Самовольное строительство: признаки и пути легализации незаконных строений

Самовольное строительство — проблема, которая остро стоит во многих регионах России. Антилидерами по числу самостроев считаются республики Северного Кавказа, Краснодарский край, Прибайкалье. Но даже в Москве и Подмосковье ситуация далека от идеала. Причем возведение самовольных построек не всегда обусловлено сознательным намерением обойти закон. Владельцем самостроя можно стать и по другим причинам: ошибки в градостроительной документации, изменения в законодательстве, за которыми трудно уследить, бюрократические проволочки при получении необходимых разрешений.

Независимо от причин, хаотичная застройка является довольно опасным явлением. Здания и сооружения, возведенные незаконно, не просто портят внешний облик городов. Нарушение строительных норм и несанкционированное подключение к инженерным сетям приводят к пожарам, обрушениям конструкций, другим трагичным последствиям. В результате страдают люди и их имущество. Поэтому законом предусмотрена ответственность за незаконное строительство вплоть до сноса спорных объектов. Чтобы вовремя принять меры к устранению рисков, необходимо знать признаки самовольных строений и пути легализации самостроя.

Объект незаконного строительства: что это такое

Понятие «объект самовольного строительства» было конкретизировано после принятия ФЗ № 339 от 03.08.2018, получившего неофициальное название «закон о самостроях». В результате изменений в правовом регулировании нелегальными постройками стали признаваться здания и сооружения, имеющие как минимум один из перечисленных ниже признаков (ст.222 Гражданского кодекса РФ):

• Организация строительных работ на участке, не предназначенном для подобных целей. Например, на земле с ВРИ «Огородничество» не получится построить коттедж.
• Отсутствие прав на участок с самостроем. Речь идет о постройках, возведенных на чужой земле (например, соседнем участке) полностью или частично. Если земля была занята незаконно, узаконить самострой вряд ли удастся и, вероятнее всего, он попадет под снос.
• Отсутствие разрешений и согласований, требуемых в силу закона. Так, владельцы участков обязаны заранее согласовывать строительство МКД, муниципальных зданий, а также объектов, которые строятся с привлечением средств дольщиков по ДДУ.
• Нарушения строительных/градостроительных норм, допущенных правообладателем. Последствия этих нарушений зависят от их критичности. Если дефекты устранить реально, местные органы власти либо суд могут дать время на приведение объекта в соответствие с нормативами. Согласно статье 55.32 ГК РФ, регулирующей порядок сноса объектов незаконного строительства, на это дается от 6 месяцев до 3 лет. Если же нарушения неустранимы и здание угрожает безопасности, последует немедленный демонтаж за счет владельца.

В то же время закон защищает права добросовестных владельцев участков. Если правообладатель не знал и не мог знать о существующих ограничениях (например, в ЕГРН отсутствуют сведения о принадлежности ЗУ к особо охраняемой территории), суд будет на его стороне. Важную роль играет и правомерность действий административных органов, отказавших в согласовании строительства. Отказ в выдаче разрешения без законных оснований со стороны чиновников повышает шансы на успешную легализацию самостроя.

Последствия незаконного строительства

Негативные последствия самовольного строительства в Москве, Московской области и других регионах России заключаются в применении следующих мер воздействия:

• Штрафы (ст.8.8 и 9.5 КоАП РФ). За совершение правонарушений в области строительства и землепользования граждане наказываются штрафами в размере от 2 000 до 20 000 р. Аналогичные правонарушения, совершенные должностными лицами и ИП, влекут наложение штрафов от 10 000 до 50 000 р. Размер штрафов для юридических лиц варьируется от 100 000 до 1 млн р.

• Приостановление предпринимательской деятельности на срок до 90 дней. В отведенный срок нарушитель обязан выполнить все предписания исполнительного органа.

Кроме того, пока объект не легализован, собственник не сможет продать его, оставить в залог, сдать в аренду. Подключение к коммуникациям тоже будет невозможно, ведь ресурсоснабжающие организации требуют полный комплект документов на недвижимость (выписка из ЕГРН, ситуационный план и т. д.). Бывают и случаи привлечения к уголовной ответственности за незаконное строительство согласно УК РФ. К сожалению, они не являются редкостью, ведь несанкционированная стройка может представлять угрозу как для людей, так и для экологии.

Как урегулировать правовой статус самостроя

Чтобы избежать демонтажа объекта самовольного строительства по ст.55.32 Градостроительного кодекса РФ и полностью снять с него правовые риски, рекомендуется без промедлений приступить к процедуре узаконивания. Российское законодательство предусматривает два пути легализации самостроев:

• Административный порядок. Административная процедура урегулирования правового статуса самостроев наименее затратна по времени и финансам. Вопросами сохранения площадей, расположенных в Москве, занимается Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК). Процесс рассмотрения заявления в среднем составляет 6−8 месяцев. По результатам принимается решение о возможности сохранения объекта в текущих границах.
• Судебный порядок. Обращаться в суд целесообразно, если истец уже предпринимал попытки снять с объекта статус самостроя. При принятии решения суд учитывает техническую возможность и экономическую целесообразность сохранения постройки, добросовестное поведение правообладателя, другие факторы.

Самовольное строительство на земельном участке может быть источником серьезных проблем для владельцев недвижимости. Для успешного перевода таких построек в правовое поле лучше заручиться поддержкой профессионалов. Эксперты московской компании Help Development имеют огромный опыт узаконивания проблемных объектов.

Наша основная задача — обеспечить клиентам возможность беспрепятственно распоряжаться недвижимым имуществом и защитить их от реальных или потенциальных конфликтов с госструктурами. Мы добиваемся успеха даже в очень непростых ситуациях (например, когда ГИН подала иск с требованием о сносе самостроя). Обращайтесь в Help Development, и ваша проблема будет решена в максимально короткие сроки!