1
Легализация
Легализация самостроя
2
Сопровождение
Сопровождение сделок
с недвижимостью
3
Проработка
Комплексный анализ объектов недвижимости
4
Изменения
Внесение изменений в ПЗЗ
5
Изменение
Изменение ВРИ земельного участка
6
Градпотенциал
Анализ и проработка градпотенциала
7
Регистрация
Регистрация в Росреестре
8
КадУчет
Постановка на кадастровый учет
9
Актуализация
Актуализация сведений в ЕГРН
10
Координация
Координация здания на земельном участке
11
Уточнение
Уточнение границ земельного участка
12
Участки
Подбор земельных участков для девелоперских проектов
13
Корректировка
Корректировка и разработка проекта межевания территории
14
КРТ
Комплексное развитие территории

Снос самостроя

В последние годы в Москве ведется активная борьба с самостроями. Такая жесткая позиция столичных властей объяснима. Самовольные постройки не просто портят архитектурный облик города — здание, возведенное с нарушением строительных норм или без оформления разрешения, может представлять реальную опасность для горожан. Ежегодно в российской столице выявляются сотни незаконных построек, большая часть которых демонтируется по решению суда. В этой статье эксперты компании Help Development расскажут о том, как предотвратить демонтаж объекта и защитить недвижимое имущество.

 

Процедура сноса самовольной постройки

 

Выявлением объектов самовольного строительства в Москве занимается Госинспекция по недвижимости. Этот исполнительный орган, подконтрольный московскому правительству, проводит проверки, обследует сомнительные объекты на предмет соответствия либо несоответствия требованиям законодательства и выдает предписания об устранении нарушений.

Если собственник не примет меры в срок, который установили чиновники, департамент городского имущества имеет право подать иск в суд. Как правило, исковое заявление содержит требование о демонтаже самовольной постройки на муниципальном земельном участке с возложением затрат на застройщика.

Снос самостроя в Москве осуществляется в установленные законом сроки (ст.222 ГК РФ, ст.55.32 ГрК РФ). Так, орган местного самоуправления, получивший от надзорных органов информацию об обнаружении самовольной постройки, должен в 20-дневный срок:

  • предъявить застройщику требование об устранении недостатков;
  • принять решение о сносе объекта (если он представляет угрозу);
  • либо обратиться с иском в суд.

Копия соответствующего решения в 7-дневный срок направляется владельцу земельного участка, на котором был возведен спорный объект.

Срок исковой давности по делам, связанным с самостроями, рвана трем годам (п.1 ст.196 ГК РФ, п.1 ст.200 ГК РФ). Началом истечения срока исковой давности считается момент, когда административный орган (или частное лицо) должны были узнать о нарушении своих прав и интересов.

Но есть оговорка: 3-летний период исковой давности не распространяется на судебные споры относительно самовольных построек, представляющих угрозу жизни. Не применяется исковая давность и в отношении объектов, которые были возведены арендатором земельного участка без согласия арендодателя (п.6,7 Обзора судебной практики № 143 от 09.12.2010 года).

На приведение объекта недвижимости в соответствие с градостроительными требованиями застройщику дается от 6 месяцев до 3 лет (п.4 ст.222 ГК РФ). В случае невыполнения требований будет произведен снос самовольной постройки — на эту процедуру отводится от 3 месяцев до года.

Расходы на демонтаж ненадлежащего объекта, построенного в Москве или Московской области, суд обычно возлагает на:

  • Застройщика (даже не являющегося владельцем земельного участка).
  • Лицо, которому принадлежит право собственности на земельный участок (или, например, право долгосрочной аренды земельного участка), если лицо, которое возводило постройку, не установлено либо по каким-то причинам не может выполнить требование о сносе.
  • Муниципальные органы (в тех случаях, когда такой порядок установлен в соответствующих нормативных актах). Также бывает, что расходы на демонтаж самостроев или их приведение в соответствие оплачивают муниципалитеты с последующей компенсацией из государственной казны.

Если владелец самовольной постройки не исполнил решение суда (либо административного органа) и не подал уведомление о сносе, требование выполняет уполномоченная муниципальная структура, а с лица, не выполнившего свои обязательства, взыскиваются штрафы за самострой плюс затраты на демонтаж (ст.215 АПК РФ).

 

Снос самовольной постройки: основания и документация

 

Признание объекта самостроем еще не означает, что он будет демонтирован. Судебные органы предоставляют ответчикам необходимый правовой инструментарий, позволяющий сохранить постройку. Однако закон (в частности, статья 222 ГК РФ) устанавливает перечень оснований, при наличии которых незаконно возведенное на земельном участке сооружение может быть снесено.

  1. Несоблюдение целевого назначения земельного участка.
  2. Возведение здания с существенными нарушениями законодательства (градостроительного, земельного и так далее), а также СНиПов и СанПиНов.
  3. Отсутствие у застройщика прав на земельный участок (права собственности, аренды, бессрочного пользования либо другого права, позволяющего начать строительство).

В некоторых случаях основанием для сноса самовольно построенной недвижимости (в пределах срока исковой давности) может считаться отсутствие разрешения.

Но на практике уполномоченные органы выдвигают требование о сносе только в случае признания объекта самовольного строительства опасным для окружающих либо нежелания ответчика по иску приводить постройку в соответствие с установленными нормами. Такую позицию судов подтверждает и новый Обзор судебной практики от 16.11.2022 г.

 

Уведомление о сносе

 

Если судом будет установлено, что строение подлежит сносу, ответчик в случае своего согласия должен проинформировать об этом органы местного самоуправления. Уведомление, свидетельствующее о признании владельцем земельного участка своих обязательств, состоит из нескольких разделов:

  • личные и контактные данные;
  • данные об участке (право, по которому ответственное лицо владеет землей, кадастровый номер, сведения о правах третьих лиц);
  • данные о самострое: кадастровый номер (при наличии), информация о правах на объект, а также о признании сооружения самостроем.

К уведомлению прилагается копия решения о необходимости сноса, принятого судом, в подсудности которого находилось дело, либо муниципальным органом.

Иногда в список документов входит и проект работ по демонтажу самостроя (к примеру, если участок предназначен для предпринимательства). По окончании демонтажа составляется акт, и объект снимается с кадастрового учета.


Уведомление о сносе самостроя
 

Какие самовольные постройки нельзя снести

 

Даже в случае признания сооружения самостроем в административном либо в судебном порядке, бывают ситуации, когда уполномоченные органы не смогут его снести. В частности, это касается объектов, существование которых не создает угрозы и не нарушает чьих-либо прав.

Также закон устанавливает, что нельзя ликвидировать недвижимость, если снос причинит ущерб другим жильцам. Например, если начать сносить индивидуальный блок, находящийся в составе блокированного жилого дома, может пострадать чужое имущество.

Наконец, важную роль играет срок исковой давности о сносе самостроев. Если суд установит, что исполнительный орган, благодаря своим полномочиям, должен был знать о нарушениях, но вовремя не принял меры, он может оставить иск без удовлетворения по причине пропуска срока исковой давности.

 

Правила сноса самостроя: комментарии ВС РФ и последние новости 

 

Поскольку вопрос борьбы с самостроями и их легализации в России стоит довольно остро, ВС РФ регулярно публикует соответствующие разъяснения.

Так, для многих владельцев самовольных построек стало хорошей новостью, что сноса рекомендуется избегать, если застройщик ведет себя добросовестно (предоставляет требуемые документы, выражает готовность устранить нарушения). Сделать такой вывод позволяет Обзор судебной практики с комментариями от 16.11.2022 г.

Немаловажную роль в спорах о самостроях играет заключение экспертизы, которая проводится по постановлению суда или инициативе заинтересованной стороны.

 

Узаконивание самостроя после получения уведомления 

 

Легализация самовольно возведенного сооружения возможна и после принятия решения о сносе — собственник имеет право обжаловать решение в суде апелляционной инстанции.

Также владельцам самостроев предоставлено право отзыва уведомления о сносе, которое уже было отправлено в муниципальный орган, если они решат продолжить борьбу за свою недвижимость в вышестоящих инстанциях.

 

Как правообладателю избежать сноса

 

Хотя снос построек и является крайней мерой, не стоит пускать ситуацию на самотек. Практика показывает, что в Москве предъявляются особенно строгие требования к объектам жилой и коммерческой недвижимости. Соответственно, владельцам самостроев трудно в одиночку противостоять аргументам, выдвигаемым органами местного самоуправления.

Чтобы защитить недвижимость от сноса и выиграть дело о легализации самостроя в суде, стоит обратиться за помощью к специалистам компании Help Development.

Наши эксперты обладают огромным опытом узаконивания самовольных построек и досконально знают все нюансы этого непростого процесса. Благодаря опыту, экспертным знаниям и тесному взаимодействию с уполномоченными структурами нам удается урегулировать даже самые сложные вопросы, касающиеся объектов самовольного строительства, часто еще в досудебном порядке. Однако мы подключаемся к работе на любом этапе и делаем все возможное для того, чтобы достичь нужного клиенту результата.

Оставьте заявку на нашем сайте! В ближайшее время мы свяжемся с вами, чтобы обсудить вашу проблему и разработать конкретную дорожную карту ее решения.

Смотреть еще

Категория земель и вид разрешенного использования
18.07.2024
Категория земель и вид разрешенного использования

Категория земель и вид разрешенного использования — две важнейшие характеристики, на которые стоит ориентироваться при выборе земельного участка. Они определяют цели эксплуатации земли, направления деятельности, которой можно заниматься на участке, возможность возведения тех или иных сооружений. От правового статуса участка зависят и затраты, […]

Изменение ВРИ земельного участка сельскохозяйственного назначения
02.07.2024
Изменение ВРИ земельного участка сельскохозяйственного назначения

Земельное законодательство Российской Федерации предусматривает принцип деления земель по целевому назначению и устанавливает правовой режим их использования (пп.8 п.1 ст.1 ЗК РФ).  Собственники земельных участков обязаны использовать их в соответствии с установленным видом разрешенного использования (ВРИ). Важную роль в структуре […]

Кнопка скролла наверх
Иконка телефона
Иконка телефона
Услуги
Услуги