Самовольная постройка: судебная практика 2023

Самовольное строительство — актуальная проблема практически для всех российских регионов. Несмотря на активную работу, которую власти проводят в этом направлении, в России ежегодно возводятся тысячи самостроев. Дома, гаражи, торговые павильоны и другие объекты, возведенные незаконно, портят архитектурный облик городов, препятствуют развитию дорожно-транспортной инфраструктуры, а иногда становятся очагом криминальной обстановки и представляют реальную угрозу для людей. Однако нарушения не всегда являются критичными: во многих случаях собственники могут их устранить и узаконить недвижимость. Экспертные услуги легализации самостроев в Москве с гарантией результата оказывает компания Help Development. Чтобы спасти здание, находящееся под угрозой сноса, желательно заняться узакониванием как можно скорее, а для начала стоит ознакомиться с обзором судебной практики 2023 по самовольным постройкам. 

Требования ГК РФ к объектам капитального строительства

Понятие самовольной постройки, судебная практика по которой неоднозначна, дается в ст.222 Гражданского кодекса РФ. Согласно положениям этой статьи, попасть в список самостроев, которые возможно снести по решению суда либо органа местного самоуправления, могут капитальные сооружения, содержащие хотя бы один из указанных ниже признаков.

• Возведение объекта без оформления разрешительной документации.
• Отсутствие у застройщика зарегистрированных прав на землю (права собственности, долгосрочной аренды, бессрочного пользования).
• Нарушение строительных правил, отраслевых стандартов и других норм, обязательных к исполнению физическими и юридическими лицами.
• Возведение постройки на участке, ВРИ которого не допускает подобного строительства.

Как показывает судебная практика, снос самовольной постройки, возведенной с несоблюдением правил целевого использования участка или прочими нарушениями — распространенная мера, применяемая к правообладателям.

Например, к сооружениям, строящимся на землях СНТ, предъявляется целый ряд требований (СП 53.13330. 219, действующий с 15.04.2020 г.). Они касаются как габаритов построек, так и расстояния до границ соседнего участка. Если это расстояние меньше 3 метров, недовольные соседи могут обратиться с иском в суд. Из обзора практики по делам о самовольной постройке видно, что подобные судебные процессы нередко завершаются вынесением решения о сносе.

Согласно обзору судебной практики по самовольным постройкам за 2022−2023 гг., довольно часто встречаются нарушения строительных (градостроительных) правил и на землях, предназначенных для ИЖС. В п.39 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации приводится перечень требований к объектам ИЖС.

Жилые дома на таких объектах должны соответствовать определенным критериям:

• Высота — не больше 20 м.

• Этажность — не выше 3 этажей.

• Расположение — отдельно стоящее.

Но бывает, что по соседству с небольшими жилыми домами, возведенными по правилам, появляются целые гостиницы — так называемые «высотки на шести сотках». Владельцы незаконной недвижимости не пытаются ее легализовать из желания сэкономить либо просто по незнанию. Следствием такого бездействия, опять же, может стать снос или требование привести постройку в соответствие с законом.

Статья 222 ГК РФ и снос самовольной постройки: судебная практика

Вот один из примеров, которые можно найти в обзоре судебной практики о самовольных постройках 2023. Супругам Евгению и Ольге принадлежал участок площадью 6 соток в равных долях. Согласно ГрК РФ, на нем допускается строительство индивидуальных жилых домов не выше 3 этажей с отдельным входом. Однако супругам потребовалось раздельное жилье, и в результате был возведен коттедж с двумя входами. По сути, он представлял собой дом блокированной застройки, то есть многоквартирный таунхаус.

Такое положение дел не устроило местную администрацию, которая подала иск о сносе здания. К делу были привлечены эксперты, выяснившие, что сооружение построено только на 60%, и на момент разбирательства его нельзя признать блокированной застройкой.

Зато у них возникли претензии к пожарной безопасности. Из-за допущенных нарушений в доме после окончания его строительства нельзя было бы жить. На устранение недостатков пришлось бы вложить не меньше 70% стоимости вновь построенного объекта, и даже после таких вложений безопасная эксплуатация коттеджа вызывала сомнения.

Итогом судебного процесса стало принятие решения о сносе постройки. Расходы на проведение технической экспертизы возложили на супругов поровну. Ответчики подали апелляцию, но судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменений.

Тем не менее стоит отметить, что российские суды по возможности предоставляют владельцам право устранить нарушения и сохранить недвижимость. Этой позиции придерживается и Верховный Суд РФ.

Хотя правовой статус самовольной постройки исходя из судебной практики и предполагает высокую вероятность сноса, в реальности обычно демонтируют только объекты, угрожающие безопасности людей или, например, принадлежащие застройщикам, не имеющим правоустанавливающих документов на участок. В последнем случае действия застройщика могут рассматриваться как самовольный захват земли со всеми вытекающими последствиями.

Как защитить недвижимость: выводы из обзора судебной практики по самостроям 

Изучив обзор судебной практики по самовольному строительству, можно сделать вывод, что, хоть демонтаж самостроев и считается крайней мерой, вероятность утраты незаконно возведенной недвижимости исключать нельзя. Поэтому стоит позаботиться о получении необходимых согласований, а если здание уже построено, узаконить его и стать полноправным владельцем своего имущества. Команда Help Development, досконально знакомая со всеми тонкостями узаконивания самовольных строений, выполнит эту непростую процедуру оперативно, профессионально и по разумным ценам.