Закон о самострое

Проблема самостроев в России вот уже много лет не теряет актуальности. Для ее решения предпринимается немало усилий, а в 2018 году был принят так называемый закон о самострое, вносящий поправки в Гражданский кодекс РФ в части незаконного строительства. Нормы ФЗ № 339 от 03.08.2018 г. регулируют правовые отношения, связанные с возведением спорных объектов на земельных участках, устанавливают критерии признания объекта самовольной постройкой, определяют порядок сноса зданий, возведенных с нарушениями. Стоит разобраться в том, как сейчас работает закон о самовольном строительстве и можно ли добиться признания легальности существования своей недвижимости.

Действующий закон о самострое: какой объект признается самовольным строением

Согласно закону о самовольных постройках и ст.222 ГК РФ, термином «самострой» обозначаются объекты капитального строительства, имеющие любой из нижеперечисленных признаков.

• Расположение на земле, на которую у застройщика нет никаких правоустанавливающих документов.
• Отсутствие разрешения на строительство и других необходимых согласований. Однако тут имеется один нюанс. Если постройка появилась до введения законодательного требования об оформлении разрешительной документации, она не подпадает под действие закона о самострое.
• Возведение объекта на земельном участке, не предназначенном для строительства подобной недвижимости. К примеру, если кто-то построит дачу в природоохранной зоне — это будет грубое нарушение режима целевого использования земли. Поэтому в соответствии с законом о сносе самовольных строений дачу снесут по решению органа местного самоуправления либо по решению суда.
• Нарушение строительных (или градостроительных) стандартов, правил, норм. В данном случае важную роль играет характер допущенных нарушений, выявленных при проведении технической экспертизы. Если они некритичны, и их реально устранить силами и за счет средств правообладателя, скорее всего, суд предоставит такую возможность.

Некоторые владельцы объектов, имеющих признаки самостроя, не торопятся их узаконивать из соображений экономии или по другим причинам. Однако бездействие в этом важном вопросе грозит неудобствами и серьезными материальными убытками. Исходя из смысла статей федерального закона, самовольные постройки не могут являться объектами договорных отношений. Их не получится продать, обменять, сдать в наем или аренду, заложить в банке, оставить в наследство.

Вряд ли удастся избежать и сложностей при подключении здания к инженерным коммуникациям. В каждом российском регионе разрабатываются технические условия присоединения к магистральным сетям, и объект недвижимости должен соответствовать установленным требованиям. Если же незарегистрированная постройка пострадает от паводка или другого стихийного бедствия, хозяева не смогут получить компенсацию из федерального и местного бюджета.

Так что имеет смысл изучить основные положения закона о самострое и незамедлительно заняться его легализацией. Профессиональную помощь в узаконивании самостроев в Москве оказывает Help Development — команда экспертов, достигающая положительного результата даже в очень непростых ситуациях.

В каких случаях сооружение могут снести по закону о сносе самовольных построек

Один из самых актуальных вопросов, интересующих владельцев самовольных строений: в каких случаях закон о самострое допускает его снос. Согласно сложившейся судебной практике, безусловным основанием для демонтажа объекта является наличие критичных нарушений, создающих угрозу жизни и здоровью людей. Например, существенным нарушением признается неудовлетворительное состояние несущих конструкций, угрожающее обрушением.

В остальных случаях у застройщика есть шансы на сохранение объекта недвижимости. Так, когда речь идет о превышении максимально допустимого процента застройки на участке или нарушении нормативов минимальных отступов от границ соседнего участка, самострой можно спасти, заплатив административный штраф и устранив недостатки.

И, конечно, применяя нормы закона о самовольных постройках, суды учитывают добросовестность поведения застройщика. Например, если правообладатель обращался за разрешением на строительство, но получил безосновательный отказ, судья может обязать чиновников пересмотреть решение, после чего застройщику удастся зарегистрировать объект в Росреестре и оформить право собственности.

Как легализовать самовольную постройку

Теперь разберемся с тем, как узаконить самовольную постройку по закону, действующему сейчас в России. На сегодняшний день существует два варианта легализации: через муниципальный орган (в Москве эти функции выполняет Градостроительно-земельная комиссия) и в судебном порядке. Предварительно придется подготовить солидный пакет документов.

• Свидетельство о праве собственности на землю (либо договор аренды, иной документ, удостоверяющий права застройщика).

• Экспликация и поэтажный план незаконной постройки.

• Архитектурно-градостроительные решения (АГР) — совокупность характеристик, определяющих внешний вид объекта.

• Заключение о соответствии (ЗОС), который выдает орган строительного надзора.

• Другая проектная, сметная, исполнительная документация на строение.

Рассмотрение дел о легализации объектов, подпадающих под действие закона о сносе самовольных строений, занимает от шести месяцев. Это достаточно сложная, трудоемкая процедура, требующая немалого опыта и знания юридических тонкостей.

Доверить ее лучше экспертам по легализации самостроев из  компании Help Development, имеющим многолетний опыт узаконивания спорной недвижимости. Наши специалисты проведут детальный анализ вашей ситуации, составят и направят в работу необходимые документы, решат все вопросы, которые неизбежно возникают в процессе рассмотрения. Обращайтесь! Мы гарантируем успешный результат в максимально короткие сроки.