Вспомогательный объект недвижимости без разрешения на строительство

До недавнего времени у застройщиков нередко возникал вопрос: можно ли возвести вспомогательный объект недвижимости без разрешения на строительство. Неопределенность возникала из-за того, что в российском законодательстве не существовало конкретного определения вспомогательного объекта.

С одной стороны, Градостроительный кодекс (ГрК РФ) позволял возводить подобные постройки без оформления разрешительной документации и избегать временных и финансовых затрат, связанных с получением разрешений. С другой — из-за неоднозначности ст. 130 ГК (Гражданского кодекса РФ), дающей возможность отнести строения данного типа к недвижимости, между владельцами земельных участков и муниципальными властями возникали судебные споры.

Но в результате принятия Постановления Правительства № 703 от 04.05.2023 г., вступившего в силу 01.09.2023 г., застройщики получили право на строительство вспомогательного здания без разрешения.

Критерии признания объекта вспомогательным

Утвержденный Постановлением № 703 перечень критериев позволяет четко идентифицировать объекты вспомогательного использования без разрешения на строительство. По мнению экспертов Help Development, это нововведение поможет защититься от необоснованных претензий со стороны органов власти относительно узаконивания сооружений — теперь можно точно определить, требуется ли уведомлять администрацию о начале строительства.

Есть и другой момент: после вступления документа в силу собственникам будет труднее идти на разные хитрости с целью использовать землю не по назначению или уйти от налогообложения.

В качестве примера можно привести случай из судебной практики (Дело № 2-1131/ 2020). Согласно материалам дела, жительница г. Анапы построила на своем участке два дома. Один дом был поставлен на государственный кадастровый учет как жилой. Второй дом прошел регистрацию как вспомогательное строение. Хозяйка зарегистрировала его в качестве хозблока с гаражом, а в действительности там жили туристы.

Узнав об этом, местная администрация обратилась с иском о сносе гостевого дома, не зарегистрированного должным образом. Суд первой инстанции иск удовлетворил, обязав ответчицу за месяц снести постройку, а в случае просрочки выплатить местным властям 20 000 руб. в день.

Женщина обжаловала решение в апелляционном порядке, и суд второй инстанции с ней согласился. Судья решил, что, хотя постройка и была возведена без необходимых согласований, она не представляет опасности и не нуждается в сносе. Правда, изменять параметры объекта недвижимого имущества судья тоже отказался — юридически гостевой дом так и остался хозяйственным блоком.

В категорию вспомогательных построек входит достаточно большое количество объектов, не предназначенных для проживания людей и выполняющих хозяйственно-бытовые функции. В частности, к таким объектам относятся сараи, беседки, гаражи, бани, колодцы, навесы, летние кухни.

Конкретный список построек в Постановлении № 703 не обозначен, ведь предусмотреть абсолютно все варианты, на которые способна фантазия собственников и застройщиков, невозможно. Поэтому документ содержит только три общих критерия, позволяющие определить, что такое вспомогательный объект недвижимости без разрешения на строительство.

• Общая земля. Если возводимое сооружение будет располагаться на одной территории с основным объектом, если оно предназначается для обслуживания этого объекта и будет строиться по общей проектной документации, его не придется регистрировать отдельно.
• Цель эксплуатации. Сооружение признается вспомогательным, если оно необходимо для обслуживания основного здания либо для обеспечения нормального функционирования последнего. Непосредственное соседство при этом не играет особой роли. Объекты могут находиться и на смежных участках, главное, чтобы они были технологически связаны между собой, а площадь вспомогательной постройки не превышала 1 500 кв. м.
• Назначение земли. Возведение вспомогательных объектов без уведомления органов власти допускается на территориях, предназначенных для ЛПХ, ИЖС, садоводства и так называемой блокированной жилой застройки (на таких землях строятся таунхаусы). Но есть два ограничения. Строение должно быть не выше 3 этажей, а его высота — не больше 20 м.

Кто может построить вспомогательный объект недвижимости без разрешения на строительство

Воспользоваться правом на строительство вспомогательного здания без разрешения могут все владельцы земельных участков: частные лица, индивидуальные предприниматели, юридические лица. Главное — необходимо убедиться в том, что будущий объект соответствует требованиям законодательства и получать разрешение действительно не нужно.

В противном случае сооружение превратится в самострой: у хозяев возникнут проблемы с подведением коммуникаций, получением адреса, обслуживанием инженерно-техническими службами. При возникновении споров с властями или соседями дело может дойти до суда, что чревато крупными штрафами или сносом объекта.

Преимущества обращения в Help Development

Эксперты Help Development помогут в решении любых вопросов, связанных с легализацией самовольных построек в Москве, и урегулируют спорную ситуацию в пользу клиента. Сотрудники компании имеют большой опыт работы в государственных структурах и активно сотрудничают с уполномоченными органами: Департаментом городского имущества, Росреестром, Москомархитектурой, Госинспекцией по недвижимости.

За период работы с 2011 года мы заслужили доверие клиентов благодаря следующим преимуществам:

1. Профессионализм и оперативное решение даже самых сложных проблем.
2. Детальный анализ проблемной ситуации, позволяющий добиться положительного результата.
3. Честность по отношению к клиентам. Если желаемого результата достичь не удалось, что бывает редко, мы возвращаем деньги.

Для начала взаимовыгодного сотрудничества оставьте заявку на обратный звонок и получите подробную бесплатную консультацию.