Самовольная постройка

Самовольная постройка — это объект, который возведен с нарушениями законодательства. Они касаются как использования земельного участка, так и необходимых разрешений и согласований на строительство. Основной статьей, определяющей понятие и правовой статус самостроев, является ст. 222 ГК. В частности, в ней указано, что при признании постройки самовольной ее могут снести по решению суда.

Признаки самовольной постройки

Самовольная постройка — это сооружение любого типа, которое обладает хотя бы одной из приведенных ниже характеристик:

• Находится на участке, который не был предоставлен под строительство в установленном порядке. Речь идет о самозахвате земель — как государственных, так и частных.
• Возведено без разрешения на строительство. Получение исходно-разрешительной документации обязательно по закону. Здание, не согласованное с государством, невозможно оформить в собственность и легально им распоряжаться.
• Расположено на участке, на котором согласно правилам землепользования и застройки недопустимо строительство такого типа зданий. В качестве примера приведем торговые центры, построенные на землях сельхозназначения, или склады, возведенные в водоохранной зоне.
• Построено с нарушением строительных и градостроительных норм и правил. К этой группе относится большое количество объектов, ведь речь в ГК идет как о самовольных постройках, при строительстве которых нарушены технические регламенты (инженерно-технические требования, меры по противодействию пожарам и террористическим атакам и т.д.), так и градостроительные нормы — касающиеся максимальной этажности зданий на данном участке, удаленности от красных линий и т.д. Также как самострой могут признать недвижимое имущество, нарушающее требования охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Подробнее о признаках самовольных построек  читайте по ссылке.

Федеральный закон от 03.08.2018 № 339 внес некоторые послабления: так, если ограничения не существовали на момент начала строительства, а введены позднее, то объект нельзя признать самостроем. То же касается ограничений, о которых владелец самовольной постройки не знал.

Практика экспертов компании «Хэлп Девелопмент» показывает, что чаще всего проблемы у собственников возникают с незаконными реконструкциями. Под категорию незаконного строительства попадают несогласованные входные группы, мансарды, чердаки, пристройки и т.п.

Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы (ГИН) крайне эффективно выявляет подобные объекты: например, за первые девять месяцев 2022 года на территории одного только Южного административного округа зафиксировано 276 объектов самовольного строительства площадью 272 тыс. кв. м. и ликвидировано 78 самостроев площадью 34,9 тыс. кв. м. Политика Москвы на демонтаж и освобождение общегородского пространства играет против собственников недвижимости: чем раньше начать процедуру узаконивания, тем больше шансов, что объект удастся сохранить. 

Ответственность за самовольную постройку

У самовольного строительства есть целый ряд последствий согласно законодательству — от выплаты штрафов до сноса дома и изъятия земельного участка. Рассмотрим, чем грозит собственнику незаконное возведение сооружения.

1. Невозможность легально распоряжаться зданием. При выявлении у объекта признаков самостроя его нельзя продать, подарить, сдать в аренду, заложить и т.д.
2. Штрафы. Во-первых, до 1 млн рублей согласно ст. 9 КоАП РФ, во-вторых, до 200 тыс. рублей статье 8.8 КоАП РФ за нецелевое использование земли. Также наложат штрафы Мосгосстройнадзор и Земельный надзор Росреестра. Наконец, Федеральная налоговая служба может взыскать налог за весь период использования не поставленного на учет здания с удваивающим коэффициентом. Итоговая сумма иногда превышает десятки миллионов рублей.
3. Приостановка эксплуатации здания на срок до 90 дней. Ее попытается через суд добиться Мосгосстройнадзор.
4. Снос объекта за счет владельца. Такое решение по иску ГИН может принять суд.
5. Разрыв договора аренды. Если незаконное строительство велось на муниципальной земле, то ДГИ разорвет договор аренды из-за нарушений со стороны арендатора.
6. Принудительное изъятие земельного участка. Это крайняя мера, к которой суд прибегает, если собственник не исполнит решение о сносе самовольного строения в установленные сроки (от 3 до 12 месяцев). Практика показывает, что к лишению прав собственности прибегают в исключительных случаях, например, если самовольное строительство наносит вред природе.

В каких случаях самовольную постройку могут снести?

Согласно п. 4 ст. №222 ГК РФ, местные власти настаивают на сносе объекта самовольного строительства в следующих случаях:

• на момент начала строительных работ земельный участок не был оформлен в собственность;
• правила землепользования и застройки не разрешают возведение такого типа строений;
• самовольная постройка несет угрозу жизни и здоровью граждан;
• нарушены права третьих лиц;
• самовольно возведенный объект наносит вред окружающей среде.

Снос незаконной постройки возможен только по результатам судебного разбирательства. Вызов в суд не означает, что с недвижимостью нужно попрощаться: при грамотно выстроенной линии защиты удается добиться сохранения здания. Для этого нужно доказать, что нарушения градостроительных или строительных норм незначительны, а сам объект не несет опасности для жизни и здоровья людей и не нарушает права третьих лиц.

Один из случаев, когда легализация самовольной постройки считается невозможной, — при размещении ее целиком или частично на участке, не представленном в каком-либо праве, позволяющем строительство. Например, если здание находится на участке, на который у владельца здания нет правоустанавливающих документов.

Как узнать, является ли объект самостроем

Согласно российскому законодательству, всю ответственность за объект несет собственник. Таким образом, не важно, кто выполнил незаконную реконструкцию или нарушил права третьих лиц при строительстве: все последствия лежат на нынешнем владельце недвижимости.

Как проверить объект и убедиться, что у него нет признаков самовольного строительства?

• Проверить 819-ПП и 829-ПП. Это два постановления Правительства Москвы, в которых приводятся выявленные списки объектов самовольного строительства. Они регулярно обновляются.
• Сравнить данные из ЕГРН и правоустанавливающих документов. Нужно внимательно сверить площадь объектов: например, если в выписке из Росреестра площадь у объекта 2000 кв.м, а вы покупаете 2400 кв.м, нужно насторожиться.
• Проверить документы БТИ. Они могут существенно отличаться от текущего состояния здания либо содержать красные линии, свидетельствующие о неузаконенной реконструкции.
• Проверить документы на землю. Нас интересуют виды разрешенного использования, категория земель, предельно допустимые параметры строительства, ограничения.

Лучший способ приобрести объект недвижимости «без сюрпризов» — обратиться за помощью для подбора или аудита к экспертам. Например, компания «Хэлп Девелопмент» предлагает услугу комплексного анализа коммерческой недвижимости в Москве. Наши сотрудники проанализируют информацию об объекте на основании открытых и закрытых источников по десяткам критериев, выявят все риски и предложат пути их минимизации. 

Как легализовать самострой

Узаконить самовольную постройку можно двумя способами: административным (через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК)) и судебным. Есть несколько обязательных условий, без соблюдения которых процедура невыполнима:

• У собственника здания имеется легальное право строительства на земельном участке.
• Строение не угрожает жизни и здоровью людей.
• Не нарушены права третьих лиц.
• На участке допускается строительство подобного типа объектов.

Все это означает, что перед процедурой обращения в государственные органы для признания права собственности на самовольную постройку потребуются дополнительные работы — заключение договора аренды с муниципалитетом, изменение вида разрешенного использования, снятие ограничений в отношении земельного участка (сервитуты, санитарно-защитные зоны, газопроводы, линии электропередач) и т.д.

Подготовка документов

Чтобы доказать, что объект соответствует строительным нормам и правилам, требованиям Градостроительного кодекса РФ, санитарно-гигиеническим нормам, необходимо пройти ряд шагов:

• Подготовить пакет документов — проект, ГПЗУ, техусловия на подключение к инженерным сетям.
• Провести экспертизу проекта.
• Разработать архитектурно-градостроительное решение (АГР) и получить свидетельство об его утверждении.
• Получить заключения СЭС, ОГПН и других контролирующих инстанций.
• Получить разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию.

Документы должны соответствовать статье 132 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Российской Федерации. Также важно убедиться, что владельцы соседних участков не возражают против узаконивания объекта.

Прецедентные случаи показывают, что суды требуют доказательства попыток получить разрешение на строительство, если оно отсутствует. Таким образом собственник демонстрирует свою добрую волю и желание урегулировать вопрос признания прав на самострой в правовом поле.

Легализация самостроя через ГЗК

Чтобы признать объект самовольной постройки легальным в административном порядке, нужно обратиться в Градостроительную земельную комиссию (ГЗК). Для этого подготавливается пакет документов, доказывающий безопасность строения и отсутствие вреда окружающей среде/нарушений прав третьих лиц и регистрируется заявление с просьбой сохранить самовольную постройку в текущих границах с обязательством выплатить штрафы в бюджет г. Москвы. Вот порядок дальнейших действий:

Госинспекция проводит совещание с участием префектуры и ДГИ, решая, допустимо ли в целом сохранить незаконное строительство.

Если решение положительное, то дальше проект выносится на обсуждение с контролирующими инстанциями, включая НИИ Генплана, Мосгоргеотрест и другие. Специалисты оценивают, насколько здание безопасно в целом, не нарушены ли градостроительные нормы и т.д.

Вопрос сохранения незаконно возведенной постройки выносится на рассмотрение рабочей комиссии ГЗК. Здесь принимается окончательное решение о том, будет ли легализован самострой.

После того, как положительное решение комиссии ГЗК оказывается на руках у собственника, он должен выплатить штраф. После этого стоит получить новые документы на объект, которые отражают его текущее состояние, а также обратиться в ДГИ для заключения или изменения договора аренды земельного участка.

Легализация самостроя через суд

Обращение в суд позволит сохранить право собственности на объект или как минимум отложить его снос (пока идет разбирательство, суд наложит обеспечительные меры в виде запрета демонтажа объекта). Не всегда решение прийти в суд добровольное: с иском может обратиться и органы местной власти, требуя снести самовольную постройку.

Пакет документов для обращения в суд практически такой же, как и для легализации самовольного строительства через Градостроительную ЗК. Собственнику важно доказать, что сохранение объекта безопасно и нарушит ничьих прав. При этом действуют и все те же ограничения — например, не удастся легализовать здание на земле, которая не получена в собственность.

Эксперты компании «Хэлп Девелопмент» рекомендуют начать процесс легализации самовольной постройки с административного способа. Он проще, быстрее, эффективнее и менее затратный по деньгам. В суд стоит обращаться, если получен отказ, либо когда местные власти добиваются сноса строения.

Выводы

Объекты самовольного строительства крайне эффективно выявляются в Москве и Московской области, и чем дольше откладывать процесс легализации, тем больше шансов потерять недвижимость. При этом согласно ГК самовольная постройка — это даже возведенное на собственном участке здание с несогласованной реконструкцией или нарушением целевого использования земли.

Для узаконивания объекта потребуется подготовить большой пакет документов и обратиться в Градостроительную земельную комиссию или суд. После принятия положительного решения можно изменить сведения об объекте в Росреестре и урегулировать отношения с другими государственными инстанциями.

Компания «Хэлп Девелопмент» занимается легализацией самостроев в Москве под ключ, полностью беря на себя анализ ситуации, переговоры с госорганами, подготовку документов, представительство клиента на комиссии ГЗК или в суде. Мы работаем исключительно в легальном поле и прописываем все обязательства в договоре. Звоните, чтобы получить бесплатную консультацию и узнать, как мы поможем сохранить ваш объект!