Земля под коммерческую недвижимость: выбор категории под строительство

Одним из ключевых этапов реализации бизнес-проекта является выбор земельного участка. Как правило, на участках возводятся объекты капитального строительства — коммерческая недвижимость. В отличие от частных и многоквартирных домов, она не предназначена для проживания людей. Целью ее возведения является извлечение прибыли. Но заниматься коммерцией можно далеко не на каждом участке. Соответствующая деятельность должна быть предусмотрена видом разрешенного использования (ВРИ). Чтобы не ошибиться с выбором, стоит подробнее узнать, что обозначается термином «земля под коммерческую недвижимость».

Земля под строительство коммерческой недвижимости: что это такое

Для начала нужно разобраться, как называется земля под коммерческую недвижимость в российском законодательстве, и к какой категории земель она относится. 

Несмотря на то что данный термин употребляется уже несколько десятилетий, в Земельном кодексе РФ отсутствует четкое определение земли под коммерческую недвижимость. Однако по общему правилу к таким участкам относятся территории, на которых можно возводить строения, предназначенные для занятия коммерческой деятельностью и получения доходов.

Одна из основных характеристик, с которой предстоит ознакомиться при покупке или оформлении в аренду земельного участка — это его категория. Согласно ст.7 ЗК РФ, все земли в России подразделяются на семь категорий. 

Под коммерческое строительство подходят земли промышленности, а также (с определенными ограничениями) земли населенных пунктов. Так, в жилых зонах могут возводиться автостоянки, гостиницы и другие коммерческие объекты, главное — чтобы они не наносили ущерба окружающей среде. 

Осуществление определенных видов коммерческой деятельности допускается и на землях сельхозназначения. Например, если владелец участка построит сооружение для разведения кроликов, его деятельность будет абсолютно легальной. Также на сельскохозяйственных землях можно строить здания под рыбоводные фермы и другие подобные объекты, предназначенные для извлечения прибыли.

Конечно, любая деятельность на участке земли под строительство коммерческой недвижимости должна осуществляться в рамках основных, вспомогательных и условно-разрешенных ВРИ. Несколько видов целевого использования особенно востребованы у представителей российского бизнеса.

• Предпринимательство. Эта категория включает в себя самые разнообразные виды деятельности, предусмотренные кодами 4.1-4.10 Классификатора, утвержденного Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020 г. (в ред. от 23.06.2022 г.). В частности, сюда входит строительство магазинов, рынков, офисов, торговых и торгово-развлекательных центров, предприятий дорожного сервиса и других объектов коммерческой недвижимости.
• Тяжелая промышленность (код 6.2). Данный ВРИ разрешает строительство и эксплуатацию предприятий металлургии, станкостроения, машиностроительной промышленности и так далее. 
• Легкая промышленность (код 6.3). В рамках указанного ВРИ можно возводить объекты, предназначенные для изготовления и продажи одежды, обуви, текстильных изделий.
• Строительная промышленность (код 6.6). Участки на таких землях предназначены для возведения производственных цехов, производящих кирпичи, цемент, пиломатериалы — любой продукции, обеспечивающей потребности строительной отрасли.

Эксплуатация участка с нарушением вида целевого использования влечет за собой штрафные санкции, а в случае грубых нарушений возможен снос построенного здания. Например, в практике одного из судов Саратовской области был такой случай. 

Гражданин, занимающийся фермерством, арендовал у муниципалитета участок с ВРИ «Для сенокошения». При последующей проверке сотрудники администрации обнаружили, что фермер высадил на участке подсолнечник и построил цех для его переработки. В результате суд обязал арендатора заплатить крупный штраф.

Правда, закон не запрещает перевод земли в другую категорию, а также изменение ВРИ. Но стоит учесть, что это процесс трудоемкий, требующий опыта и знания особенностей регулирования земельно-имущественных отношений. Чтобы добиться успеха в таком непростом вопросе, стоит заручиться поддержкой профессионалов. 

Эксперты компании Help Development в Москве оказывают эффективную помощь в любых ситуациях, связанных с внесением изменений в ПЗЗ, сменой видов разрешенного использования, узакониванием самостроев, возведенных на участке.

Где найти информацию о категории и ВРИ участка

Информация о категории и целевом назначении земли под коммерческую недвижимость, с которой важно ознакомиться перед покупкой, обычно содержится в нескольких документах:

1. свидетельство о праве собственности на участок,
2. выписка из ЕГРН,
3. кадастровый паспорт.

Перед заключением сделки продавец или арендодатель должен предоставить хотя бы один из этих документов. Однако с ними можно ознакомиться и самостоятельно, обратившись в Росреестр. 

Один из самых полезных онлайн-ресурсов для самостоятельного ознакомления — Публичная кадастровая карта. После ввода кадастрового номера земельного участка пользователь получит доступ к необходимым сведениям.

Выбор земли под коммерческую недвижимость: на что еще обратить внимание

Изучив вопрос, на какой земле можно строить коммерческую недвижимость, пора приступать к подбору участка. В данном процессе нужно учитывать множество критериев.

• Удобство локации (включая транспортную доступность).
• Наличие инженерных коммуникаций.
• Характеристики участка (особенности рельефа, наличие разрешения на вырубку деревьев).
• Юридическая чистота, свобода от притязаний третьих лиц.

Специалисты Help Development проведут детальный анализ коммерческой недвижимости и помогут подобрать объект, в полной мере отвечающий целям и задачам инвестиционного проекта. Оставьте заявку на обратный звонок и получите выгодное коммерческое предложение от нашей компании!