — нежилого помещения, используемого, как правило, для размещения коммуникаций и технологического оборудования.

Тем не менее если высота стен позволяет выполнить перепланировку, оформить чердак как мансарду в нежилом строении вполне реально. Однако придется соблюсти и другие нормы (санитарные, противопожарные), а также параметры разрешенного строительства, которые действуют в отношении земельного участка. Например, в случае превышения допустимой этажности сотрудники Росреестра откажутся регистрировать новую постройку и право собственности на нее.

Некоторые собственники недвижимости не считают нужным заниматься легализацией мансардного этажа. Однако на самом деле это не просто рекомендуемая, но и необходимая процедура, позволяющая:

  • избежать штрафных санкций и других негативных последствий незаконной реконструкции;
  • получить возможность полноценно распоряжаться недвижимым имуществом: продать его, завещать, подарить, сдать в аренду;
  • при необходимости доказать свое право на объект в судебном порядке.

Еще один актуальный вопрос — считается ли мансарда этажом при регистрации. Изучение действующей нормативно-правовой базы позволяет ответить на этот вопрос утвердительно. Как в частных зданиях, так и на муниципальных объектах мансарду принято считать отдельным этажом.

Однако прежде чем начинать реконструкцию и узнавать, как зарегистрировать мансарду, необходимо иметь в виду, что мансарда является налогооблагаемым недвижимым имуществом (кроме случаев, когда высота от низшей точки потолка до пола не превышает 2 м). Таким образом, его содержание будет сопряжено с постоянными дополнительными расходами.

Если вас интересует, как узаконить входную группу, изучите нашу статью по ссылке.


оформить чердак как мансарду в нежилом строении
 

Как легализовать мансарду в нежилом помещении: алгоритм действий

 

Процесс оформления мансардного этажа (как и список необходимых документов) несколько отличается в зависимости от того, какие работы выполняются. Так, в случае надстройки мансарды, при которой меняется этажность и другие существенные характеристики объекта, потребуется разработка проекта реконструкции.

Если реконструкция проводится в одноэтажном доме и вторым этажом будет мансарда, оформление вряд ли удастся произвести без подготовки технического заключения о состоянии несущих конструкций, характеристиках межэтажных перекрытий и так далее. Когда речь идет о перепланировке (переоборудовании чердака в мансарду), техническое заключение, как правило, не требуется.

Важную роль играет и то, кому принадлежит здание с будущей мансардой. Если это частная постройка, проект перепланировки может утвердить сам владелец. В случае обустройства мансарды на муниципальном объекте проект подлежит согласованию в ДГИ г. Москвы.

Чтобы изменить фасады, проект сначала придется согласовать в Москомархитектуре. Если ДГИ не разрешит перепланировку, проводить работы нельзя, иначе мансарда попадет в список самостроев и не будет регистрироваться в Росреестре.

Хотя процедура узаконивания мансарды может иметь некоторые нюансы в зависимости от ситуации, ее порядок будет иметь ряд общих моментов.

  • Проводится экспертиза проектной документации, получаются необходимые заключения и разрешения (в Москомархитектуре, ДГИ).
  • Выполняются строительные работы, которые завершаются подписанием акта сдачи-приемки работ с подрядчиком.
  • Орган исполнительной власти выдает разрешение на ввод в эксплуатацию.
  • Оформляется новый технический план, и вновь созданный объект ставится на кадастровый учет в Росреестре.

Если собственник заранее не побеспокоился об оформлении разрешительной документации, можно попробовать легализовать постройку в административном порядке (через градостроительно-земельную комиссию) либо в судебном порядке.

Легализация занимает от двух месяцев. По постановлению органа местного самоуправления или решению суда регистрация мансарды в ЕГРН проходит максимально быстро — в течение 7 рабочих дней. После получения новой выписки можно спокойно заниматься дизайном мансарды и другими приятными делами.

Специалисты Help Development знают, как зарегистрировать мансарду в короткие сроки и избежать любых претензий со стороны органов власти. Благодаря многолетнему опыту, экспертным знаниям и налаженным связям с уполномоченными ведомствами мы выполняем работу на должном уровне и успешно решаем даже сложные проблемы, за которые не берутся другие компании. Доверьте узаконение вашей недвижимости профессионалам! Оставьте заявку на обратный звонок и получите предварительную бесплатную консультацию.

Выявление самостроя

Выявление самостроя — процедура, которой уделяется особое внимание в Москве и Московской области. Ужесточение контроля за этой проблемой со стороны властей началось еще в 2010 году, когда с целью облагораживания архитектурного облика столицы было снесено множество неприглядных и небезопасных объектов уличной торговли.

Активная борьба с самостроями продолжается и сейчас. Ответственные органы и бдительные горожане ежегодно выявляют до тысячи и более сомнительных построек, причем иногда владелец даже не знает о том, что попал в число нарушителей.

Так как владение самостроем грозит неблагоприятными последствиями (штрафом, сносом по решению суда), стоит узнать о том, кто может выявить самовольную постройку, что происходит после ее обнаружения и как быть, если недвижимость попала в «черные списки» № 819-ПП и 829-ПП.

 

Самовольная постройка: что это такое

 

Определение самовольно построенного объекта, или самостроя, дается в ч.1 ст.222 ГК РФ. Согласно нормам гражданского законодательства, в категорию самостроев (как в Москве, так и в других городах РФ) попадает постройка, имеющая хотя бы один из нижеперечисленных признаков.

  • Размещение на территории, которая не принадлежит застройщику на законных основаниях.
  • Строительство на земельном участке, целевое назначение которого не позволяет построить соответствующий объект.
  • Отсутствие согласования застройки с органами местной власти (если такое согласование необходимо по закону).
  • Наличие нарушений градостроительных и строительных правил, противопожарных и санитарных норм, других регламентирующих документов.

В процессе выявления самостроев принимаются во внимание и региональные правовые акты. Так, в Постановлении Правительства Москвы № 819 от 11.12.2013 г. сказано, что самостроем становится в том числе постройка, не соответствующая критериям капитального строительства, но зарегистрированная в Росреестре.

Основные признаки объекта КС — наличие заглубленного (минимум на 0,5 м) фундамента, невозможность разобрать или перенести строительную конструкцию без ущерба, наличие инженерных коммуникаций (кроме электроэнергии). Имеющее признаки самостроя сооружение должно быть либо приведено в соответствие с нормами закона, либо снесено.

 

Процедура выявления самостроя в Москве

 

В соответствии с ПП № 819, инициировать процедуру признания сооружения самостроем могут следующие структуры:

  1. ДГИ,
  2. окружные комиссии Москвы,
  3. префектуры административных округов.

Алгоритм действий по выявлению самостроя и пресечению самовольного строительства включает несколько этапов.

  • Мосгосстройнадзор в 5-дневный срок со дня получения данных о самострое направляет застройщику уведомление о выявлении самовольной постройки и предписание об устранении недостатков в определенный срок.

После этого подается иск в суд с требованием о привлечении застройщика к административной ответственности, которая, как правило, выражается в уплате штрафов или приостановке деятельности. В случае невыполнения застройщиком требований или вынесения судебного акта с отказом материалы передаются в ДГИ.

  • ДГИ обращается в суд с исковым заявлением. Основным требованием, как правило, является снос постройки. В качестве дополнительных требований может указываться перевод объекта в собственность муниципалитета либо признание права собственности ничтожным.

Обязанность уведомлять ответчика о дате и времени разбирательства возложена на судебные органы — у ответчика должна быть возможность защитить свои права и интересы.

  • В случае удовлетворения требований истца здание подлежит сносу в срок от 3 до 12 месяцев (в зависимости от типа объекта). Однако владелец имеет право на обжалование уведомления о выявлении самовольной постройки, форма которого утверждена Приказом Минстроя № 321 от 03.05.2023 г., и на обжалование решения суда — на это отводится 30 дней.

Право подачи исковых заявлений с требованиями к нарушителям правил градостроения предоставлено и префектурам, а также окружным комиссиям Москвы.

На комиссиях по выявлению самовольного строительства, которые проводятся каждый месяц, могут ставиться вопросы о ликвидации объектов, не являющимися объектами капитального строительства, но зарегистрированными в качестве недвижимости.

Кроме того, по результатам работы комиссии по выявлению самовольного строительства префектура может подать иск об устранении последствий незаконной реконструкции или демонтаже строения, возведенного без согласования и не прошедшего проверку на безопасность.


комиссия по выявлению самовольного строительства
 

Правовые последствия выявления незаконно возведенного объекта

 

Работа по выявлению московских самостроев сегодня проводится разными способами. При этом около 82% незаконно возведенных сооружений выявляется с помощью цифровых технологий, квадрокоптеров, спутников. Таким образом, инспекторам даже не приходится посещать подозрительные объекты.

К пресечению самовольного строительства привлекаются и граждане. Госинспекцией по недвижимости был внедрен проект «Доброволец ГИН», в рамках которого каждый житель столицы может пройти обучение и принять участие в общественном контроле, выявляя бесхозные, ветхие и другие подозрительные объекты недвижимости.

Но, независимо от способа обнаружения, самострои всегда доставляют немало неудобств. Владелец не может распоряжаться таким объектом, официально подключить его к инженерным коммуникациям. Величина административных штрафов исчисляется сотнями тысяч рублей, а в случае нежелания застройщика идти на контакт с властями постройку просто снесут.

Единственным способом устранения негативных последствий выявления самостроя является его легализация. Эксперты компании Help Development досконально знают все особенности проведения этой непростой процедуры и тесно взаимодействуют с уполномоченными ведомствами, от которых зависит ее результат. Многолетний опыт и индивидуальный подход к решению задачи позволяют нам добиваться успеха даже в самых, казалось бы, безвыходных ситуациях. Обращайтесь! Мы поможем сохранить вашу недвижимость и снять с нее все градостроительные, а также правовые риски.

Как узаконить входную группу

Любые изменения в характеристиках или конфигурации здания требуют обязательного согласования с уполномоченными органами. Такой вид работ, как обустройство отдельной входной группы, регламентируется нормами о перепланировке или переустройстве. Предлагаем подробнее разобраться, как узаконить входную группу в жилом или нежилом доме в Москве и какие документы для проведения данных работ необходимы.

 

Узаконивание отдельного входа в многоквартирном доме

 

В соответствии с действующими пожарными нормами, у расположенных в многоквартирных домах нежилых помещений должно быть два входа, один из которых выполняет функцию эвакуационного. Если на момент оборудования помещения под ведение бизнеса второй вход отсутствует, то потребуется его обустройство.

Согласование устройства входной группы относится к перепланировке, поэтому требует:

  • проекта перепланировки;
  • техзаключения о безопасности планируемых изменений;
  • предварительного разрешения от контролирующих органов.

 

Для согласования в законном порядке входной группы нежилого помещения со стороны фасада необходимо провести собрание собственников общедомового имущества и получить согласие от ⅔ из них. Отметим, что в Москве это довольно сложная задача, но если все же удалось получить протокол с положительным решением, то можно разрабатывать проект перепланировки.

Чтобы узаконить отдельную входную группу, потребуются следующие документы:

  • проект перепланировки;
  • протокол общего собрания собственников;
  • техпаспорт из БТИ;
  • документы, подтверждающие право собственности или долгосрочной аренды помещения;
  • разрешение Роспотребнадзора;
  • распоряжение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

 

Чтобы узаконить входную группу в нежилое помещение после проведения работ и зарегистрировать изменения в ЕГРН, необходимо получить акт о приемке Мосжилинспекцией, обновленные документы БТИ и техплан.

Обратите внимание, что с технической точки зрения проще провести установку входной группы на месте оконного проема, демонтировав подоконный блок. В этом случае для согласования устройства входной группы не нужно получать дополнительных разрешений у МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр», т.к. перепланировка не затрагивает несущие конструкции.

 

Узаконивание отдельного входа в нежилом здании

 

Узаконить отдельную входную группу в нежилом здании существенно проще. В данном случае нет необходимости получать разрешение собственников общедомового имущества и согласовывать изменения в местных органах власти (кроме случаев с изменением фасада).

Алгоритм действий для согласования устройства входной группы в нежилом здании:

  • разработка проекта;
  • получение разрешение на строительство, если речь идет о реконструкции;
  • выполнение работ по оборудованию дверного проема;
  • оформления акта приемки;
  • получение нового техплана;
  • внесение изменений в Росреестр;
  • получение выписки из ЕГРН.

 

Право провести перепланировку и узаконить новую входную группу имеют собственники здания либо лица, имеющие на них права — например, арендодатели с разрешения владельца.


согласование входной группы нежилого помещения
 

Возможные сложности при узаконивании входной группы

 

Согласование любых видов работ по перепланировке может сопровождаться проблемами, и обустройство новой входной группы в нежилое помещение — не исключение.

Если вы решили узаконить входную группу, то можете столкнуться со следующими сложностями:

  • отказ собственников общедомового имущества в многоквартирном жилом доме;
  • отказ контролирующих органов в согласовании проекта;
  • ошибки в проектной документации, которые приведут к отказу в согласовании;
  • отказ приемочной комиссии утверждать акт из-за нарушений условий согласованного ранее проекта.

 

Чтобы собственнику нежилого помещения не столкнуться с описанными выше сложностями, важно доверить все этапы работ над согласованием экспертной организации, которая соблюдает все формальности и имеет богатый практический опыт в данной сфере. Например, эксперты компании Help Development всегда начинают работы с глубокого анализа объекта и выявления возможных подводных камней. После экспертизы проводится разработка подробного плана действий, и лишь затем сотрудники приступают к сбору документов. В итоге узаконение входной группы занимает минимум времени и проходит без непредвиденных трудностей.

 

Стоимость согласования отдельного входа

 

Точную стоимость узаконивания отдельного входа назвать сложно. Она складывается из ряда факторов, среди которых оценка исходного состояния документов, особенности необходимых технических документов, перечень согласовательных ведомств и др.

Если говорить о сроках, то при самостоятельном решении вопроса узаконивание может занять от 2,5 до 4 и более месяцев. Сократить время на подготовку, проверку и согласование документации можно при обращении к экспертам по земельно-имущественным отношениям. Вы будете уверены, что все требования нормативных актов будут соблюдены, а документы — приняты с первого же раза.

 

Узаконивание отдельного входа в красных линиях по БТИ

 

Ситуация, при которой дополнительный вход в нежилое помещение был сделан без согласований, считается перепланировкой без разрешения. Узаконить входную группу в нежилое помещение в таком виде нельзя: сотрудники БТИ фиксируют такие изменения в “красных линиях”, а Мосжилинспекция не принимает заявки на их согласование.

Каждый случай легализации подобных изменений индивидуален. Узаконивание несогласованной реконструкции требует согласования с представителями госорганов, сбора доказательной базы, проведения экспертизы и др. Особенно сложно избежать возвращения помещения в проектное состояние в случае, когда речь идет о жилом здании. При этом важно понимать, что о неузаконенной реконструкции лучше позаботиться до того, как она будет выявлена госорганами, иначе последствия могут быть еще более серьезными.

Компания «Хэлп Девелопмент» плотно сотрудничает с государственными органами и готова предложить свои услуги владельцам коммерческой недвижимости в Москве в вопросе приведения объекта в соответствие с установленными нормами. За годы работы мы сформировали собственный подход, который позволяет добиться успешных результатов даже в самой сложной ситуации и снять все правовые и градостроительные риски с коммерческой недвижимости.

Оформление права незавершенного строительства

Возведение коттеджа, дома на приусадебном участке или другого объекта — процесс, требующий времени и немалых расходов. Иногда эта процедура затягивается, причем возможны разные ситуации: стойка замораживается на неопределенное время, продолжается, но договорные сроки нарушены, откладывается ее ввод в эксплуатацию. В итоге возникает недострой — объект недвижимости, в котором нельзя прописаться, но его можно продать, завещать, сдать в аренду. Для полноценного распоряжения недостроем необходимо оформление права незавершенного строительства. Как полностью построенные здания, недострои регистрируются в Росреестре, однако их регистрация имеет свою специфику. Эксперты компании Help Development расскажут, как оформить объект незавершенного строительства (ОНС) правильно и с минимальными временными затратами, чтобы стать его полноправным собственником.

 

Оформление права незавершенного строительства: особенности и законодательное регулирование

 

Государственная регистрация прав на недострои осуществляется в соответствии со ст.40 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. В результате принятия ФЗ № 368 от 24.07.2023 г. в этот закон были внесены изменения, касающиеся упрощения процедуры регистрации недостроенных объектов.

В частности если раньше кадастровый учет и оформление прав на недвижимость, состоящую в федеральных и региональных реестрах ОНС, но не учтенную в ЕГРН, были невозможны без предоставления технического плана, сегодня техплан разрешается заменить электронной декларацией об объекте недвижимости, заверенной подписью должностного лица органа исполнительной власти.

Это правило применяется только в отношении строительства, полностью либо частично финансируемого за счет бюджета. Остальных застройщиков и собственников участков под ИЖС и ЛПХ изменения не коснулись.

Понятие ОНС дается в п.10 ст.1 ГрК РФ, а также в ст.55 ГК РФ. Согласно законодательным нормам, недостроем признается объект капитального строительства (то есть стоящий на заглубленном фундаменте и неразрывно связанный с землей), имеющий следующие признаки:

  • у застройщика есть разрешение на его возведение (кроме случаев, когда разрешительная документация может не оформляться);
  • постройка находится в незаконченном состоянии и, соответственно, не была введена в эксплуатацию.

 

Закон не обязывает собственников и арендаторов земельных участков к оформлению права незавершенного строительства — они могут решать этот вопрос по своему усмотрению. Но есть случаи, когда без постановки недостроев на учет (и оформления соответствующих прав) не обойтись.

  • Продажа земли с недостроем.
  • Подготовка к торгам по банкротству (на стадии исполнительного производства).
  • Появление нового правообладателя в каком-либо судебном деле. Если проводится судебное разбирательство и появился новый претендент на недвижимость (или ее часть), недострой принудительно оценивается, и за одной из сторон признается право собственности.
  • Необходимость оформления имущества в залог. Если собственник земли обращается за кредитом и хочет заложить недострой, его придется официально зарегистрировать.

 

Информация о том, что такое незавершенное строительство и как оформить свои права на него, может пригодиться и дольщикам в тех случаях, когда застройщик оказался в предбанкротном состоянии.

Дело в том, что покупатели квартир, нежилых помещений, машино-мест в случае банкротства застройщика рискуют больше всего. Конечно, они будут внесены в реестр кредиторов и смогут предъявлять денежные требования, но вероятность вернуть вложенные средства весьма мала. Если же у дольщика будет оформлено право на ОНС, он может требовать передачи оплаченных квадратных метров.


как оформить объект незавершенного строительства
 

Как оформить объект незавершенного строительства в собственность

 

Регистрация права на ОНС дает собственнику возможность совершать любые сделки с имуществом. После прохождения этой процедуры недострой становится полностью оборотоспособным: владелец сможет его продать, подарить, оставить в наследство.

Сам процесс обычно не представляет особых сложностей и состоит из двух этапов. Вот краткая инструкция, которая подскажет, как оформить объект незавершенного строительства.

  • Подготовка технического плана. Составлением техпланов занимаются кадастровые инженеры, требования к этому документу содержатся в ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. и в Приказе Минэкономразвития № 953 от 18.12.2015 г.
  • Регистрация объекта в Росреестре. Обратиться в территориальное отделение Росреестра можно напрямую либо через МФЦ. В пакет обязательных документов входит паспорт правообладателя, техплан, документация на земельный участок (выписка ЕГРН о праве собственности на землю либо договор аренды), а также разрешение на строительство.

 

Если разрешения нет, а по закону оно требуется, объект будет считаться самовольной постройкой, и сотрудники Росреестра откажут в регистрации. В такой непростой ситуации защищать свои права придется в судебном порядке.

Срок рассмотрения дела зависит от загруженности судьи и характера проводимых мероприятий (например, строительной экспертизы), но в среднем он варьируется от 3 до 6 месяцев.

После проверки документов объект будет поставлен на кадастровый учет, и одновременно владелец получит на него все права. За оформление ОНС в собственность придется заплатить госпошлину. Для юридических лиц ее размер составляет 22 000 р., для граждан — 2 000 р.

Эксперты компании Help Development имеют богатый практический опыт решения проблем, связанных с приведением объектов недвижимости в соответствие с законодательством РФ и легализацией самостроев в Москве. Мы успешно взаимодействуем с уполномоченными инстанциями и достигаем положительных результатов даже в сложных ситуациях.

Благодаря опыту и доскональному знанию законодательства, наши специалисты предложат самый быстрый и эффективный способ урегулирования вопроса. Ваше участие в процессе будет минимальным: достаточно подписать договор на оказание услуг и передать нам документацию, позволяющую начать работу.

Как проходит легализация самостроя в Москве

Москва — город, в котором ведется планомерная работа по выявлению и ликвидации объектов самовольного строительства. Согласно ст.222 ГК РФ, такими объектами считаются капитальные сооружения, возведенные с нарушениями каких-либо норм (строительных, санитарных), на земельном участке, не предназначенном для застройки, или без оформления разрешительной документации. Борьба столичных властей со «строительным самопалом» с каждым годом становится все активнее — только за 2022 было демонтировано больше двух тысяч нелегальных построек общей площадью 575 000 кв.м. Избежать неблагоприятных последствий и финансовых потерь поможет своевременная легализация самостроя в Москве.

Узакониванием столичной недвижимости с 2011 года занимается компания Help Development — команда профессионалов с экспертными знаниями в области земельно-имущественных отношений и большим опытом взаимодействия с государственными структурами.

 

Чем грозит возведение самостроя

 

Объекты самовольного строительства в Московской области и столице России возникают регулярно, причем их владельцы могут даже не знать, что являются нарушителями. Законодательство о самостроях регулярно меняется, новые прецеденты складываются и в правоприменительной практике.

Однако незнание законов теми, кто решил построить здание побыстрее и подешевле, не освобождает от ответственности. Поэтому лучше не затягивать с легализацией самостроя в Москве, снимающей с собственника все правовые и градостроительные риски.

В «черный список» объектов самовольного строительства в Москве входят самые разные жилые и коммерческие постройки: многоквартирные дома, торговые комплексы, гаражи, шиномонтажи, складские сооружения. Распространенным нарушением является и пристрой к зданию (например, мини-отелю) новых этажей, входных групп.

Объекты, которые собственник возвел незаконно, наносят ущерб архитектурно-историческому облику города, а иногда и представляют угрозу здоровью людей. По этой причине владельцев участков, затеявших нелегальную стройку, ждет достаточно строгое наказание.

  • Штрафные санкции. Размер штрафа за самострой в Москве для юридических лиц достигает 1 млн руб. (ст.9.5 КоАП РФ).
  • Запрет эксплуатации объекта на срок до 90 дней.
  • Снос самостроя в Москве (а также в населенных пунктах Московской области).

Тем не менее во многих случаях у владельцев есть шанс на сохранение своей недвижимости и официальное оформление права собственности. На сегодняшний день снос «неправильных» сооружений применяется в крайних случаях. Демонтировать объект разрешается только по решению суда либо по решению муниципального органа, когда постройка кому-то угрожает. Сносить только по той причине, что «не положено», уже нельзя.

Если самострой небезнадежен, то есть недостатки можно устранить, собственнику могут дать на это время. Однако до момента легализации самостроя для нежилого объекта в Москве и Подмосковье (как и для жилых объектов) у владельца не будет возможности продать недвижимость, заложить ее, сдать в долгосрочную аренду или распорядиться объектом каким-либо другим способом.

 

Как легализовать объект незаконного строительства в Москве

 

Действующее законодательство предусматривает два способа узаконивания самостроя в Московской области или в столице. Выбор подходящего варианта зависит от характера допущенных при строительстве нарушений, наличия претензий к собственнику или притязаний на объект со стороны третьих лиц, а также от того, предпринимал ли ранее собственник попытки решить вопрос во внесудебном порядке.

 

Первый способ

Легализация самостроя в Москве через ГЗК (Градостроительно-земельную комиссию). Алгоритм действий выглядит следующим образом:

  • В ГЗК подается заявление с комплектом сопроводительных документов. В этот комплект входит АГР (архитектурная часть проекта), заключение о соответствии, паспорт объекта, ситуационный план, заключение, оценивающее пожарные риски, заключение кадастрового инженера с указанием фактической площади постройки.
  • Создается комиссия, участники которой рассматривают возможность сохранить объект.
  • По результатам рассмотрения оформляется протокол заседания рабочей группы, и принимается решение.
  • ГЗК ДГИ производит расчет штрафа. Застройщик, проходящий процедуру легализации самостроя в Москве, должен уплатить его в 30-дневный срок. В случае неуплаты штрафа положительное решение ГЗК будет аннулировано.
  • Заключительным этапом является обследование постройки на предмет соответствия требованиям Москомархитектуры. Застройщику выдается копия акта обследования.

После завершения процедуры объект удаляется с так называемой «карты самостроев» (№ 819-ПП), а вся претензионно-исковая работа с застройщиком прекращается. С этого момента владелец может обращаться в Росреестр за оформлением права собственности, которое подтверждается выпиской из ЕГРН. Срок легализации самостроя в Москве таким способом составляет от 6 месяцев (в зависимости от сложности проблемы).

 

Второй способ

Обращение в суд. Список необходимых документов в целом выглядит так же, как и в случае с административным урегулированием вопроса. Обязательным этапом судебного разбирательства является проведение строительной экспертизы. Судья должен убедиться в том, что дом построен без критичных нарушений, способных привести к неблагоприятным последствиям.

Результаты рассмотрения дела во многом зависят от выстроенной стратегии защиты. Без опытных экспертов, сопровождающих процедуру и оказывающих истцу всестороннюю помощь, обойтись проблематично. Узаконивание самостроя через суд обычно занимает от 3 месяцев до года, стоимость начинается от 100 000 руб.

Легализация самостроя в Москве — достаточно трудоемкий процесс, требующий опыта и досконального знания законодательных норм, а также строительных и градостроительных нормативов.

Специалисты компании Help Development скрупулезно относятся к деталям каждого проекта и практически всегда добиваются успешного решения вопроса. Стоимость наших услуг легализации самостроев вполне доступна, причем вы оплачиваете только результат! В случае невозможности узаконивания объекта мы возвращаем клиенту деньги.

Ввод в эксплуатацию без разрешения на строительство

Согласно статистике, в Москве ежегодно появляется более 600 объектов капитального строительства. Выдача разрешений на их ввод в эксплуатацию находится в компетенции Мосгосстройнадзора — исполнительного органа, который осуществляет контроль за застройщиками и при необходимости защищающего права дольщиков. Но иногда как у застройщиков, так и у собственников земли возникает вопрос: возможен ли ввод в эксплуатацию без разрешения на строительство. Ответ на этот вопрос во многом зависит от того, нужно ли заранее согласовывать возведение объекта согласно российскому законодательству. Ситуацию комментируют эксперты компании Help Development.

 

В каких случаях не нужно получать разрешение на строительство

 

Перечень объектов жилой и коммерческой недвижимости, не требующей предварительного согласования, устанавливает статья 51 (часть 17) Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Согласно данной правовой норме, получение разрешения на возведение постройки в ряде случаев не требуется.

  • Если строится (либо реконструируется) жилой дом или другой объект индивидуального жилищного строительства на участке под ИЖС. Исключением здесь является только недвижимость, для возведения которой привлекаются средства дольщиков.
  • Если участок предназначен для огородничества или садоводства. На таких участках разрешено без согласования строить садовые дома, сараи, бани — практически любые сооружения, которые не будут использоваться для коммерции.
  • Если на земле возводится гараж, мастерская либо другая техническая постройка, не предназначенная для предпринимательских целей.
  • Если объект является нестационарным, то есть не имеет фундамента и может быть перенесен без повреждений (к примеру, ларьки, палатки, вагончики для рабочих).
  • Если изменения, которые вносятся в объект, незначительны (то есть не меняют его существенные характеристики) или в построенном здании проводится капитальный ремонт.

В иных случаях придется обращаться в Комитет строительного надзора (Мосгосстройнадзор) с пакетом документов, включающим выписку из ЕГРН на участок, кадастровую выписку, проект будущего дома, ситуационный план.

Если здание строится для ведения бизнеса — разрешение нужно почти всегда (кроме временных объектов), ведь исполнительные органы должны убедиться в том, что сооружение безопасно для людей и у застройщика хватит денег закончить стройку.

Если застройщик не прошел эту необходимую процедуру и не согласовал возведение постройки — ввод в эксплуатацию без разрешения на строительства будет невозможен. Соответственно, объект попадет в «черный список» самостроев, что чревато проблемами — штрафами, размер которых начинается от 2 тысяч и достигает миллиона рублей, сносом постройки за счет владельца.


Если застройщик не прошел эту необходимую процедуру

 

Как осуществить ввод в эксплуатацию без разрешения на строительство, если такое разрешение необходимо по закону

 

Так как ввод в эксплуатацию без разрешения на строительство не осуществляется, вопросы с легализацией и оформлением права собственности на объект в Москве приходится решать через Градостроительно-земельную комиссию (в административном порядке) либо через суд.

Первый вариант целесообразно выбирать, если права застройщика не оспаривают третьи лица (например, соседи), а здание было возведено без серьезных нарушений СНиПов, региональных нормативов, санитарных и противопожарных норм. Узаконивания постройки происходит по определенному алгоритму.

  • Заявление с приложением имеющейся документации на земельный участок с самостроем предоставляется в Госинспекцию по недвижимости.
  • ГЗК создает рабочую группу, которая изучает детали дела, собирает доказательства и решает, возможно ли сохранить объект в существующем виде.
  • По результатам рассмотрения составляется итоговое заключение и устанавливается размер компенсационного штрафа, который нарушитель должен будет уплатить в бюджет Москвы.
  • Если комиссия приняла положительное решение — заявитель получает выписку из протокола. Этот документ является основанием для ввода в эксплуатацию без разрешения на строительство и оформления права собственности на недвижимость в Росреестре в соответствии со ст.55 ГрК РФ.

Само по себе отсутствие разрешения на возведение здания не означает, что объект должен быть снесен. Если постройка соответствует законодательным нормам и не представляет угрозы, она вполне может быть узаконена в досудебном порядке. Если нарушения не критичны и устранимы, владельца могут обязать их устранить, после чего недвижимое имущество удастся сохранить.

Владельцы построек, которые не добились успеха в административном порядке, могут обратиться за защитой своих прав в суд. Также право подачи иска имеют застройщики, которые оформляли разрешительную документацию, но столкнулись с трудностями, когда начали вводить сооружение в эксплуатацию.

В процессе разбирательства судья учитывает не только характеристики объекта, которые устанавливаются в ходе строительной экспертизы, но и добросовестность истца (в частности, какие меры он предпринимал для получения разрешения на застройку). Ведь, согласно разъяснениям ВС РФ, судебная защита прав владельцев спорных объектов не должна подменять административный порядок оформления разрешений, который обязателен для всех.

Чтобы максимально увеличить шансы и выиграть дело в суде, стоит заручиться поддержкой экспертов по легализации объектов самовольного строительства. Специалисты компании Help Development обладают большим опытом и глубокими знаниями в вопросах, касающихся узаконивания самостроев.

Мы поддерживаем клиента на всех этапах и почти всегда добиваемся положительного результата, а в редких случаях его отсутствия заказчику возвращаются деньги. И если самостоятельно добиться ввода в эксплуатацию без разрешения на строительство (особенно с учетом регулярно меняющегося законодательства и противоречивой судебной практики) очень сложно, с нашей помощью эта проблема разрешима!

Услуги