Виды самовольных построек

Проблема самовольного строительства в России остается актуальной уже много лет. Постройки, возведенные с различными нарушениями, регулярно появляются в российских городах и регионах. Не является исключением и Москва. Несмотря на строгие меры, принимаемые столичными властями, Госинспекция по недвижимости (ГИН) ежегодно выявляет сотни несанкционированных объектов. Многие виды самовольных построек, сделанные «на скорую руку», нарушают архитектурную гармонию, а иногда представляют прямую опасность для окружающих. Достаточно вспомнить печально известные случаи, когда нарушение строительных норм приводило к пожару или обрушению здания.

Строительство и эксплуатация любых видов самовольных построек грозят собственникам и арендаторам негативными последствиями. Поскольку самострои выведены из гражданского оборота, владелец не сможет оформить право собственности, а значит, и распорядиться недвижимостью: продать, передать в залог, сдать в аренду. Кроме того, всегда существует вероятность сноса самостроя по решению суда. Чтобы не лишиться недвижимого имущества, рекомендуется срочно заняться его легализацией. Специалисты компании Help Development, которая с 2011 года занимается урегулированием земельно-имущественных вопросов, рассказывают о видах самовольного строительства и способах перевода постройки в правовое поле.

Виды самовольного строительства: законодательная классификация

Классификация различных видов самовольных построек осуществляется в соответствии со ст.222 ГК РФ. Исходя из смысла данной статьи, которая была конкретизирована после принятия ФЗ № 339 от 03.08.2018 г., самостроями признаются объекты, имеющие хотя бы один из отличительных признаков

• Возведение на земельном участке, ВРИ которого не разрешает подобное строительство. Типичный пример: правообладатель построил жилой дом на сельхозугодьях. Даже если владельцу удастся каким-то образом зарегистрировать здание, впоследствии суд может отнести его к видам самовольного строительства. Поэтому сначала необходимо решить вопрос с правовым статусом участка, т.е. изменить ВРИ.
• Отсутствие разрешения на строительство. Здесь имеются в виду ситуации, когда такое разрешение требуется по закону: возведение МКД, путепроводов, коммерческих объектов, муниципальных зданий, а также реконструкция, требующая изменения ключевых характеристик или параметров (увеличение площади или этажности, объединение лоджии с комнатой и т.д.)
• Существенные нарушения действующих строительных норм и нормативов градостроительного проектирования. В судебной практике подобные случаи встречаются довольно часто. Для решения вопроса, можно ли отнести здание к одному из видов самовольных построек, проводится техническая экспертиза. Если объект имеет неустранимые дефекты, способные повлечь обрушение, причинить вред людям или окружающей среде, он будет снесен.
• Отсутствие у владельца законных прав на землю. Причиной отнесения объекта к видам самовольного строительства может быть самозахват участка. Подобные действия влекут за собой не только изъятие присвоенной земли, но и административное наказание. В ряде случаев наступает и уголовная ответственность. Такое возможно, если в процессе эксплуатации земли с возведенным самостроем пострадали люди. Кроме того, потерпевшие могут предъявить гражданский иск о возмещении материального ущерба и морального вреда, причиненных неправомерными действиями землепользователя.

Основанием классификации видов самовольного строительства может быть не только тип нарушения, но и категория, к которой относится объект. По этому критерию выделяются следующие виды самовольных построек

• Полностью возведенные здания и сооружения.

• Пристройки, надстройки, другие несамостоятельные части здания, которые появились в результате незаконной реконструкции. Согласно данным статистики, такие виды самовольного строительства типичны для крупнейших городов России, включая Москву. Так, в феврале 2025 года сотрудники ГИН выявили в районе Ховрино масштабную надстройку, которая увеличила площадь одного из кафе-баров на 350 «квадратов». Получив решение суда, владелец кафе демонтировал лишние конструкции и привел объект в соответствие с требованиями закона.

• Объекты незавершенного строительства (ОНС). Поскольку статья 130 ГК РФ относит «незавершенки» к недвижимому имуществу, они являются самостоятельным видом самовольных построек. Признать самостроем можно даже фундамент (так называемый нулевой цикл). Соответствующие разъяснения даются в Постановлении Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023 г.

Последствия владения самостроем зависят и от его вида, и от характера нарушения. Когда речь идет о частном доме или присоединении балкона, они будут не такими катастрофическими. Как правило, суд обязывает хозяев заплатить штраф и устранить выявленные несоответствия в установленный срок. Другое дело — коммерческая недвижимость, претензии к которой со стороны чиновников могут обернуться миллионными убытками.

Реально ли узаконить самострой

Разобравшись, к какому виду самостроев относится ваша постройка, можно приступать к ее узакониванию. Российское законодательство предусматривает два способа легализации проблемных объектов.

• Административный порядок. Оптимальный по времени и стоимости вариант, предусматривающий рассмотрение вопроса в Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК). Воспользовавшись услугами экспертов Help Development, вы через 6−8 месяцев станете полноправным владельцем недвижимости.
• Судебный порядок. Этот способ обычно используется, если нужно оспорить решение органов исполнительной власти или недвижимость является предметом спора с третьими лицами.

Чтобы избежать проблем и финансовых убытков, связанных с владением самостроем, стоит вовремя позаботиться о защите своего имущества. В штате Help Development работают профессионалы, которые быстро и эффективно решат эту непростую задачу с легализацией самостроя. Обращайтесь! Мы работаем на результат и добиваемся успеха даже в самых сложных случаях.