Зачем девелоперу градостроительный анализ территории

Реализация девелоперского проекта – процесс, требующий комплексной и тщательной оценки градостроительного потенциала. Всесторонний градостроительный анализ необходим при выборе земельного участка для покупки или аренды, строительстве или реконструкции жилой (коммерческой, промышленной) недвижимости, принятии решения о финансировании объекта за счет собственного капитала или привлеченных средств. Ошибки, допущенные в процессе граданализа, могут привести к серьезным убыткам.

Во избежание потерь такую работу рекомендуется доверять профессионалам, имеющим большой опыт проведения предпроектных исследований. Эксперты компании Help Development, досконально разбирающиеся в вопросах градостроительства и земельно-имущественных отношений, подготовят аналитические данные в сжатые сроки по разумным ценам. Грамотная оценка градпотенциала позволит девелоперу определить перспективы и инвестиционную привлекательность объекта, ознакомиться с ограничениями по его использованию, исключить возможные риски, избежать сложностей при дальнейших согласованиях строительной документации.

Цели и задачи градостроительного анализа территории

Крупнейшие застройщики и девелоперы России не случайно придают большое значение градостроительному анализу застраиваемых земель. Этот важный инструмент помогает принимать обоснованные решения, касающиеся развития территории, создавать комфортную среду для людей, которые будут пользоваться объектом (жителей МКД, персонала офисного помещения, клиентов торгового центра), и, соответственно, получать экономическую выгоду. Располагая объективными данными о состоянии и возможностях участка, можно выявить ключевые проблемы, выработать пути их решения, оценить конкурентоспособность бизнеса, которым планирует заниматься предприниматель.

В рамках процедуры градостроительного аудита изучается множество факторов, позволяющих оценить коммерческую привлекательность и потенциал земельного участка:

• Допустимые параметры застройки (плотность, этажность, минимальные отступы от границ участков, за пределами которого строительство не разрешается). Перечень параметров, которые должны соблюдать землепользователи, содержится в ст.38 ГрК РФ.
• Наличие зон особого регулирования. К таким зонам относятся участки, на которых проходят инженерные коммуникации, водоохранные и заповедные зоны, объекты культурного наследия, территории, на которых проживают малочисленные коренные народы, земли, подверженные воздействию ЧС техногенного и природного характера.
• Ограничения по эксплуатации земли. Возможные цели ее эксплуатации определяются в процессе изучения видов разрешенного использования (ВРИ) и категории, к которой принадлежит земельный участок. Так, на землях сельхозназначения не получится построить промышленное предприятие. Но на них можно возводить ангары и другие хозяйственные постройки, в которых будет храниться сельскохозяйственная продукция и инвентарь. Нет и запрета на возведение жилых домов, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности либо гражданами для собственных нужд.
• Пространственные ограничения и барьеры окружающей среды (реки, транспортные артерии).
• Месторасположение (удаленность от центра города, других населенных пунктов).
• Престижность, репутация, экологическая ситуация в районе, где расположен интересующий земельный участок.
• Окружающая инфраструктура и коммуникационные факторы (наличие объектов социальной инфраструктуры, потенциальные затраты на организацию грузоперевозок и передвижение людей по территории).
• Ландшафт, от которого зависит максимальная высотность. Немаловажную роль играет и рельеф участка. При наличии оврагов и склонов может потребоваться укрепление грунта, а это дополнительные расходы.

Самостоятельно выполнить качественный анализ градпотенциала невозможно, как минимум, по двум причинам. Во-первых, в процессе исследования используются данные, зачастую отсутствующие в открытых источниках. Во-вторых, эта работа требует досконального знания тонкостей градостроительного законодательства. Воспользовавшись услугами профессионалов, можно получить полную картину и начать успешно развивать бизнес, рационально используя денежные, временные, человеческие ресурсы.

Как проводится исследование градпотенциала

Аналитика градостроительного потенциала – это трудоемкая работа, состоящая из нескольких этапов. Для получения и анализа необходимой клиенту информации специалисты выполняют следующие действия:

1. Детально изучают сам объект и всю документацию, которая по нему имеется. Это могут быть правоустанавливающие документы, архитектурно-строительный проект, материалы инженерных изысканий, выписки из ЕГРН. Не меньше внимания уделяется и изучению топографического плана территории. В этом документе отображены все проложенные коммуникации, близость которых существенно влияет на градпотенциал.
2. Изучают другие публичные и непубличные источники (ППТ, ПЗЗ).
3. Выявляют вероятные риски, существующие ограничения и обременения. Одновременно прорабатываются возможности нивелирования рисков и снятия ограничений.
4. Проводят консультации с представителями госструктур.
5. Визуализируют данные, формулируют выводы. Полученные результаты оформляются документально в виде схем, карт, таблиц. Документы вместе с детальным пояснительным письмом передаются заказчику для дальнейшей работы над проектом.

Компания Help Development более 13 лет работает с московской недвижимостью, помогая клиентам решать самые сложные задачи. Сотрудничая с нами, вы подберете удачные варианты для старта и развития бизнеса, избежите проблем с контрольно-надзорными органами, возьмете под контроль выявленные риски. Обращайтесь – градостроительный аудит, проведенный экспертами Help Development, станет мощной поддержкой вашего проекта.