1
Легализация
Легализация самостроя
2
Сопровождение
Сопровождение сделок
с недвижимостью
3
Проработка
Комплексный анализ объектов недвижимости
4
Изменения
Внесение изменений в ПЗЗ
5
Изменение
Изменение ВРИ земельного участка
6
Градпотенциал
Анализ и проработка градпотенциала
7
Регистрация
Регистрация в Росреестре
8
КадУчет
Постановка на кадастровый учет
9
Актуализация
Актуализация сведений в ЕГРН
10
Координация
Координация здания на земельном участке
11
Уточнение
Уточнение границ земельного участка
12
Участки
Подбор земельных участков для девелоперских проектов
13
Корректировка
Корректировка и разработка проекта межевания территории
14
КРТ
Комплексное развитие территории

Сдача в аренду самовольной постройки

Какие риски для обеих сторон имеет сдача/взятие в аренду самовольной постройки? Можно ли брать в аренду недвижимость, право собственности на которую не оформлено? На эти и другие вопросы отвечают эксперты Help Development.

 

«Подводные камни» сдачи в аренду незаконной постройки

 

Одна из основных проблем российского предпринимательства — локализация рабочих площадей. Высокие цены на недвижимость не позволяют бизнесу, особенно небольшому, приобретать ее в собственность. Все, что ему остается, — аренда.

На чем основан принцип аренды? Один субъект предоставляет имущество в пользование второму, который за это платит. Все было бы просто, если бы не было так сложно.

Договор аренды содержит массу нюансов. Даже при условии его безупречного содержания и надлежащего исполнения арендатора могут выселить, а уплаченные им арендодателю средства безвозвратно перейдут в доход государства.

Рассмотрим пример

Компания № 1 на арендуемом земельном участке возводит нежилое строение без согласования с госорганами. Соответственно, объект имеет все признаки самостроя.

Несмотря на это, № 1 предоставляет самовольную постройку для сдачи в аренду Компании № 2. Фирмы заключают срочный договор и подписывают акт приема-передачи объекта арендатору, который аккуратно выполняет его условия и вовремя перечисляет арендную плату.

В свою очередь, арендодатель честно исчисляет и платит налоги с дохода от сдачи в аренду своей самовольной постройки. То есть налицо добросовестное исполнение обеими сторонами условий договора.

Однако данная сделка считается незаконной. Компания № 1 не зарегистрировала свое недвижимое имущество в законном порядке и, соответственно, не имеет на него права собственности, а значит, и права распоряжаться им любым образом (ст. 219 ГК РФ). Какими могут быть последствия для обеих сторон незаконной сделки?

Признание заключения такого договора сдачи в аренду самовольной постройки недействительным обязывает его участников вернуть друг другу все, что они получили в результате сделки. Арендатор (Компания № 2) возвращает помещение, которое ему и так не принадлежало, и уплачивает только за его фактическое использование.

В свою очередь, арендодатель (Компания № 1) должен возвратить плату, полученную за сдачу в аренду незаконной постройки, № 2 за вычетом суммы за фактическое пользование помещением. И это еще light-вариант развития событий, так как в нашем примере № 1 добросовестно уплачивал налоги, то есть существенно не нарушал государственные или общественные интересы.

 

 

Сдача в аренду объектов без права собственности

 

Одна из самых распространенных ситуаций на рынке — это сдача в аренду коммерческой недвижимости, которая не прошла регистрацию в ЕГРП или числится как незавершенный строительный объект. В данном случае мы говорим о всевозможных ТРЦ, деловых центрах, которые могут быть не введены в эксплуатацию или введены, но пока без регистрации права собственности, либо даже быть еще недостроенными.

Застройщики (инвесторы) стремятся как можно быстрее начать получать доход от своих немалых вложений. Привлекательные коммерческие объекты всегда интересны возможным арендаторам. Они тоже хотят заранее договориться об аренде.

Формально застройщик не является собственником не зарегистрированного должным образом объекта, а следовательно, не имеет права сдавать его в аренду. Заключение арендного договора в данной ситуации противоречит закону (ст. 168 ГК РФ), а значит, он не имеет юридической силы и в случае возникновения споров стороны ссылаться на него не могут (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

В такой ситуации возможны 2 варианта развития событий.

  1. Арендодатель так и не зарегистрировал право собственности. В этом случае обе стороны не защищены договором. В случае возникновения споров любая из них может заявить о признании договора незаконным со всеми вытекающими из такого заявления последствиями.
  2. Арендодатель все-таки зарегистрировал право собственности. Это снижает, но не исключает полностью риск оспаривания условий договора. Исход конфликтной ситуации будет полностью зависеть от существующей практики разрешения подобных споров в регионе.

Все вышесказанное относится к недвижимости, которая не является самостроем по закону, но на которую отсутствует право собственности у главного субъекта правоотношений — арендодателя. Чаще всего акта о вводе объекта в эксплуатацию тоже нет.

Самым печальным исходом таких договорных отношений может стать привлечение обеих сторон к административной ответственности как лиц, виновных в пользовании объектом без разрешения на ввод его в эксплуатацию (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

Эксплуатация здания или сооружения без соответствующего разрешения обойдется:

  • организациям — от 500 тыс. до 1 млн ₽;
  • должностным лицам — от 20 до 50 тыс. ₽;
  • физлицам — от 2 до 5 тыс. ₽.

Помимо штрафных санкций, наказать могут и приостановлением деятельности.

Таким образом, до ввода недвижимости в эксплуатацию единственной относительно безопасной и не противоречащей закону является сдача ее в аренду для проведения отделочных или других строительных работ.

А что же с настоящими самостроями?

сдача в аренду незаконной постройки

 

Сдача в аренду самовольной постройки — это реально?

 

Можно ли сдать/взять в аренду незаконную постройку? На этот вопрос закон четко отвечает: нет. По закону самовольная постройка не является объектом гражданского права, поэтому никакие виды сделок с ней недопустимы (п. 2 ст. 222, ст. 168 ГК РФ).

 

Специалисты Help Development предупреждают

 

Сдача в аренду самовольной постройки в Москве возможна только после ее легализации. Узаконивание самостроя снимет с недвижимости все правовые риски и даст возможность собственнику распоряжаться своим имуществом.

Актирование Госинспекцией по недвижимости факта обнаружения объекта незаконного строительства — это «горящая путевка» в перечень московских самостроев. Собственнику это грозит:

  • штрафными санкциями от 5 до 20 % от кадастровой стоимости земли;
  • прекращением действия договора аренды муниципального имущества;
  • распоряжением привести строение в соответствии требованиям ГрК РФ, строительным нормам и правилам безопасности;
  • сносом строения.

Таким образом, процедуру узаконивания самостроя в Москве лучше начать ДО того, как ее обнаружит ГИН.

Коллектив Help Development — это бывшие сотрудники государственных органов, которые досконально знают их внутреннюю кухню. Всю работу по сбору необходимой информации и документов мы берем на себя, чем экономим время и силы наших клиентов. Все гарантии мы прописываем в договоре. Либо мы добьемся результата, либо вернем вам деньги.

Оставьте заявку на нашем сайте и получите бесплатную консультацию экспертов Help Development по решению вашей задачи.

Смотреть еще

Земля под коммерческую недвижимость: выбор категории под строительство
14.06.2024
Земля под коммерческую недвижимость: выбор категории под строительство

Одним из ключевых этапов реализации бизнес-проекта является выбор земельного участка. Как правило, на участках возводятся объекты капитального строительства — коммерческая недвижимость. В отличие от частных и многоквартирных домов, она не предназначена для проживания людей. Целью ее возведения является извлечение прибыли. Но заниматься […]

Назначение земельного участка
30.05.2024
Назначение земельного участка

Социальная и экономическая значимость земельных ресурсов, а также их невосполнимость и ограниченность, вызывает необходимость государственного регулирования землепользования. Принципы регулирования земельных отношений закреплены в Земельном кодексе Российской Федерации, утвержденном ФЗ № 136 от 25.10.2001 г. (в ред. от 14.02.2024 г.). Особое внимание […]

Кнопка скролла наверх
Иконка телефона
Иконка телефона
Услуги
Услуги