Влияние изменения ВРИ на налогообложение недвижимости

Согласно данным статистики, за 2024 год в Москве и Московской области было подано и удовлетворено более 12 тысяч заявлений на изменение ВРИ. Смена ключевой характеристики земельного участка — явление, которое широко распространено в городах с высокой инвестиционной активностью. Инвесторы и застройщики пользуются такой услугой, когда планируется эксплуатация земли в целях, не предусмотренных текущим видом разрешенного использования, а также строительство нового жилья, промышленных сооружений, объектов социальной инфраструктуры.

Еще одна важная цель смены ВРИ — снижение налоговой нагрузки на бизнес. Во многих случаях собственникам, успешно завершившим эту процедуру, удается минимизировать налоговые выплаты без нарушения законодательства. Специалисты компании Help Development рассказывают, как изменение ВРИ может повлиять на налогообложение недвижимости.

Зависимость ставки земельного налога от ВРИ участка

Ст.394 НК РФ устанавливает прямую зависимость ставки налога на землю от вида разрешенного использования. Именно ВРИ применяют для расчета кадастровой стоимости (КС) участка — показателя, который отражается в выписке из ЕГРН и отличается от рыночной цены. После смены ВРИ пересчитывается кадастровая стоимость, а значит, и ставка налога.

Однако такое происходит не всегда. Согласно п.22 Приказа Минэкономразвития РФ № 514 от 24.09.2018 г., при смене ВРИ в пределах одной группы кадастровая стоимость остается прежней, и ставка налога не подлежит пересчету.

Например, вам принадлежит участок с кодом ВРИ 4.9.1.1 «Заправка транспортных средств». Если вы решили построить на участке не автозаправочную станцию, а автомастерскую или магазин запчастей, придется заняться изменением ВРИ на более подходящую для этих целей категорию 4.9.1.4 («Ремонт автомобилей»). КС участка и суммы налоговых платежей в данной ситуации не поменяются. В остальных случаях будет произведен перерасчет в соответствии со ст.394 НК РФ и нормативно-правовыми актами, принятыми местными органами власти.

На сегодняшний день в Москве действуют следующие ставки налога на землю, определяемые с учетом ВРИ, месторасположения ЗУ и типа объектов, которые размещены на участке:

• Земли, переданные для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства и не предназначенные для целей предпринимательства — 0,025%.
• Участки, занятые гаражами, автостоянками, объектами жилой застройки и инженерной инфраструктуры — 0,1%.
• Участки, на которых ведется сельскохозяйственная деятельность и размещаются спортивные объекты, — 0,3%.
• Прочие земельные участки — 1,5%.

К прочим участкам относятся, например, территории, используемые не по целевому назначению. Вот пример из практики. Владелец участка подал жалобу в ИФНС о начислении налога на землю в завышенном размере. Заявитель был недоволен тем, что ИФНС рассчитала налог по максимальной ставке 1,5% вместо положенных 0,3%. При рассмотрении жалобы было установлено, что в выписке из ЕГРН указан ВРИ «Строительство мастерской бытового обслуживания с жилыми помещениями». Соответственно, налоговая применила ставку, действующую для размещения офисных и административных зданий, а не жилья.

После разбирательства собственник обратился в администрацию, которая изменила ВРИ на «Размещение жилых домов». В результате снизилась кадастровая стоимость, и с 1 января начисления начали производиться по сниженной ставке 0,3%.

С 01.01.2025 г. из-под льготного налогообложения были выведены участки стоимостью от 300 млн руб. Теперь их владельцы должны платить налог по максимуму, как и собственники, использующие землю ИЖС для возведения гостевых домов и другой коммерческой деятельности.

Как поменять ВРИ: порядок действий

Несоответствие ВРИ и фактического использования земли грозит негативными последствиями. Правообладателю придется заплатить немалые штрафы, а постройка, возведенная с нарушением ВРИ, будет находиться под угрозой сноса. Не исключено и изъятие ЗУ, находящегося в аренде. Поэтому лучше не затягивать с получением нового ВРИ, отвечающего интересам землепользователя.

Чтобы поменять эту важную характеристику, необходимо:

• Изучить правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые можно запросить в местной администрации.

• Выбрать подходящий вариант из перечня доступных ВРИ.

• Подать заявление и другие документы (выписку из ЕГРН, правоустанавливающую документацию) в уполномоченный орган. В Москве такие вопросы рассматривает Госинспекция по недвижимости (ГИН).

Рассмотрение документов занимает до 15 рабочих дней. В случае запроса условно-разрешенного ВРИ потребуется проведение слушаний (общественных обсуждений), поэтому ждать результата придется до 47 дней. В случае положительного решения вы сможете обратиться в Росреестр за новой выпиской. Дополнительно обращаться в ИФНС не нужно: кадастровая стоимость и ставка налога будут скорректированы автоматически.

Изменение ВРИ — процедура, которая, при условии грамотного подхода, позволит уменьшить налогооблагаемую базу и платежи в бюджет. Это особенно важно для компаний со значительными имущественными активами: потенциальная экономия на налогах может составлять миллионы рублей.

Эксперты компании Help Development оказывают квалифицированную помощь в решении этой непростой задачи. Мы берем на себя всю работу: от подготовки документов до представления ваших интересов в органах исполнительной власти. Обращайтесь, Help Development гарантирует достижение положительного результата в сжатые сроки и по разумным ценам!