Земля коммерческого назначения: понятие и особенности

Земля коммерческого назначения — актив, который пользуется повышенным спросом в Москве и других городах России. Расходы на его покупку практически всегда окупаются, а недвижимость, построенная на коммерческих землях, приносит стабильный доход. Однако у коммерческих земель есть свои особенности: например, они не предназначены для строительства жилых домов. Прежде чем выбрать земельный участок под коммерческое использование, стоит узнать, какие объекты разрешено возводить на таких землях и на какие нюансы важно обратить внимание при заключении сделки.  

Что такое земля коммерческого назначения

Согласно нормам земельного и градостроительного законодательства, целевое назначение данного земельного участка определяется видом разрешенного использования Предпринимательство, которое подразумевает использование его для коммерческих целей, то есть направленных на извлечение прибыли. В данном случае закон разрешает возводить на участке любые нестационарные и капитальные объекты, необходимые для реализации бизнес-проектов.

• Торговые и развлекательные центры, офисные помещения.
• Кафе и рестораны, другие предприятия индустрии общепита.
• Спортивные сооружения и другие объекты, предназначенные для организации досуга и занятий спортом.
• Объекты социальной инфраструктуры.
• Промышленные цеха и складские комплексы.
• Магазины, рынки, площадки для организации выездной торговли.
• АЗС, автомойки, станции техобслуживания.
• Гостиницы, отели, хостелы, дома отдыха, туристические базы.

В зависимости от особенностей сделки предприниматель может купить земельный участок под коммерческую недвижимость или, к примеру, арендовать его у государства (муниципалитета). В большинстве случаев органы власти передают землю в аренду по результатам торгов. Максимальный срок аренды, по общему правилу, составляет 49 лет. Право участия в аукционах предоставляется как частным лицам, так и организациям: строительным, инвестиционным, девелоперским и другим компаниям. 

С победителем аукциона заключается договор, в котором прописываются обязательства сторон. Например, условием передачи участка арендатору может быть необходимость строительства (или завершения уже начатого строительства) какого-либо сооружения. Самостоятельное изменение вида разрешенного использования (ВРИ) участков, арендованных по итогам торгов, не допускается. А вот выкупу земли, находящейся в аренде, закон не препятствует: правообладателю, добросовестно владеющему участком, обычно предоставляется возможность его покупки на льготных условиях.

Возможно ли изменить ВРИ участка

Еще один вопрос, интересующий предпринимателей: можно ли изменить вид использования земли коммерческого назначения. Ведь для каждого объекта установлен определенный ВРИ, и если вы купили или арендовали участок с видом использования «магазины» (код 4.4. Классификатора, утвержденного Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020 г. (в ред. от 23.06.2022 г.) — возвести на нем автозаправочную станцию не получится. 

Поэтому перед заключением договора нужно внимательно ознакомиться с Правилами землепользования и застройки, а также выпиской из ЕГРН, свидетельством о праве собственности и кадастровым паспортом объекта. Из этих документов станет понятно, что именно разрешается строить, каким параметрам должны соответствовать постройки и какие существуют риски. 

Нарушать установленные правила не рекомендуется: самовольное нарушение вида использования земель карается административным штрафом. Его размер рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, а если кадастровая стоимость не установлена, штраф взимается в фиксированной сумме и достигает 700 000 руб. (ст.8.8 КоАП РФ). 

Кроме того, к недобросовестному владельцу могут быть применены более строгие меры: снос самостроя, изъятие земли, собственником которой является государство или муниципальные органы.

Тем не менее в процессе эксплуатации земельных участков под коммерческую застройку можно попытаться официально изменить ВРИ, выбрав желаемый вариант из списка и подав заявление в Росреестр. Срок рассмотрения таких обращений составляет 5 рабочих дней. 

Когда речь идет не об основном, а об условно разрешенном ВРИ, предстоит более сложная процедура. Землевладельцу нужно обратиться в администрацию, которая инициирует проведение публичных слушаний либо общественных обсуждений. На этих мероприятиях придется доказать, что перевод участка не противоречит градостроительным нормам и благоприятно отразится на развитии территории. 

К примеру, собственник хочет построить магазин на земле под ИЖС. В данном случае необходимо привести аргументы в пользу того, что его существование не навредит экологии и улучшит качество жизни людей. Если поблизости нет других магазинов, местные власти наверняка пойдут навстречу.

Особенности выбора земельного участка коммерческого назначения

Подбирая участок для коммерческой деятельности, стоит обратить внимание и на другие моменты.

• Юридическая чистота. Объект не должен быть обременен правами третьих лиц, а также обязательствами владельца по кредитам и исполнительным производствам.

• Наличие других ограничений на полномочия по заключению сделки. Так, если продавцом коммерческой земли является физическое лицо, понадобится нотариально заверенное согласие супруга.

• Характеристики участка. Кроме такого важного фактора, как цена, большое значение имеет наличие инженерных коммуникаций, транспортная доступность, рельеф, возможность перепрофилирования под другой вид деятельности.

Чтобы выбрать подходящий участок и избежать рисков, которые нередко присутствуют при совершении сделок с землей, рекомендуется обратиться за помощью к профессионалам. Эксперты компании Help Development выполняют эту трудоемкую работу «под ключ», от подбора выгодных предложений до уточнения границ участка и заключения договора. Мы всегда добиваемся нужного клиенту результата. Вы будете получать прибыль без единого риска аннулирования сделки!