Самовольная реконструкция дома

Согласно нормам гражданского и земельного законодательства, собственники участков имеют право возводить на них постройки, а также проводить реконструкцию уже построенных объектов. Однако данное право разрешается реализовать только при условии следования застройщиком градостроительным и строительным нормам. Нарушение этих норм грозит застройщику неприятностями. По инициативе местных органов власти или третьих лиц (например, недовольных соседей) здание может получить статус самостроя. Как незаконное строительство с нуля, так и самовольная реконструкция дома наказывается штрафами, а если дом построен с нарушениями, представляющими опасность, его снесут по решению суда.

Чтобы избежать проблем и сохранить свою недвижимость, нужно позаботиться о ее узаконивании. Эксперты компании Help Development оказывают всестороннюю поддержку в легализации самостроев в Москве и Московской области. Мы беремся даже за самые сложные случаи и практически всегда добиваемся положительного результата.

Самовольная реконструкция здания: что это такое

Понятие реконструкции капитальных строений дается в п.14 ст.1 ГрК РФ. Как гласит данная правовая норма, реконструкцией признается изменение существенных параметров здания или сооружения: его площади, объема, этажности, высоты.

Расширение, перестройка, надстройка (например, возведение мансарды), полная замена либо возведение несущих конструкций — все эти строительные работы относятся к категории «реконструкция» и требуют получения разрешения от местных властей.

Если застройщик не оформил разрешение, его могут привлечь к ответственности за самовольную реконструкцию нежилого помещения или постройки, предназначенной для проживания. Кроме того, у хозяев возникнут трудности при продаже недвижимости, ведь фактические параметры объекта не будут соответствовать данным, указанным в техпаспорте БТИ.

Реконструкцию необходимо отличать от перепланировки и капремонта, не требующих соблюдения процедуры согласования. В двух последних случаях речь идет о внешней и внутренней отделке, замене коммуникаций, отдельных строительных элементов конструкции — другими словами, кардинальных изменений не происходит. Соответственно, хозяева имеют право выполнять данные работы на свое усмотрение.

Раз уж владелец участка решит реконструировать строение, нужно обратиться в местное управление архитектуры и градостроительства с пакетом документов.

• Заявление в произвольной форме.
• Паспорт собственника.
• Действующий технический план.
• Выписка из ЕГРН.
• Проектная документация с обозначением параметров обновляемого объекта.
• Документы, которые подтверждают право собственности на землю и постройку.
• Согласие долевых собственников (если такие имеются).

Заявление, как правило, рассматривается в течение 7 рабочих дней (для исторических поселений — 20 рабочих дней). По истечении этого срока собственнику выдадут разрешение либо отказ, который можно обжаловать в вышестоящей инстанции или в суде. Об окончании стройки тоже надо уведомить администрацию, предоставив новый техплан, составленный кадастровым инженером. После этого измененный объект можно будет вводить в эксплуатацию.

Некоторые владельцы земли интересуются вопросом: почему нельзя проводить самовольную реконструкцию частного дома, ведь это их личная собственность. Однако государство не слишком доверяет гражданам в подобных моментах по ряду причин.

Во-первых, собственник, руководствующийся принципом «жилой площади много не бывает», может выйти за границы своего участка, оказавшись на соседском участке или за так называемыми «красными линиями».

Во-вторых, капитальные постройки имеют свойство разрушаться при нарушении конструктивных особенностей, а это прямая угроза как самим хозяевам, так и посторонним людям.

Как узаконить мансарду нежилого помещения, читайте по ссылке.

Последствия самовольной реконструкции нежилого здания или жилого дома

Здание, прошедшее реконструкцию без соблюдения установленного порядка, попадает в список самостроев (ст.222 ГК РФ). Землепользователям, допустившим нарушения, может грозить ряд санкций.

• Штрафы (ст.9.5 КоАП РФ). Размер штрафа за самовольную реконструкцию частного дома или другого объекта для граждан составляет 2 000−5 000 руб., для юрлиц — 500 000−1 000 000 руб., для ИП и должностных лиц — 20 000−50 000 руб.
• Приостановка коммерческой деятельности на срок до 90 дней.
• Вынесение предписания об устранении недостатков либо приведении постройки в первоначальный вид.

Но, конечно, самое неприятное — это возможный снос сооружения за счет собственника. Как показывает судебная практика по делам о самовольной реконструкции, демонтаж является крайней мерой, применяемой к тем, кто игнорирует требования об устранении нарушений. Однако такую возможность исключать нельзя, а если строительно-техническая экспертиза покажет, что недостатки неустранимы или дом представляет угрозу, избежать сноса не удастся.

Особенности узаконения самовольной реконструкции

Теперь пора узнать, как узаконить самовольную реконструкцию нежилого здания или частного дома. В Москве эта процедура выполняется в административном порядке (через Градостроительно-земельную комиссию) либо через суд. Решающую роль при рассмотрении дела играют данные технической экспертизы. Так, собственнику есть смысл рассчитывать на положительное решение вопроса, если:

1. застройщик распоряжается участком на законных основаниях (право собственности, аренда и т.д.), а ВРИ земли допускает ведение данного вида строительства;
2. на день обращения в судебные органы или ГЗК строение соответствует существующим законодательным нормам;
3. сохранение объекта в существующем виде не угрожает здоровью и не ущемляет интересы других лиц.

Если требования собственника здания удовлетворяются, прошедшее реконструкцию, будет исключено из перечня самостроев, и владелец сможет зарегистрировать его в Росреестре.

Чтобы усилить свою позицию, стоит привлечь к участию в процедуре легализации недвижимости профессионалов. Обращайтесь! Специалисты компании Help Development досконально знают все тонкости этой непростой процедуры и помогут вам отстоять свои права на объект.