ЖК будет располагаться по адресу 2-й Вражский пер., вл. 8.
На этом месте сейчас находится недостроенное представительство Карачаево-Черкесской Республики.
На данный момент застройщик проводит проектные работы по корректировке режимов использования земель по этому участку.
Источник: телеграм канал @stroi_news
ГК «Основа» стала победителем торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории производственной зоны № 47 «Вагоноремонт».
Девелопер сможет там построить 298 тыс. м² недвижимости, из которых 165 тыс. м² – жильё.
Цена контракта — 559 млн рублей
Ожидаемый объём инвестиций — 39 млрд руб.
В торгах также принимала участие компания Level Group.
Источник: телеграм канал @stroi_news
Снос самовольного строения представляет собой крайнюю меру ответственности. Принятие подобного решения — прерогатива суда, при этом зачастую собственнику удается отстоять постройку, доказав, что она соответствует строительным нормам и не нарушает прав третьих лиц. Предлагаем разобраться с основаниями, исковыми требованиями о сносе самовольной постройки и фундаментальными правилами составления и подачи заявления.
Несмотря на то, что российское законодательство предусматривает возможность узаконить построенное без разрешения здание, включенное в коммерческую деятельность, практика сноса несанкционированной застройки в Москве широко распространена. Большинство таких дел рассматривается в судах на основании иска о сносе самовольной постройки, поводами для подачи которого являются:
В отдельных случаях самострой в Москве и Московской области могут снести без судебного решения в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Законными основаниями для такой меры признают:
Кроме принудительного демонтажа к лицу будут применены и правовые санкции в виде штрафов.
Если добиться урегулирования в досудебном режиме не удается, то спорная ситуация решается в судебном порядке. Исковое заявление подается стороной, имущественные права которой оказались нарушены.
В заявлении должна содержаться следующая информация:
Документы представляются вместе с заявлением. Подать его можно как при личном визите в судебный орган, так и передать заказным письмом. Желательно при этом приложить копии заявлений с обратными квитанциями в органы госнадзора, администрацию и другие органы власти, куда первоначально направлялись возражения о незаконном строении.
Обратите внимание, что перед подачей иска, независимо от сроков исковой давности по делу о сносе самовольной постройки, важно установить подсудность дела. Далеко не все нарушения являются основанием для демонтажа самостроя и вполне допускается узаконивание строения.
Второй момент — правильное оформление искового заявления с ссылками на действующие положения законодательства. В противном случае рассмотрению заявление не подлежит.
Инициировать судебное разбирательство может любое лицо, чьи права оказались нарушены при возведении самостроя:
Ответчиком будет выступать организация или индивидуальный предприниматель, который самовольно осуществил строительство. При этом личность ответчика необходимо установить еще до подачи иска, иначе суд не примет дело к рассмотрению.
Стоит отметить, модель иска о демонтаже самовольной постройки и негаторный иск имеет ряд принципиальных различий. Ответчиком в первом случае, как было сказано выше, выступает лицо, которое возвело незаконное сооружение. Сносить ее обязан ответчик самостоятельно, либо же демонтаж происходит силами истца с взысканием с ответчика всех расходов. В случае с негаторным иском ответчиком выступает не то лицо, которое осуществило строительство без разрешения, а фактический владелец земельного участка с самостроем.
В соответствии с российским законодательством, срок исковой давности равняется трем годам с момента, когда лицо обнаружило факт нарушения его имущественных прав.
При этом срок исковой давности не применяется по отношению к связанным со сносом самовольной постройки делам. Это значит, что ответственность лица за самовольную постройку не прекращается до тех пор, пока строение не будет демонтировано. Речь идет о случаях, когда нарушены права третьего лица либо эксплуатация объекта создает реальную угрозу для здоровья и жизни.
Заявления по вопросам самостроев в Москве и МО судебный орган рассматривает, по статистике, в течение месяца. На практике же часто оказывается, что необходимо экспертное заключение. Это увеличивает сроки до 2 месяцев и более.
Дела о сносе самостроя не относятся к связанным с правом собственности, поэтому расчет пошлины максимально прост и зависит от судебного органа, где будет происходить рассмотрение:
Все остальные расходы связаны с получением справок и выписок из Росреестра, оплатой экспертных заключений и получением прочих доказательств.
Если вы столкнулись с необходимостью решать вопрос с недвижимым имуществом в судебном порядке, планируете легализацию самостроя в Москве или внесение изменений в ПЗЗ, доверьтесь узкоспециализированным специалистам компании Help Development. Мы досконально знаем действующее законодательство в части земельно-имущественных отношений и уверенно защищаем интересы наших клиентов, о чем свидетельствуют их положительные отзывы. Не теряйте драгоценное время — обратитесь с экспертам Help Development уже сегодня. Консультация бесплатна.
В Российской Федерации ответственность за самовольное строительство регулируется Градостроительным Кодексом РФ (в частности, ст. 222), Уголовным кодексом РФ (ст. 222, ст. 319 УК РФ), законом №384-ФЗ «О государственном контроле в сфере строительства» и другими законодательными актами. В этой статье мы подробно разберем порядок наказания за несанкционированное возведение или реконструкцию строения и размеры штрафов для юридических лиц.
Законами предусмотрены несколько видов ответственности за самострой, при этом применение тех или иных санкций зависит от характера нарушений.
Для начала разберем, кто отвечает за незаконное строительство. Ответственность за самовольную постройку несет непосредственный застройщик, если участок принадлежит ему или он не уведомил владельца о строительстве.
Независимо от того, на каком основании произошло признание объекта самостроем, лицо, которое осуществило строительство, несет гражданско-правовую ответственность.
Санкции, применяемые в отношении застройщика, прописаны в ст. 222 ГК РФ. Среди них:
Какая еще ответственность за самовольное строительство предусмотрена? Среди других мер, которые прописаны в Земельном Кодексе — возмещение в полном размере вреда, причиненного в результате правонарушений, возвращение участка их владельцам, если речь идет о самовольном занятии, приведение ЗУ в надлежащий вид.
Административная ответственность за самовольное строительство возникает в зависимости от обстоятельств, при которых постройку признали самостроем. В соответствии с положениями статьи 222 ГК, к объектам самовольного строительства относятся здания, которые построили:
Если речь идет о возведении объекта на ЗУ, который не был в установленном порядке передан юридическому лицу, то по КоАП РФ действия будут квалифицироваться как самовольное занятие участка. Законодательство предусматривает за такую самовольную постройку административную ответственность в виде штрафных санкций. Если кадастровая стоимость ЗУ определена, то юридическому лицу придется заплатить 2-3 % от кадастровой стоимости (но не менее 100 тысяч рублей) или от 100 до 200 тысяч, если кадастровая стоимость не определена.
При возведении объекта на участке, ВРИ которого не предусматривает такое строительство, ответственность за самострой наступает по ст. 8.8 КоАП. Это использование ЗУ не по целевому назначению, которое предусматривает штрафные санкции в виде 1,5-2 % КС (если кадастровая стоимость определена), но не менее 100 тыс. рублей, или 100-200 тыс. рублей, если кадастровая стоимость не определена. При этом происходит уведомление местной администрации, что может повлечь за собой для собственника дополнительные штрафы.
Выше рассмотрены наиболее распространенные порядки наказания за несанкционированную постройку в Москве и МО. В отдельных случаях применяются следующие виды ответственности:
Наказание будет зависеть от характера нарушения — чем он серьезнее, тем строже ответственность.
Когда информация о незаконном строении будет передана органам власти, будет инициирована проверка. Чаще всего застройщика ждут следующие сопутствующие штрафные санкции:
Если окажется, что самострой был возведен на месте залегания полезных ископаемых, то застройщика ждут дополнительные санкции в размере до 200 тыс. руб.
Вам прислали акт о выявлении самовольной постройки или Департамент городского имущества обратился в суд с требованием снести объект? Эксперты компании «Хэлп Девелопмент» знают, что делать. Наша команда глубоко понимает специфику работы государственных органов, поэтому добивается узаконивания объектов самовольного строительства в Москве и Московской области исключительно в рамках правового поля.
Мы оценим шансы на сохранение вашего объекта, подготовим документы, разработаем план по легализации, снимем претензии исполнительных органов и получим решение ГЗК. Компания «Хэлп Девелопмент» всегда выполняет взятые на себя обязательства и возвращает деньги, если не удалось добиться легализации строения. Свяжитесь с нашим менеджером и начните процедуру узаконивания до того, как вашу постройку выявит ГИН.
Для законного возведения коммерческой недвижимости у застройщика должно быть разрешение на строительство — документальное подтверждение соответствия проекта требованиям нормативных актов. Даже при зарегистрированном праве на земельный участок без разрешительных документов не получится узаконить строение и использовать его для легальной хозяйственной деятельности. Как результат — признание постройки самостроем с угрозой сноса.
Минстрой РФ выдвигает к стройке коммерческих зданий более серьезные требования, чем к гражданским постройкам. Все этапы строительства подобных объектов в Москве и области находится под контролем государственного строительного надзора, поэтому получение разрешения — единственный возможный вариант начала строительства или реконструкции на законных основаниях.
Документ подтверждает, что проект будущего коммерческого здания соответствует требованиям:
На основании разрешения проверяется соответствие объекта требованиям безопасности и общему архитектурному стилю, а также исключается вероятность нарушения прав третьих лиц и причинения вреда экологии.
Процедура получения разрешения предусматривает подачу заявления с пакетом документов. Кто выдает разрешение на строительство? Минстрой Российской Федерации, при этом подача документов осуществляется в администрацию муниципального района, где будет проходить строительство объекта.
Перед тем, как получить в Москве или МО разрешение на строительство, требуется:
Разработка проектной документации осуществляется в соответствии с требованиями статьи 48 Гражданского Кодекса. В перечень документов проектно-сметной документации включаются:
Таким образом, проектная документация содержит информацию об архитектурных, инженерно-технических и конструктивных решениях и проектной мощности здания.
Формирование каждого раздела осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 87. Именно с этим актом при проведении экспертизы будет сверяться проект. Контролирующие органы будут принимать в учет ВРИ земельного участка, на котором планируется возведение коммерческого капитального объекта, площадь, специфику будущего здания и направление его деятельности, а также расстояние до жилых зданий и других объектов.
После экспертизы документация загружается в ИСОГД. Следующий этап — проверка на достоверность данных указанной экспертизы и самого проекта строительства. В случае отсутствия вопросов со стороны государственных инстанций проект направляется в Минстрой для выдачи итогового документа — разрешения на строительство на указанной территории.
После предоставления Минстроем разрешительных документов необходимо незамедлительно начинать строить объект в соответствии с утвержденным проектом. Разрешение на стройку имеет ограниченный срок действия, продолжительность указывается в отдельном разделе документа. К застройщику не предъявляются требования полностью построить объект, но в течение обозначенного периода он должен провести хотя бы некоторый объем работ. В противном случае документ будет просрочен, продлить его не получится и придется повторно проходить процедуру получения разрешения.
Данный пакет документов не гарантирует получение разрешения на строительство в Москве. В соответствии со статьей 51 Гражданского Кодекса, в выдаче разрешительных документов на строительство может быть отказано, если проект противоречит требованиям регламентов и утвержденному плану размещения капитального строения.
При этом сложности могут возникнуть на любом из этапов: так, Минстрой может вернуть на доработку документацию, если будет, например, отсутствовать согласование установленных на территории ограничений.
Самостоятельное согласование документов может привести к потере времени и денег: ошибки в оформлении и несоответствия приведут к однозначной приостановке или отказу в процедуре получения разрешения.
Избежать этих проблем и узаконить разрешение на строительство позволит экспертное сопровождение проекта при прохождении всех государственных инстанций. Специалисты компании «Хэлп Девелопмент» — бывшие работники госорганов, которые помогут с подготовкой проектной документации, решат вопросы при приостановке или отказе, а также внесут поправки в разрешение на строительство в Московской области, если планы застройщика вдруг поменялись.
Помните, что начало строительства без полученного на это разрешения чревато большими штрафами, а также существует угроза сноса. Если вы уже построили здание, потребуется легализация самовольного строения в Москве. Наши специалисты помогут узаконить самострой на выгодных условиях.
Запишитесь на бесплатную консультацию и узнайте, чем мы сможем помочь при получении разрешительной документации на строительство коммерческого объекта.
Подписание договора — только один из этапов процесса купли продажи коммерческого объекта. Чтобы переход прав собственности состоялся, документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре. Предлагаем разобраться, как происходит регистрация сделки купли-продажи нежилого помещения и с какими подводными камнями могут столкнуться покупатель и продавец.
Процесс передачи прав осуществляется на основании договора купли-продажи, содержащего сведения о продаваемом объекте (его кадастровый номер, стоимость, площадь и др.), а также права и обязанности сторон и условия проведения сделки. Договор составляется в 3 экземплярах.
Существуют некоторые различия в процессе заключения сделки в зависимости от того, в каком статусе находится покупатель.
Как оформить покупку нежилого помещения, если его покупает юридическое лицо? Первое, о чем нужно помнить: если организация существует в корпоративной форме, то для продажи недвижимости обязательно нужно провести собрание участников, которые вынесут решение о возможности это сделать. Решение должно быть оформлено в виде протокола. Также требуется изучить уставные документы продавца и убедиться, что сделка не противоречит пунктам, касающимся реализации имущества. Заключать сделку со стороны юрлица может уполномоченный представитель. Он должен иметь доверенность с правом подписания документов.
Как проходит сделка? В соответствии со ст. 429 ГК РФ, стороны могут составить предварительный договор, в котором обозначить условия участия объекта в сделке, его стоимость, сроки проведения купли-продажи, вопросы оплаты, ответственность сторон при нарушениях договора. В установленный предварительным договором срок составляется основной договор, где участниками выступают те же представители сторон. Документ подписывают руководители компаний-контрагентов либо их уполномоченные представители, а затем скрепляют печатями.
Как оформить куплю-продажу нежилого помещения, если компания продает его физическому лицу или ИП? В случае, когда нежилой объект приобретает ИП либо физическое лицо, процедура проходит по аналогичной схеме. Среди отличий — личное участие покупателя в процессе подписания договора. При этом ИП или физическое лицо может воспользоваться услугами представителя, действующего от его имени. При составлении предварительного договора в документ вносятся паспортные данные покупателя.
К договору необходимо приложить пакет документов, который можно разделить на две категории: относящиеся непосредственно к компании и на продаваемый объект. Разберем подробнее каждый из них.
Документы организации:
Документы на недвижимость:
Список документов к договору, которые должен предоставить покупатель:
Обе стороны предъявляют СНИЛС и паспорта.
Регистрация договора купли-продажи коммерческой недвижимости начинается с оплаты госпошлины. Ее размер зависит от статуса покупателя:
Стороны вместе приходят в МФЦ по месту территориального расположения объекта недвижимого имущества и заполняют заявление, в котором отражают просьбу передать право собственности от одной стороны другой в связи с подписанием договора. Вместе с этим передаются 3 экземпляра договора с паспортами и пакетом документов.
Со стороны продавца при регистрации нежилого помещения в Росреестре потребуются следующие документы:
Регистратор может дополнительно затребовать и другие документы, которые участвовали в сделке. Вся документация подается под расписку и остается в МФЦ, за исключением учредительных документов и паспортов.
В выданной регистратором расписке указывается срок повторного визита. Как правило, регистрация приобретения завершается в течение 10 дней. В назначенный день покупатель получает на руки свидетельство об оформлении нежилого помещения в собственность. Дата в документе — момент, с которого права на коммерческий объект перешли новому владельцу.
Важный аспект сделки — права продавца на земельный участок, на котором находится здание:
При проведении сделки купли-продажи нежилого здания потерять деньги могут обе стороны: признание соглашения незаконным, неисполнение условий договора, проблемный объект, потери на налогах — это далеко не все проблемы, с которыми могут столкнуться контрагенты. Среди наиболее часто встречающихся рисков:
Эксперты компании «Хэлп Девелопмент» готовы сопроводить сделку и защитить заказчика от миллионных убытков. Мы выявим все правовые и финансовые риски, детально изучим всю документацию, в том числе имеющуюся только в закрытом доступе, проведем со второй стороной переговоры и доведем сделку до внесения изменений в Росреестр. Доверьте задачу по покупке-продаже коммерческой недвижимости в Москве профессионалам и будьте уверены, что сможете распоряжаться объектом/средствами от продажи в соответствии со своими целями.
Перед началом строительных работ требуется получить разрешение на строительство. Это утвержденный Минстроем РФ документ, подтверждающий, что проектная документация соответствует градостроительным нормам и назначению территории. Чем грозит строительство объекта недвижимости без разрешения на строительство и как узаконить здание, которое построили с нарушениями — в нашем материале.
Основной закон о самострое — ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Объектом самовольного строительства признается недвижимость, возведение которой прошло без соответствующих согласований на стройку и с нарушениями регламентов. Среди них:
Юридически самовольная постройка без разрешения на строительство не относится к объекту гражданских прав. Это значит, что на сооружение нельзя оформить право собственности и распоряжаться по своему усмотрению (продавать, сдавать в аренду на законных основаниях и т.д.).
Самовольную постройку нельзя поставить на учет, а значит, заключать с ней любые нуждающиеся в регистрации сделки — от аренды до залога. Строительство дома или любого другого объекта без разрешения на строительство является административным правонарушением.
Риски строительства без разрешения:
Даже если у собственника получится легализовать здание, которое строится с нарушениями, ему придется заплатить штраф в соответствии с КоАП — до 50 тыс. рублей для ИП и до 1 млн рублей для юрлиц. При обнаружении факта нецелевого использования земли штраф вырастет на сумму до 200 тыс. руб. Не стоит забывать о санкциях за неуплаченный налог.
Муниципальные власти могут приостановить на срок до 90 дней эксплуатацию здания, которое строили без разрешения. Если деятельность компании сосредоточена полностью в этом объекте капитального строительства (магазин, промышленный объект), то фактически это означает приостановку деятельности организации.
Требование о сносе может быть предъявлено в случае, если у компании отсутствует право собственности на участок либо она возвела здание, которое не соответствует категории земли. Кроме того, снести дом потребуют в случаях, если нарушаются права третьих лиц или выявлена опасность для жизни и здоровья граждан.
Собственник обязан снести объект в течение полугода-года, и сделать это за свой счет. Административной ответственности в виде штрафов, размеры которых мы рассмотрели ранее, при этом также не избежать. При отказе от выполнения требований о ликвидации самовольную постройку без согласия собственника снесут муниципальные службы, выставив счет за свою работу.
Суд может вынести решение об изъятии участка, но в Москве редко встречаются такие случаи. Как правило, принудительное изъятие возможно в том случае, если владелец отказывается сносить самострой, который наносит вред окружающей среде. Изъятие участка — это крайняя мера.
Отметим, что если ранее администрация выносила предписания на снос практически без разбирательств, то сейчас контролирующие органы в большинстве случае добиваются приведения здания в соответствие с нормативами. После этого постройка может регистрироваться в административном порядке.
Что делать для сохранения постройки без разрешения на строительство? Главным условием для законного оформления дома является приведение его в соответствие с нормами.
Порядок легализации прописан в Гражданском кодексе (222 статья). Собственник может пойти по одному из двух путей — обращение в Градостроительно-земельную комиссию (административный способ) или в суд (судебный).
Юристы рекомендуют сначала решать вопрос административным способом, и только потом судебным. С такой последовательностью у собственника больше шансов на получение положительного решения, если оформиться через ГЗК не получится.
Разберем подробнее каждый из этих способов.
Для регистрации объекта строительства без разрешения на строительство через ГЗК заявитель должен собрать пакет документов, которые подтверждают безопасность сооружения, отсутствие нарушения прав третьих лиц и вреда окружающей среде.
В своем обращении собственник должен попросить административный орган сохранить в текущих границах незаконную постройку и указать, что все выставленные штрафы будут оплачены.
После подачи заявления созывается рабочая, которая проводит совместные заседания с ДГИ и прочими профильными органами по вопросу сохранения здания. Далее обсуждение выносится на заседание Градостроительно-земельной комиссии. Если никаких разногласий не выявлено, выносится решение о возможности сохранения объекта. Только после этого возможна выдача заявителю документов на здание. Как видим, это не быстрая процедура, которая занимает несколько месяцев.
Процедура признания объекта строительства легальным через судебный орган занимает еще больше времени — минимум 6 месяцев. Собственник должен предоставить проект, акты от МЧС, Роспотребнадзора, заключение о состоянии постройки и ряд других документов.
Иск подается в районный суд, а если стоимость объекта не более 50 тыс. руб. — в суд по месту расположения самостроя.
Шансы на вынесение положительного решения увеличиваются в разы, если собственник сможет доказать, что уже была попытка узаконить объект административным путем. Изменение ВРИ участка, обращение в ГЗК — веские доводы для суда.
Оказавшись в ситуации, когда нужно узаконить самовольную постройку, не стоит пренебрегать помощью экспертов. Дела о регистрации права собственности на самострой в Москве нельзя назвать простыми. Это тот случай, когда необходима разработка плана действий при тщательном правовом анализе. Компания «Хэлп Девелопмент» занимается легализацией самостроев в Москве с 2011 года и защитила от сноса сотни коммерческих объектов. Наши сотрудники — работники госорганов, которые знают, как работает ГЗК и другие инстанции изнутри, и поэтому предлагают эффективные методы взаимодействия с ними. Результат — узаконивание объектов самовольного строительства в текущих границах, даже если они были возведены без оформления разрешительной документации.
Запишитесь на бесплатную консультацию с экспертами «Хэлп Девелопмент», чтобы узнать, как мы можем помочь в вашей ситуации!
Мэр Москвы Сергей Собянин призвал не останавливать строительство метро, дорог, жилья.
«Считаю, что нельзя останавливать строительство метро, дорог, жилья, крупные проекты благоустройства. Стройка дает самый большой мультипликативный эффект – через производство комплектующих и стройматериалов мы сохраняем миллионы рабочих мест в Москве и по всей России», — написал мэр на своем личном сайте.
Он отметил важность бюджетных инвестиций.
«Пускать под нож бюджетные инвестиции тоже категорически нельзя. Наоборот, в трудные времена они являются основным инструментом поддержания экономики. Инвестиции – залог уменьшения потерь и быстрого выхода из кризиса. Основной способ поддержки огромного числа москвичей и граждан России сейчас и гарантия возобновления роста экономики в будущем», — написал Собянин.
Он также написал, что в условиях пандемии нельзя останавливать работу предприятий. «Пищевая промышленность, энергетика, оборонка, наука, другие отрасли должны работать, чтобы обеспечивать нормальное функционирование города, давать доходы работающим и создавать заделы на будущее. Остановиться легко – запустить процесс заново невероятно трудно», — говорится в обращении мэра.
Градостроительный потенциал земельных участков — документ, в котором на основании градостроительного анализа территории указываются возможности для застройки: предельно допустимые параметры (высота строения, площадь и т.д.), наличие зон особого регулирования застройки (таких как охранные зоны инженерных коммуникаций и водоохранные зоны), опции строительства в привязке к топографическому плану местности. Эксперты компании «Хэлп Девелопмент» неоднократно готовили градпотенциал для создания проекта планировки, определения инвестиционной привлекательности объекта и других задач и сегодня расскажут, как готовится и где используется этот документ.
Градостроительный потенциал земельного участка необходим для решения следующих задач:
Документ даст понять, возможно ли на участке возведение объекта капитального строительства, который ему необходим, и будет ли это целесообразной инвестицией с учетом ограничений. Оценку градостроительного потенциала у нас заказывают покупатели, которые хотят убедиться, что земельный актив подходит для возведения нужного им типа объекта.
Этот контролирующий орган выносит решение исходя из данных, полученных от заказчика, в том числе градостроительного потенциала. По итогам анализа выносится решение о возможности разработки ППТ или необходимости доработки градпотенциала. Получение ППТ — первый шаг на пути к строительству капитального сооружения на земельном участке. Согласование документа необходимо, чтобы исполнительные органы смогли спрогнозировать обеспечение территории объектами социальной и транспортной инфраструктуры.
Также он позволяет понять последующий порядок согласования строительства на участках, которые находятся в зонах с особыми условиями использования территории.
Таким образом, градостроительный потенциал территории необходимо и собственникам земельных активов, которые хотят начать развитие свободных территорий под застройку или реорганизацию, а также инвесторам, оценивающим участки с точки зрения прибыльности инвестиций.
Градостроительный потенциал земельных участков включает следующие материалы:
Для составления архитектурно-градостроительного потенциала территории необходимо оценить удаленность от центра Москвы и локального центра, возможности коммуникаций (например, как много времени тратят жители на перемещение), престижность района, наличие инфраструктуры и многие другие факторы.
Основой для анализа станут:
правоустанавливающие бумаги на недвижимое имущество;
архитектурная концепция;
данные топографической съемки и зрительно-ландшафтного анализа;
материалы инженерных изысканий;
выписка из ЕГРН;
ПЗЗ и др.
Большинство сведений экспертам приходится собирать самостоятельно, в том числе обращаясь в органы исполнительной власти. Это объясняет продолжительные сроки подготовки документа — в среднем специалистам требуется 2-3 месяца, в очень редких случаях удается уложиться быстрее.
Наша компания осуществляет предварительный анализ и проработку градпотенциала для любых целей. К нам обращаются как собственники земельных участков, так и инвесторы, которым нужно оценить перспективы покупки земельного актива/вхождения в инвестиционный проект. Наши эксперты проводят оценку по десяткам факторов и составляют заключение, которое беспроблемно принимает Градостроительно-земельная комиссия.
У нас работают бывшие сотрудники государственных органов, которые досконально знают алгоритмы их работы. Мы сможем правильно оформить документы, запросить недостающие сведения, добиться одобрения предложений. Понимание механизмов работы госслужб также помогает быстрее справляться с подготовкой градостроительного потенциала земельного участка и добиваться положительного решения ГЗК.
Важно отметить, что наши эксперты не только выявляют все возможные ограничения, которые могут повлиять на реализацию проекта застройки земельного участка, но и предлагают пути решения проблем. Они могут включать внесение изменений в ПЗЗ, изменение категории земельного участка, добавление видов разрешенного использования и др. В итоге у вас будет полная информация о градостроительном потенциале земли, а также дорожная карта устранения ограничений. Наши сотрудники будут готовы вести проект под ключ до финала: оформления всей необходимой исходно-разрешительной документации для старта строительства.
Вы можете прямо сейчас получить бесплатную консультацию специалистов «Хэлп Девелопмент», чтобы узнать больше о градостроительном потенциале земельных участков и услугах, предлагаемых нашей компанией.
Сделки с коммерческой недвижимостью связаны с большим количеством рисков: юридических, налоговых, градостроительных и финансовых. Специалисты компании «Хэлп Девелопмент» с 2011 года занимаются сопровождением купли-продажи коммерческих объектов под ключ, обеспечивая оптимальные условия своим клиентам. В этой статье управляющий партнер Анатолий Сергеев расскажет об особенностях сделок с коммерческой недвижимостью и способах убедиться в их безопасности.
К коммерческой недвижимости относят все нежилые объекты, которые используются для предпринимательской деятельности. Это могут быть помещения свободного назначения, торговые, офисные, индустриальные, социальные объекты, а также земельные участки под промышленность. Приобретать их могут как физические, так и юридические лица.
Главной особенностью сделок на рынке коммерческой недвижимости являются высокие риски. Поскольку объектами преимущественно владеют юридические лица, такие соглашения регулируются большим количеством законодательных актов. Еще одним фактором является стоимость: в большинстве случаев недвижимость для предпринимательских нужд стоит дорого, поэтому сумма, которую рискует потерять покупатель, высокая.
Проблемы могут возникнуть как с самим объектом, так и с лицом, которое его продает. Наша практика показывает, что чаще всего сделки на рынке коммерческой недвижимости срываются или аннулируются в судебном порядке по следующим причинам:
Чаще всего соглашение подписывает директор или председатель правления. В любом случае нужно убедиться, что у него есть полномочия на подобные действия — доверенность, разрешение от совета директоров и др.
Если предприятие уже начало процедуру банкротства и реализует недвижимость на аукционе, то все его активы заморожены и продажа коммерческой недвижимости в целом невозможна. При этом проверить, является ли компания банкротом, достаточно просто через Единый федеральный реестр.
Тщательная проверка компании-продавца или покупателя при сделках на рынке коммерческой недвижимости важна потому, что соглашение могут аннулировать и постфактум, если одного из контрагентов в течение следующего года признают банкротом. Суд может сделать это, чтобы выставить имущество на торги и покрыть долги организации.
Согласно Гражданскому кодексу РФ и другим правовым актам, сделки с объектами, имеющими признаки самовольного строительства, запрещены. Есть и другие ограничения — например, если обнаруживаются наложения границ земельных участков, ошибки в оформлении технических материалов и др. В любом случае Росреестр сначала вернет документы по сделке на доработку, а если проблему не удастся устранить в течение полугода, то выдаст отказ. Узнайте, какие договора подлежат регистрации в Росреестре, по ссылке.
Такая ситуация плачевна и для продавца, и для покупателя. С высокой долей вероятности сделка сорвется, а значит, впустую будет потрачено время на поиски, согласования документов и т.д. Кроме того, будут нарушены долгосрочные планы, связанные с получением средств/развитием недвижимости.
Due diligence — это комплексная оценка объекта перед покупкой. Изначально этот термин использовался при покупке бизнеса, однако постепенно стал использоваться и при купле-продаже коммерческой недвижимости. Отчасти это связано со сложностью организации подобных сделок. Достаточно сказать, что на организацию некоторых из них наша компания тратит несколько месяцев.
Подход «Хэлп Девелопмент» к организации сделок с коммерческой недвижимостью отличается от стандартного, поскольку помимо оценки правовых рисков мы также помогаем с налоговыми, финансовыми и градостроительными. Вот, какие аспекты проверяют наши эксперты:
1. Справедливость стоимости объекта.
Наши эксперты проводят оценку по десяткам параметров: класс здания, состояние объекта, вид разрешенного использования земельного участка и ограничения, месторасположение, близость к основным транспортным развязкам, полезная площадь, объем пешеходного и автомобильного трафика, наличие конкурирующих объектов схожего профиля и т.п. Наша задача — объективно оценить имущество с учетом целей клиента. Например, если с продажей можно не торопиться, то мы предложим более высокую стоимость, а если деньги «нужны вчера», то найдем минимальный процент, на который имеет смысл снижать цену.
2. Градостроительные риски.
Такая проверка перед сделкой на рынке коммерческой недвижимости преимущественно нужна покупателю. Мы выясняем, для каких целей он хочет приобрести объект, а потом изучаем документацию на него и получаем сведения из открытых и закрытых источников. Например, большое значение имеет анализ видов разрешенного использования, ограничений на строительство, наличие охраняемых зон и т.п.
Чего удается добиться? Во-первых, мы гарантируем, что новый собственник сможет использовать коммерческую недвижимость в соответствие с целями. Во-вторых, в он сможет быть спокоен, что в дальнейшем реализации планов не помешают проблемы с государственными органами.
3. Налоговые риски.
При сделках на рынке коммерческой недвижимости необходимо детально продумать схему, чтобы избежать переплаты налогов. Наши специалисты анализируют систему налогообложения и находят варианты получения выплаты за имущество, которое не приведет к потере налоговых льгот или штрафам.
4. Правовые риски.
Поскольку одной из особенностей сделок с коммерческой недвижимостью является высокая цена ошибки, требуется провести доскональную проверку контрагента и документов на объект. В частности, мы получаем сведения из ЕГРЮЛ, убеждаемся, что юрлицо не ликвидировано, не реорганизуется, не запустило процедуру банкротства. Наши сотрудники также анализируют историю арбитражных и корпоративных споров и сведения по исполнительному производству.
Чтобы свести к нулю риски для клиента, мы составляем индивидуальный договор купли-продажи. Также наши специалисты ведут аргументированные переговоры о стоимости коммерческой недвижимости, добиваясь наилучших условий сделки для клиента. Если какие-то риски обнаружены, мы подробно расписываем их и предлагаем различные варианты действий. Зная специфику работы госорганов, мы можем найти выход из практически любой ситуации — даже если требуется сменить категорию участка или легализовать неузаконенные перепланировки.
С «Хэпл Девелопмент» сделки на рынке коммерческой недвижимости осуществляются быстро и беспроблемно как для покупателя, так и для продавца. Закажите сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью у нас. Получите бесплатную консультацию у нашего эксперта и узнайте, как мы сможем вам помочь!
