Строительная экспертиза
В процессе рассмотрения заявлений о легализации самостроев в суде или Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) Москвы решающую роль играют результаты строительной экспертизы. Строительно-техническая экспертиза представляет собой комплекс работ, выполняемых аккредитованными экспертами по решению суда или вне связи с судебным процессом.
Цель проводимых мероприятий — подготовка заключения об общем техническом состоянии обследуемого объекта, его элементов и отдельных конструкций, наличии повреждений и дефектов, отступлениях от положений рабочей и проектной документации, допущенных в ходе строительства или реконструкции. Также в заключении даются аргументированные ответы на вопросы, поставленные судьей или заказчиком. В этой статье вы узнаете, в каких случаях обычно требуется экспертиза строительных работ, каковы особенности ее проведения и почему мнение экспертов нередко определяет судьбу самовольных построек.
Виды строительной экспертизы
Испытания и обследования, проводимые на зданиях, сооружениях и других объектах капитального строительства, подразделяются на несколько видов. В зависимости от юридического статуса организации, оказывающей экспертные услуги, может проводиться:
- Государственная строительная экспертиза. Проведение данного типа экспертизы находится в компетенции государственных органов. Соответствующие лицензированные подразделения имеются в структуре Минэкономразвития, Министерства строительства и ЖКХ, Министерства сельского хозяйства и так далее. Назначается госэкспертиза в случаях, определенных законом. Например, согласно ГрК РФ она должна проводиться, если постройка состоит на государственном балансе, если финансирование строительства осуществляется из госбюджета, или объект строится в особо охраняемой зоне.
- Независимая строительная экспертиза, которую разрешается проводить во всех остальных случаях. Проведение строительной экспертизы находится в компетенции специалистов, не связанных с госструктурами и имеющих лицензию Ростехнадзора на выполнение экспертных работ. Работы производятся на основании заключенного договора и технического задания, составленного заказчиком. По результатам исследований формируется заключение с экспертными выводами и рекомендациями, которое вручается заказчику.
В зависимости от инициатора проведения строительная экспертиза бывает внесудебной, досудебной и судебной. В первом случае проверку качества выполненных работ инициируют их заказчики. Проверочные мероприятия могут проводиться на любом этапе: при разработке проекта (здесь речь идет об изучении проектной документации), в процессе строительства, после ввода дома в эксплуатацию.
Досудебная экспертиза, как правило, проводится перед подачей искового заявления в суд. Типичная ситуация: застройщик остался недоволен работой подрядчика и намерен защищать свои интересы в суде. Строительно-проектная экспертиза поможет ему проверить объект на соответствие установленным требованиям, оценить перспективы судебного разбирательства и принять решение о целесообразности обращения в судебные органы.
В случае проведения судебной строительной экспертизы исполнителя уже выбирает судья. Он же составляет перечень вопросов, на которые предстоит ответить экспертам. Готовое заключение также предоставляется судье. Эксперт не имеет права сообщать участникам процесса о результатах.
Ситуации, в которых целесообразно проведение строительно-технической экспертизы, возникают часто. Если вы сомневаетесь в том, что конструкции построенного здания достаточно надежны, если остались недовольны качеством капитального ремонта или смета, составленная подрядчиком, кажется вам завышенной, эксперты помогут разрешить сомнения.
Специалисты обнаружат и зафиксируют все нарушения, определят реальную стоимость и объем выполненных работ, оценят качество материалов, использованных при строительстве. Получать экспертное заключение требуется и после перепланировки квартиры. Без него не получится узаконить изменения, а самовольная перепланировка грозит штрафами и претензиями со стороны контролирующих органов.
Объекты строительно-технической экспертизы
Объектами строительной экспертизы для суда (или внесудебной проверки) в зависимости от целей и потребностей заказчика может выступать:
- Документация, имеющая отношение к проекту. Она может изучаться целиком либо в части. Например, иногда изучению подлежат отдельные разделы и даже выводы.
- Соответствие выполненных действий (работ) по строительству, реконструкции, демонтажу требованиям, зафиксированным в проектной и рабочей документации.
- Повреждения и дефекты, выявленные при осмотре. С помощью приборов разрушающего и неразрушающего воздействия эксперты выясняют, насколько критичны эти повреждения, по каким причинам они образовались, влияют ли на техническое состояние и безопасность объекта.
- Качество строительных, отделочных, расходных материалов.
- Качество работ с учетом как технических, так и эстетических показателей. Так, эстетические показатели строго проверяются при проведении судебной строительной экспертизы объектов культурного наследия.
Когда речь идет о самостроях, оценка всегда начинается с изучения документов. Эксперт должен понять, какие признаки самовольной постройки выявлены у объекта. Затем здание проверяется на соответствие стандартам (ГОСТам и СНиПам), проводится сверка с Градостроительным планом и ПЗЗ.
После этого оценивается фактическое состояние сооружения, делаются выводы о безопасности его сохранения в существующем виде. Если строительно-техническая экспертиза покажет, что все конструкции надежны и исправны, у владельца есть все шансы легализовать свою недвижимость.
Какие вопросы ставятся перед экспертами
Круг вопросов, на которые приходится отвечать экспертам, зависит от целей судебной строительно-технической экспертизы и потребностей заказчика. Вот наиболее распространенные вопросы:
- Принадлежит ли постройка к категории объектов капитального строительства?
- Получал ли правообладатель разрешение на строительство и другие необходимые согласования с органами госконтроля?
- Существуют ли расхождения с технической документацией и по каким причинам они произошли?
- Соблюдены ли технические условия при присоединении к инженерным сетям?
- Соответствуют ли конструкции строительным нормативам, может ли объект представлять угрозу для людей или причинить им материальный ущерб?
- Выполнил ли правообладатель требования пожарной безопасности (например, не использовались ли при строительстве горючие материалы)?
- Может ли сооружение причинить вред окружающей среде (посредством загрязнения воды или почвы, негативного воздействия на экосистему)?
- Возможно ли сохранить объект в нынешнем виде? Если нет, получится ли привести его в соответствие с документами технического учета?
Кроме того, по итогам строительной экспертизы выясняется, реально ли выделить долю из объекта, находящегося в общей долевой собственности, допустим ли раздел жилого или нежилого помещения на несколько частей, реально ли расширить существующий объект путем пристройки новых комнат либо увеличения имеющихся площадей.
Специалисты могут установить и примерные сроки, необходимые для возведения постройки, внесения конструктивных изменений, проведения коммуникаций.
Роль экспертизы строительных объектов в спорах об узаконивании самостроев: примеры из судебной практики
Дела о легализации и сносе самостроев составляют значительную долю в практике российских судов. Вот примеры таких дел, в которых окончательное решение принималось с учетом результатов строительной экспертизы зданий.
Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском к администрации одного из городов Тюменской области. Предметом иска стало признание права собственности на нежилой объект коммерческого назначения. По завершении строительства администрация отказалась выдать разрешение на ввод в эксплуатацию. Причиной отказа послужило несоответствие требованиям проектной документации в части этажности и площади. Однако эксперты установили, что постройка не представляет угрозы, не нарушает права и интересы третьих лиц. Поскольку строительные и градостроительные нормы были соблюдены, а хозяева соседних участков не возражали относительно площади и расположения спорного объекта, суд удовлетворил требования истца. |
Еще одна спорная ситуация возникла в г.Сочи.
Местная фирма приобрела участок земли под садоводство, на котором начала возведение двух индивидуальных жилых домов. Через некоторое время городская прокуратура провела проверку использования земельных участков и подала иск в суд о признании данных объектов самостроями, а также их сносе. Экспертиза показала, что недостроенные дома (ОНС), никому не угрожают. Но, согласно проекту, постройки не являлись жилыми домами, а имели все признаки апартаментов, то есть могли предназначаться для коммерческих целей. Такое нарушение правил землепользования было признано существенным, и суд встал на сторону прокуратуры. |
Таким образом, строительная экспертиза способствует разрешению самых разных вопросов, возникающих в процессе строительства и землепользования. Эксперты компании Help Development, много лет занимающиеся урегулированием подобных проблем, а также сопровождением сделок с коммерческой недвижимостью, помогут подготовить грамотное экспертное заключение, соответствующее требованиям законодательства.
Мы закажем экспертизу у профессионалов с большим опытом, подготовим полный пакет документов, проконтролируем, чтобы документация стала веским аргументом в пользу сохранения вашей недвижимости. Чтобы узнать подробности, обращайтесь к нам за бесплатной консультацией!
Смотреть еще

Одна из важных характеристик любого земельного участка, вид разрешенного использования (ВРИ) определяет тип допустимой на территории деятельности и непосредственно влияет на кадастровую стоимость объекта. При смене направления целевого применения надела правообладатель земли обязан утвердить в государственных органах новый вид использования. В […]

Самовольное строительство — проблема, актуальная для многих регионов России. Согласно статистике, лидерство по количеству капитальных строений, возведенных с различными нарушениями, принадлежит Краснодарскому краю и республикам Северного Кавказа. Непростая ситуация с самостроями наблюдается и в Москве, где ежегодно сносятся сотни объектов недвижимости. […]