Строительство на арендованной земле

Строительство на арендованной земле — процедура, которая разрешена российским земельным и градостроительным законодательством. На земельных участках, находящихся в аренде, можно строить жилые дома, коммерческие сооружения, другие капитальные и некапитальные объекты. Однако деятельность арендатора строго ограничена рамками закона и условиями договора. Их нарушение грозит тем, что возведенное здание будет признано самостроем и попадет под снос либо перейдет в собственность арендодателя. Чтобы избежать наступления неблагоприятных последствий, стоит подробнее узнать о правилах и тонкостях строительства домов на арендованной земле.

Особенности строительства на арендованной земле

Идея взять землю в аренду под строительство дома может возникнуть по разным причинам. Основная — отсутствие подходящего участка, который можно получить в собственность. Значительная часть земель, привлекательных с точки зрения реализации девелоперских проектов, принадлежит государству либо муниципалитету. Прежде всего, это касается самых популярных категорий: земель сельхозназначения, земель населенных пунктов и земель промышленности.

Как правило, такие земли передаются арендаторам на правах долгосрочной аренды по результатам торгов или без них. На продажу, за редким исключением, выставляются не самые выгодные локации.

Договор аренды обычно включает ряд условий. Например, обязательство построить на участке некий объект — линейный (трубопровод, автодорогу) или социально-культурного назначения. Если арендатор будет добросовестно пользоваться землей и выполнит условия договора, ему предоставят право приоритетного выкупа участка по льготной цене (25−50 кадастровой стоимости).

Хотя строительство на арендованной земле и разрешено, перед началом подготовки проекта и возведения постройки необходимо учесть важные моменты.

• ВРИ земельного участка должен допускать возможность строительства сооружения. Ознакомиться с такой важной характеристикой, как вид разрешенного использования, можно на Публичной кадастровой карте. Также она содержится в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве собственности на землю — документах, которые арендодатель должен предоставить для ознакомления.
• В договоре аренды должны быть прописаны все существенные условия: срок, возможность возведения капитальных строений, а также выкупа участка арендатором после окончания стройки. Важным моментом являются и условия пролонгации договора. Так, если застройщик не уложится в срок, предусмотренный в договоре, а арендодатель откажется от его продления, высока вероятность лишиться не только арендованного участка, но и построенного здания. Срок действия договора аренды земли под строительство жилого дома или другого объекта, согласно п.8 ст.39.8 Земельного кодекса РФ, составляет от 1 до 49 лет. Это касается земель, принадлежащих государству или муниципальному образованию. В остальных случаях предельный срок владения землей определяется соглашением сторон.
• Перед началом строительных работ придется получить разрешение (если оно требуется по закону). Несоблюдение процедуры может быть расценено как несоблюдение условий договора аренды со всеми вытекающими последствиями (расторжение соглашения, уплата штрафов за возведение самостроя согласно ст.9.5 КоАП РФ).

Еще нужно иметь в виду, что закон запрещает смену ВРИ арендаторами, получившими земельные участки по результатам аукциона (п.17 ст.39.8 ЗК РФ). К примеру, арендатор не может построить на земле под ИЖС (код 2.1) промышленный цех — это будет грубым нарушением правил землепользования.

Изменение ВРИ в данном случае тоже не представляется возможным: устраивая аукцион, власти определяют правила, одинаковые для всех участников. Соответственно, условия договора аренды, заключенного с победителем торгов, в части пользования землей изменению не подлежат. Такую правовую позицию подтвердил и Верховный Суд РФ, которому нередко приходится рассматривать подобные дела.

Риски аренды земли под строительство

Во многих случаях строительство дома на арендованной земле отказывается вполне приемлемым вариантом. Это касается в том числе ситуаций, когда у застройщиков нет средств, достаточных для выкупа. Однако у аренды земли под застройку имеются риски, которые рекомендуется принимать во внимание.

• Ограничения на использование участка. Собственник имеет право контролировать характеристики сооружения, строящегося на его земле: высоту, количество этажей и так далее. Если у арендатора возникнут финансовые и иные проблемы, которые повлекут заморозку стройки, от вероятного изъятия участка пострадает не только арендатор, но и дольщики.

• Возможное повышение арендной платы. Если при заключении договора она устраивает арендодателя, то со временем суммы платежей могут существенно увеличиться. Возросшие затраты на эксплуатацию земли скажутся на уровне доходов инвестора или предпринимателя.

• Риск отказа в получении разрешения на строительство. Чтобы оформить этот документ, необходимо получить согласие собственника. Если арендодатель будет возражать, построить объект на законных основаниях не удастся. Во избежание спорных ситуаций нужно заранее поставить владельца земли в известность о своих планах и согласовать с ним все ключевые моменты.

Перед выбором участка и началом строительства на арендованной земли желательно проконсультироваться со специалистами, досконально разбирающихся в вопросах земельно-имущественных отношений. Эксперты компании Help Development помогут подобрать подходящий участок в Москве или Московской области, составят соглашение на условиях, приемлемых для обеих сторон, обеспечат сопровождение на всех этапах заключения сделки. Обращайтесь за бесплатной консультацией по вашему вопросу. С нашей помощью вы избежите возможных рисков и сэкономите немало времени!