Способы узаконивания самовольных построек

Согласно данным информагентства ТАСС, за первое полугодие 2023 года суды г. Москвы вынесли 256 решений о сносе объектов самовольного строительства. Еще более 2 300 дел находится на рассмотрении в московских судах. Основные причины демонтажа сооружений, подпадающих под категорию «самострой» — отсутствие разрешительной документации на возведение объекта, несоответствие строительным правилам и нормам, отсутствие у застройщика прав на земельный участок, нарушение целевого использования территории (статья 222 ГК РФ).

Поскольку борьба с самостроями в Москве с каждым годом ужесточается, владельцам стоит вовремя позаботиться о самовольной постройке — легализовать ее в административном или в судебном порядке. Эксперты компании Help Development оказывают услуги легализации незаконно построенных объектов «под ключ». С нашей помощью вы выиграете дело и защитите свою собственность от претензий со стороны органов власти.

Защита самовольной постройки в суде г. Москвы

Как показывает обзор судебной практики, снос самостроев — это крайняя мера гражданско-правовой ответственности, поэтому применяется нечасто. Такой позиции придерживается и Верховный Суд РФ. В процессе разбирательства дел о незаконно возведенных объектах высший судебный орган ориентируется на сохранение самостроев, если они не представляют опасности.

Однако в Москве к самостроям относятся особенно строго — слишком много подобных случаев ежегодно выявляется в российской столице. Лидером по числу выявленных и снесенных объектов за последний год стал Центральный административный округ, за ним следует Юго-Восточный административный округ, а Северный административный округ занял «почетное» третье место.

Так как претензии чиновников к застройщикам стали обычным делом (самым распространенным нарушением по делам о самостроях считается самовольная реконструкция), а значит, стоит заранее продумать стратегию защиты объекта в суде.

Причины отказа по искам о сносе московских самостроев

Хотя судебная практика по делам о сносе московских самостроев неоднозначна, у собственников земельного участка с самовольно построенным объектом есть немало возможностей избежать сноса. Так, владельцы московской недвижимости могут сохранить свое имущество, если:

• выявленные нарушения не угрожают жизни и благополучию граждан;
• существование самовольной постройки не нарушает прав и интересов третьих лиц;
• хозяева законно владеют земельным участком на основании права собственности или договора аренды и готовы привести объект согласно требованиям закона;
• в самовольном строении проживают официально зарегистрированные лица, которые не являются участниками исполнительного производства. Согласно п.30 Обзора судебной практики по делам, связанным с самостроями (утвержден Президиумом ВС РФ 16.11.2022 г.), в подобных случаях приставы обязаны вернуть исполнительный документ истцу, разъяснив ему право обратиться в суд с иском о выселении.

Другими словами, при принятии решения по делам о самостроях суд руководствуется необходимостью сохранения баланса между частным и публичным интересом.

В то же время судьи стараются не допускать того, чтобы легализация объектов московской недвижимости воспринималась людьми в качестве удобной альтернативы стандартному оформлению права собственности. Поэтому все материалы по делу о самострое рассматриваются очень тщательно, да и ответственности вряд ли удастся избежать.

Например, при разбирательстве дела суд обязательно будет выяснять, предпринимались ли попытки получения разрешения на строительство объекта, если оно требовалось, а также оценивать объективность обстоятельств, мешавших получить такое разрешение.

Кроме того, на владельцев самостроев в любом округе Москвы практически всегда налагается административный штраф, размер которого зависит от площади и кадастровой стоимости земельного участка.

И, конечно, важную роль при принятии судом решения по делу играют результаты экспертизы — в экспертном заключении должно быть указано, что постройка отвечает требованиям надежности и безопасности.

Проведение экспертизы самовольной постройки для суда

Строительно-техническая экспертиза московских самостроев может проводиться как по инициативе одной из сторон по делу, так и по постановлению суда. Проведение таких экспертиз находится в компетенции сертифицированных специалистов. В рамках независимой экспертизы они отвечают на вопросы:

1.  соответствует ли самовольная постройка, возведенная в одном из столичных округов, требованиям СНиП;
2. не представляет ли использование объекта, которую застройщик начал возводить самовольно, угрозы жизни и здоровью людей.

Экспертиза проводится в соответствии с ФЗ РФ № 73 от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Оплачивает обследование объекта сторона, проигравшая дело, а в случае частичного удовлетворения иска судебные расходы распределяются пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Если в ходе экспертизы обнаружились нарушения и они являются существенными, то есть угрожают окружающим, вероятность того, что объект пойдет под снос, высока. В таких случаях судья, рассматривающий дело, устанавливает определенный срок (например, 30 дней), и до указанной даты владельцу придется снести самовольную постройку в Москве или Московской области за свой счет.

Если владелец не примет мер, после наступления обозначенной судом даты снос будет произведен силами муниципалитета в соответствующем округе. Затраты, опять же, лягут на собственника либо арендатора земельного участка (Постановление Пленума ВС РФ № 10, Постановление Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г.).

Исковая давность по делам о сносе объектов самовольного строительства в РФ

Срок исковой давности (ИД) по делам о самостроях составляет 3 года (п.1 ст.196, п.1 ст.200 ГК РФ). Трехгодичный срок начинает исчисляться с даты, когда истец по делу о самовольно возведенном объекте узнал (либо должен был узнать) о том, что его права нарушены, а также о том, кто именно должен выступать в качестве ответчика.

Согласно устоявшемуся подходу, сформированному судебной практикой, такой датой считается дата технической инвентаризации или дата внесения записи о праве собственности на объект строительства в ЕГРН.

Определяя дату, от которой производится отсчет срока ИД, судья выясняет:

• прошло ли три года с того момента, когда застройщик закончил возводить самовольную постройку на участке, и могли ли органы власти того округа, в котором она возведена, знать о существовании спорного объекта;
• производились ли за пределами срока ИД различные обследования объекта органами исполнительной власти, либо, например, Госинспекцией по недвижимости. В частности, документами, из которых власти того или иного округа могли узнать об объекте, может считаться градостроительный план земельного участка, на котором указан объект, или документация, подтверждающая участие органов власти в спорах о его кадастровой стоимости.

Трехлетний срок ИД не распространяется на дела в отношении самовольно возведенных объектов, представляющих опасность. Здесь есть важный момент. Объект должен исследоваться на предмет соответствия технормам, действовавшим на дату возведения строения и продолжающим действовать на дату обнаружения несоответствий.

Если за прошедшее время строительные правила изменились, судья, принимающий решение по делу, выбирает более мягкие нормативы.

Узаконивание самовольной постройки

Дела об узаконивании и предотвращении сноса самостроев могут рассматриваться как в судебном, так и в административном порядке. Иск в суд имеет смысл подавать, если:

• в отношении объекта имеются какие-либо споры;
• градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) отказала в признании постройки законной и пригодной к эксплуатации;
• уполномоченные органы отказываются исключать постройку из перечня самостроев, утвержденных Постановлением Правительства Москвы № 819 от 11.12.2013.

Раньше в суд приходилось обращаться и в случаях, когда владелец хочет узаконить самострой посредством дачной амнистии. Под эту категорию подпадают индивидуальные жилые дома, садовые домики, гаражи, различные хозяйственные постройки. Сегодня получить право собственности на такие объекты также можно посредством подачи документов в МФЦ либо Росреестр.

Подача иска в суд

Судебный порядок легализации самовольно построенного объекта и его исключения из списка, утвержденного Постановлением № 819, предусматривает подачу искового заявления вместе с полным комплектом документов.

В список документов входит выписка из ЕГРН, правоустанавливающая документация, техпаспорт, поэтажный план с экспликацией, переписка с контролирующими органами. На результат решения по делу влияет экспертное заключение и квалификация юристов — опытный специалист поможет предотвратить снос дома.

Административный способ легализации

Легализация самостроев через ГЗК обычно занимает от 2 до 6 месяцев. Перечень документов идентичен пакету, который приходится готовить для суда. Однако и в этом случае очень важна помощь специалистов, которые будут взаимодействовать с уполномоченными органами, устранять ошибки и решать все возникающие проблемы — данный способ является оптимальным и по времени, и по затратам.

В компании Help Development работают опытные эксперты по земельно-имущественным отношениям, оказывающие квалифицированную помощь в узаконивании объектов самовольного строительства и их защите от сноса. Мы оказываем содействие на всех этапах легализации и добиваемся успеха даже в самых сложных делах, касающихся самостроев. Обращайтесь, и вы станете полноправным собственником московской недвижимости за вполне разумную цену!