Снос самостроя в 2024 году

Признание постройки объектом самовольного строительства ведет к серьезным мерам. Во-первых, на застройщика накладываются штрафы — для юридических лиц они могут превышать несколько миллионов рублей. Во-вторых, деятельность предприятия может быть приостановлена на срок до 90 суток. Но самое серьезное наказание в 2024 году — снос самостроя. В этой статье эксперты компании «Хэлп Девелопмент» расскажут о порядке демонтажа незаконных построек в Москве, судебной практике и вариантах сохранения объектов.

В каких случаях возможен снос самостроя в 2024 году

Под понятие «самовольная постройка» попадает широкий перечень объектов, которые возведены без получения разрешительной документации, при отсутствии прав собственности на земельный участок, с нарушением градостроительных норм и правил. Также признать самовольной постройкой и подать иск о сносе администрация может, если территория строительства имеет иные цели, либо возведение такого рода сооружений невозможно из-за ограничений, наложенных на земельный участок.

Комментарий Александра Васильева, управляющего партнера компании «Хэлп Девелопмент»:

«Частая ситуация — выявление признаков самовольного строительства. Это может произойти, например, в результате реконструкции законно возведенного объекта. Например, собственник решил расширить площадь здания за счет надстройки или расширения входной группы, не согласовав с контролирующими органами проектную документацию или нарушив регламенты в ходе реконструкции. При обнаружении подобных нарушений будет принято решение не о сносе незаконной постройки, а о приведении в соответствие с проектной документацией, т.е. устранении нарушений путем демонтажа надстройки или входной группы».

Выявлением незаконных построек занимается Мосгосстройнадзор: эта инстанция как проводит собственные проверки, так и использует материалы других ведомств: прокуратуры, жилищной инспекции и т.д. Задача выявления самостроев является одной из приоритетных для администрации Москвы, поэтому работа ведется эффективно: например, за первые три квартала 2022 года было выявлено около 3 тысяч незаконных объектов общей площадью свыше 1 млн кв. м. Чтобы избежать сноса незаконных построек в Москве, лучше не ждать, пока их обнаружит Мосгосстройнадзор, а предпринять предупредительные действия по узакониванию. Узнать, как легализовать самострой в административном или судебном порядке, вы можете на бесплатной консультации с сотрудником компании «Хэлп Девелопмент».

Судебная практика относительно сноса незаконных построек

В конце 2022 года Верховный Суд РФ (ВС) дал разъяснения относительно методики рассмотрения дел, связанных с самовольным строительством. В обзоре перечисляются случаи, когда постройка подлежит сносу, а в каких ситуациях возможно признание права собственности.

Основной статьей, которой должен руководствоваться судья, является ст. 222 ГК РФ. В ней, в частности, сказано, что наличие права собственности на объект никак не влияет на возможность признания его самовольно возведенным. При этом Верховный Суд подчеркивает, что снос — это крайняя мера.

В качестве примера приводится следующая ситуация: нарушения, выявленные у здания, не могут нанести вред жизни и здоровью граждан и никак не затрагивают интересы третьих лиц. В этом случае можно признать нарушения незначительными и дать возможность владельцу получить право собственности на недвижимость, если оно не было получено ранее. Относительно судебной практики сноса самовольных построек ВС отметил, что последствия нарушения должны быть соразмерны самому нарушению. Нельзя допускать ситуации, когда причиняются несоразмерные убытки.

Суд напомнил, что отсутствие право собственности не является само по себе причиной для сноса самостроя в 2024 году. Есть несколько ключевых факторов, которые дают возможность признать права собственности и сохранить сооружение:

• отсутствие разрешения на строительство является единственным признаком самостроя;
• лицо, построившее объект, предпринимало попытки урегулировать правовые вопросы;
• строение не нарушает права и интересы третьих лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан;
• лицо владеет правом на земельный участок.

Вместе с тем, отказать в праве собственности и удовлетворить иск о сносе незаконной постройки суд вправе, если застройщик предпринимал попытки получить разрешение на строительство лишь для вида, например, не приложив необходимые документы.

Еще одно важное уточнение касается сноса самостроев, которые не относятся к объектам жилой недвижимости. В обращении ВС указано, что строения и сооружения нежилого назначения, возведенные до 1 января 1995 года, попадают под положения ст. 222 ГК и не могут быть признаны самовольными.

Комментарий Александра Васильева, управляющего партнера компании «Хэлп Девелопмент»:

«Верховный Суд дает возможность легализовать самовольные постройки и избежать сноса, вместе с тем предъявляя четкие требования к объекту и предыдущим действиям собственника. Важно понимать, что обращение в суд для легализации самостроя не является альтернативой получению права собственности. Более того: при отсутствии мер по легализации суд не встанет на сторону застройщика. Будут проанализированы и причины отказа/неудачи — достаточно ли обстоятельства объективные, чтобы использовать порядок признания права собственности в судебном порядке».

Основания для сноса незаконной постройки

До 2018 года снос незаконных построек в Москве мог осуществляться как по решению суда, так и по инициативе администрации, однако 3.08.2018 был принят Федеральный закон № 339-ФЗ, который серьезно ограничил полномочия муниципальных властей. Также были расширены возможности легализации. В 339-ФЗ перечислены основания для сноса незаконных построек:

• Объект невозможно привести в соответствие с установленными градостроительными требованиями.
• Сооружение невозможно привести соответствие с разрешительной документацией.
• Строение угрожает жизни и здоровью граждан либо нарушает права третьих лиц.
• Строение возведено на участке, права на которые у застройщика отсутствуют.

У собственника участка есть выбор — выполнить демонтаж незаконной постройки самостоятельно в сроки от 3 до 12 месяцев, либо привести объект в соответствие с установленными градостроительными требованиям в срок от 6 месяцев до 3 лет, если это возможно и предусмотрено судебным решением. Важно, что снос самостроя в 2024 году застройщики выполняют за свой счет. Если этого не сделать в указанный промежуток времени, то работы выполнит ГБУ «Автомобильные дороги», а собственнику предъявят счет и штраф.

Комментарий Александра Васильева, управляющего партнера компании «Хэлп Девелопмент»:

«Ст. 222 ГК РФ предусматривает несколько исключений в правилах признания объекта самостроем. Во-первых, оно касается собственников, которые не знали о существующих ограничениях, наложенных на земельный участок, и о запретах на строительство определенного типа сооружений. Во-вторых, касается самовольных построек на землях ИЖС и садовых участках для ведения личного хозяйства, права на которые зарегистрированы до 1.09.2018».

Можно ли избежать сноса незаконных построек в Москве

При признании здания самостроем у владельца есть несколько вариантов действий:

• Провести процедуру узаконивания в административном порядке, доказав соответствие нормам безопасности и градостроительным требованиям и выплатив штраф.
• Выполнить реконструкцию и привести недвижимость в соответствие с нормами безопасности.
• Обратиться в суд с целью признать сооружение собственностью заявителя либо обжаловать административный акт с отказов в легализации самостроя.

Оптимальный путь узаконивания объекта самовольного строительства в Москве — сначала обратиться в Департамент градостроительной политики и получить разрешение на легализацию самострой в Москве через комиссию ГЗК, а случае отказа — подать исковое заявление в суд. Основная цель собственника — доказать, что постройка соответствует градостроительным и строительным нормам и требованиям безопасности, не нарушает права третьих лиц и не наносит вреда экологии. Для этого потребуется выполнить градостроительную или строительную экспертизу, обратиться за согласованиями в Мосстройнадзор, префектуру административного округа, ДГИ и другие инстанции.

Исполнительные департаменты и службы анализируют возможность сохранения объекта в текущих границах, и при отсутствии нарушений выносят вопрос на заседание комиссии ГЗК. После принятия положительного решения собственник может получить новый паспорт БТИ и выписку из ЕГРН, а также перезаключить договор с ДГИ при необходимости.

Процедуру защиты объекта самовольного строительства от сноса невозможно автоматизировать, поскольку каждый случай будет отличаться исходными данными, длительностью взаимодействия с контролирующими органами, уже предпринятыми попытками легализации и т.д. Именно поэтому прежде, чем подписать договор и дать клиенту гарантии, сотрудники компании «Хэлп Девелопмент» проводят тщательный аудит, который включает в том числе консультации с представителями государственных органов. Так формируется эффективный план узаконивания объекта, который позволяет добиться результата за 2-6 месяцев. «Хэлп Девелопмент» специализируется только на коммерческих объектах коммерческой. Получите бесплатную консультацию по телефону и узнайте, какие опции есть для узаконивания вашей недвижимости!