Сделки на рынке коммерческой недвижимости

Сделки с коммерческой недвижимостью связаны с большим количеством рисков: юридических, налоговых, градостроительных и финансовых. Специалисты компании «Хэлп Девелопмент» с 2011 года занимаются сопровождением купли-продажи коммерческих объектов под ключ, обеспечивая оптимальные условия своим клиентам. В этой статье управляющий партнер Анатолий Сергеев расскажет об особенностях сделок с коммерческой недвижимостью и способах убедиться в их безопасности.

Чем отличаются сделки на рынке коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости относят все нежилые объекты, которые используются для предпринимательской деятельности. Это могут быть помещения свободного назначения, торговые, офисные, индустриальные, социальные объекты, а также земельные участки под промышленность. Приобретать их могут как физические, так и юридические лица.

Главной особенностью сделок на рынке коммерческой недвижимости являются высокие риски. Поскольку объектами преимущественно владеют юридические лица, такие соглашения регулируются большим количеством законодательных актов. Еще одним фактором является стоимость: в большинстве случаев недвижимость для предпринимательских нужд стоит дорого, поэтому сумма, которую рискует потерять покупатель, высокая.

Какие риски есть при сделках с коммерческой недвижимостью

Проблемы могут возникнуть как с самим объектом, так и с лицом, которое его продает. Наша практика показывает, что чаще всего сделки на рынке коммерческой недвижимости срываются или аннулируются в судебном порядке по следующим причинам:

• Договор купли-продажи подписывает лицо, которое не имеет на это прав.

Чаще всего соглашение подписывает директор или председатель правления. В любом случае нужно убедиться, что у него есть полномочия на подобные действия — доверенность, разрешение от совета директоров и др.

• Компания — банкрот.

Если предприятие уже начало процедуру банкротства и реализует недвижимость на аукционе, то все его активы заморожены и продажа коммерческой недвижимости в целом невозможна. При этом проверить, является ли компания банкротом, достаточно просто через Единый федеральный реестр.

Тщательная проверка компании-продавца или покупателя при сделках на рынке коммерческой недвижимости важна потому, что соглашение могут аннулировать и постфактум, если одного из контрагентов в течение следующего года признают банкротом. Суд может сделать это, чтобы выставить имущество на торги и покрыть долги организации.

• Объект проблемный, и регистрация договора в Росреестре приостанавливается/отменяется.

Согласно Гражданскому кодексу РФ и другим правовым актам, сделки с объектами, имеющими признаки самовольного строительства, запрещены. Есть и другие ограничения — например, если обнаруживаются наложения границ земельных участков, ошибки в оформлении технических материалов и др. В любом случае Росреестр сначала вернет документы по сделке на доработку, а если проблему не удастся устранить в течение полугода, то выдаст отказ. Узнайте, какие договора подлежат регистрации в Росреестре, по ссылке.

Такая ситуация плачевна и для продавца, и для покупателя. С высокой долей вероятности сделка сорвется, а значит, впустую будет потрачено время на поиски, согласования документов и т.д. Кроме того, будут нарушены долгосрочные планы, связанные с получением средств/развитием недвижимости.

Что включает в себя due diligence

Due diligence — это комплексная оценка объекта перед покупкой. Изначально этот термин использовался при покупке бизнеса, однако постепенно стал использоваться и при купле-продаже коммерческой недвижимости. Отчасти это связано со сложностью организации подобных сделок. Достаточно сказать, что на организацию некоторых из них наша компания тратит несколько месяцев.

Подход «Хэлп Девелопмент» к организации сделок с коммерческой недвижимостью отличается от стандартного, поскольку помимо оценки правовых рисков мы также помогаем с налоговыми, финансовыми и градостроительными. Вот, какие аспекты проверяют наши эксперты:

1. Справедливость стоимости объекта.

Наши эксперты проводят оценку по десяткам параметров: класс здания, состояние объекта, вид разрешенного использования земельного участка и ограничения, месторасположение, близость к основным транспортным развязкам, полезная площадь, объем пешеходного и автомобильного трафика, наличие конкурирующих объектов схожего профиля и т.п. Наша задача — объективно оценить имущество с учетом целей клиента. Например, если с продажей можно не торопиться, то мы предложим более высокую стоимость, а если деньги «нужны вчера», то найдем минимальный процент, на который имеет смысл снижать цену.

2. Градостроительные риски.

Такая проверка перед сделкой на рынке коммерческой недвижимости преимущественно нужна покупателю. Мы выясняем, для каких целей он хочет приобрести объект, а потом изучаем документацию на него и получаем сведения из открытых и закрытых источников. Например, большое значение имеет анализ видов разрешенного использования, ограничений на строительство, наличие охраняемых зон и т.п.

Чего удается добиться? Во-первых, мы гарантируем, что новый собственник сможет использовать коммерческую недвижимость в соответствие с целями. Во-вторых, в он сможет быть спокоен, что в дальнейшем реализации планов не помешают проблемы с государственными органами.

3. Налоговые риски.

При сделках на рынке коммерческой недвижимости необходимо детально продумать схему, чтобы избежать переплаты налогов. Наши специалисты анализируют систему налогообложения и находят варианты получения выплаты за имущество, которое не приведет к потере налоговых льгот или штрафам.

4. Правовые риски.

Поскольку одной из особенностей сделок с коммерческой недвижимостью является высокая цена ошибки, требуется провести доскональную проверку контрагента и документов на объект. В частности, мы получаем сведения из ЕГРЮЛ, убеждаемся, что юрлицо не ликвидировано, не реорганизуется, не запустило процедуру банкротства. Наши сотрудники также анализируют историю арбитражных и корпоративных споров и сведения по исполнительному производству.

Чтобы свести к нулю риски для клиента, мы составляем индивидуальный договор купли-продажи. Также наши специалисты ведут аргументированные переговоры о стоимости коммерческой недвижимости, добиваясь наилучших условий сделки для клиента. Если какие-то риски обнаружены, мы подробно расписываем их и предлагаем различные варианты действий. Зная специфику работы госорганов, мы можем найти выход из практически любой ситуации — даже если требуется сменить категорию участка или легализовать неузаконенные перепланировки.

С «Хэпл Девелопмент» сделки на рынке коммерческой недвижимости осуществляются быстро и беспроблемно как для покупателя, так и для продавца. Закажите сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью у нас. Получите бесплатную консультацию у нашего эксперта и узнайте, как мы сможем вам помочь!