Самовольное строительство: риски и парадоксы

Самовольное строительство — актуальная тема практически для всех регионов России. Причины появления самостроев бывают разными: желание собственника или арендатора сэкономить, несоответствия в градостроительной документации, бюрократические проволочки, изменения в законодательстве, уследить за которыми довольно сложно. Однако, независимо от причины, государство принимает жесткие меры борьбы с нарушениями в данной сфере.

Такой строгий подход преследует благие цели: улучшение архитектурного облика городов, обеспечение безопасности населения, защита граждан от произвола компаний, осуществляющих застройку в обход закона. Во многом этот подход оправдан, хотя в некоторых случаях его можно было бы смягчить. Но сегодня владение самостроем сопровождается многочисленными рисками и ограничениями. Устранить любые риски и урегулировать правовой статус объекта поможет легализация самостроя. Профессиональная команда Help Development выполняет комплекс работ по узакониванию московской недвижимости с гарантией положительного результата.

Самовольное строительство: возможные риски и парадоксы

Приступая к строительству или приобретая участок с постройкой, которая не была узаконена, стоит учитывать ряд очень важных моментов.

• Правообладатель не сможет официально заключать сделки с недвижимым имуществом. Так как самострой не является полноценным объектом гражданских прав, его не получится продать, завещать, сдать в аренду, использовать в качестве залогового обеспечения. Правда, объектами налогообложения самострои тоже не выступают, но выгода в данном случае нивелируется многочисленными минусами.
• При попытке подключить здание к инженерным коммуникациям неизбежно возникнут проблемы. Без выписки из ЕГРН и других документов, выдаваемых на официально зарегистрированные сооружения, ресурсоснабжающие организации просто не согласуют подключение. Самовольное подключение, в свою очередь, грозит крупными штрафами.
• Если самострой используется для ведения предпринимательской деятельности, последняя может быть приостановлена по решению суда или органа исполнительной власти (ст.8.8 КоАП РФ).
• На правообладателя налагаются штрафы за самострой, предусмотренные административным законодательством. Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость не определена, сумма штрафа будет фиксированной, и в некоторых случаях владельцам приходится расставаться с миллионами рублей.

Но самое неприятное — это возможный снос постройки за счет ее хозяина. Согласно позиции Верховного Суда РФ и обзору судебной практики, эта мера считается крайней. Она применяется, если при проведении строительно-технической экспертизы были выявлены грубые нарушения. Чтобы дом попал под снос, такие нарушения должны представлять угрозу здоровью и жизни людей. В случае невозможности привести объект в безопасное состояние, он будет снесен. В этом отношении суды непреклонны.

Кроме того, при рассмотрении дел о самостроях большое внимание уделяется сохранению баланса публичных и частных интересов. Так, в разъяснениях Пленума ВС РФ уточняется, что снос памятников культурного наследия недопустим. Но и здесь периодически возникают парадоксы.

Такие действия вызвали возмущение общественности. Особенно людей возмутили мотивы, по которым здание было «приговорено» к сносу. Получилось так, что А.Н.Померанцев до революции нарушил закон, не запросив разрешение на строительство у современных московских чиновников.

В градостроительстве встречаются и другие парадоксы.

Судебные органы поддержали позицию истца, указав, что истечение договора аренды не тождественно отсутствию правоустанавливающих документов на участок. Соответственно, этот момент не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения.

Также суд сослался на нормы законодательства, требующие учитывать интересы застройщика, и на то, что «бюрократический аппарат» не должен создавать препятствия для добросовестных предпринимателей.

Что делать владельцу самовольной постройки

Легализация самостроя является оптимальным (и, по сути, единственным выходом), позволяющим снять с объекта все правовые риски, защитить его от сноса, избежать претензий со стороны контролирующих органов. Реализовать процедуру узаконивания недвижимости можно двумя способами.

• В административном порядке. В Москве проблемами самостроев занимается Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК).

• В судебном порядке. Обращаться в суд целесообразно, если правообладатель получил отказ в администрации, либо если в отношении самостроя имеются неразрешенные споры с другими лицами.

Шансы на сохранение объекта и его перевод в правовое поле есть в следующих случаях:

• Правообладатель не был осведомлен о существующих ограничениях (добросовестное незнание).
• Допущенные нарушения не представляют серьезной опасности и могут быть устранены в установленный срок.
• Участок использовался не по назначению. Согласно сложившейся судебной практике, по этому основанию самострои не сносят (конечно, если к ним нет критических замечаний).

Эксперты компании Help Development, имеющие многолетний опыт легализации самостроев в Москве и области, добиваются успеха даже при наличии препятствий. Мы оперативно подготовим полный комплект документов, организуем проведение технической экспертизы, проведем консультации с уполномоченными органами, проконтролируем ход рассмотрения дела. Закажите обратный звонок и получите дорожную карту решения вашей проблемы!