Самовольная постройка: понятие и особенности правового режима

Проблема самовольных построек актуальна как для Москвы, так и для других регионов России. Причины появления самостроев бывают разными. Прежде всего, это желание сэкономить. Строгое соблюдение строительных, градостроительных, противопожарных норм требует значительных расходов, к которым готовы не все. Стать владельцем постройки, в полной мере не являющейся объектом гражданских прав, можно и по другим причинам: из-за ошибок в документах, бюрократических препятствий, изменений, произошедших в законодательстве.

Независимо от причин, возведение и эксплуатация здания с нелегальным статусом сопровождается многочисленными ограничениями и правовыми рисками. Устранить их и привести объект в соответствие с требованиями закона поможет процедура легализации. В сегодняшней статье эксперты компании Help Development, специализирующейся на узаконивании московской недвижимости, расскажут о некоторых юридических аспектах самостроев и доступных способах защиты самовольной постройки.

Понятие и признаки самовольной постройки

До 2018 года в российском законодательстве не существовало четкого определения самостроев. Решения о сносе строений, которые были возведены незаконно, в большинстве случаев принимались местными органами власти. Под снос попадали не только объекты, существование которых создавало угрозу безопасности людей, но и обычные здания, построенные без разрешения или имеющие незначительные нарушения.

Многие жители Москвы помнят «ночь длинных ковшей» в 2016 году, когда по решению столичных властей были демонтированы сотни торговых павильонов. Владельцы снесенных объектов начали массово подавать иски. Это резонансное дело дошло до Конституционного суда Российской Федерации и Европейского суда по правам человека.

Ситуация изменилась с принятием ФЗ № 339 от 03.08.2018 г., защитившим интересы добросовестных застройщиков и существенно ограничившим полномочия органов местного самоуправления. Теперь чиновники могут демонтировать самовольную постройку только при наличии реальной угрозы, в остальных случаях придется обращаться в суд.

Кроме того, новый закон конкретизировал понятие самостроя. В результате изменений в правовом регулировании самовольными постройками стали признаваться объекты капитального строительства (ОКС), обладающие хотя бы одним из нижеперечисленных признаков (статья 222 ГК РФ Самовольная постройка):

• Возведение здания на земельном участке, не предназначенном для строительства подобных объектов. Чтобы использовать землю по своему усмотрению и избежать негативных последствий, нужно действовать по закону: изменить ВРИ, получить новую выписку из ЕГРН. Команда специалистов Help Development оказывает такие услуги быстро, профессионально и с гарантией положительного результата.
• Отсутствие разрешения на строительство. С 2018 г. владельцы участков под ИЖС и садоводство вместо получения разрешения должны направлять в администрацию уведомление. Как гласит ст.222 ГК РФ о самовольной постройке, собственник, не согласовавший строительные работы в установленном порядке, столкнется с непростой задачей: легализовать самострой. Но если строение соответствует строительным, противопожарным и другим нормам, а также не нарушает права соседей, то вероятность его успешного узаконивания велика.
• Допущение серьезных нарушений в процессе строительства. Каждое строение должно соответствовать требованиям, которые содержатся в СНиП и Сводах правил (СП). Объект, имеющий несоответствия по площади, этажности, месторасположению или другим параметрам, будет признан самовольной постройкой по ст.222 ГК РФ.
• Отсутствие у застройщика прав на землю. В тех случаях, когда здание полностью или частично стоит на чужой земле, например, принадлежащей соседям или муниципалитету, оно автоматически превращается в самострой. Если при наличии других признаков самовольной постройки есть шансы перевести свою недвижимость в правовое поле, то при отсутствии прав на землю ее, скорее всего, снесут.

Согласно нормам Гражданского кодекса самовольной постройкой может быть любой ОКС независимо от назначения. В «черный список» самостроев, являющийся приложением к Постановлению Правительства Москвы № 819 от 11.12.2013 г., регулярно попадают жилые дома, магазины, административные здания, спортивные сооружения, производственные комплексы и т.д.

Власти могут признать самостроем не все здание целиком, а какую-то его часть: пристройку, надстройку, подвал, перекрытие. Иногда самовольными постройками по ГК РФ признаются и объекты незавершенного строительства. Нестационарные сооружения (те, которые не требуют возведения заглубленного фундамента и могут быть перенесены без повреждений), не являются самостроями и не нуждаются в узаконивании.

Право собственности и другие вещные права на самовольную постройку

У каждого владельца проблемной недвижимости возникает вопрос: какие правомочия приобретает лицо осуществившее самовольную постройку? Ответ на него можно найти в ст.222 ГК, где сказано: использование самовольной постройки не допускается. Пока объект не легализован, фактический владелец не оформит ни право собственности, ни другие вещные права (право оперативного управления имуществом, сервитут).

Таким образом, самострой не может участвовать в гражданском обороте, а также быть объектом имущественного налогообложения. Поскольку закон не разрешает применение самовольной постройки, ее не удастся сдать в аренду, продать, заложить, оставить в наследство или распорядиться каким-то другим способом.

Однако некоторые эксперты придерживаются мнения, что самострой, хоть и неполноценный, но все-таки объект гражданских прав. В обоснование этой позиции приводятся следующие аргументы.

Во-первых, закон, при определенных условиях, допускает возможность признания права собственности на самовольно возведенное строение. Во-вторых, если самострой не считать вещью, то и право собственности на него не может возникнуть. В-третьих, Постановления Пленума ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. (в ред. от 12.12.2023 г.), которыми руководствуются правоприменители, относят самострои к недвижимым вещам. Так что вопрос, могут ли они считаться объектом вещных и других гражданских прав, остается предметом острых дискуссий.

Последствия возведения самовольной постройки

Владельцы участков, принимающие решение построить дом на «неподходящем» участке или допускающие другие нарушения, должны учитывать негативные последствия, которые не ограничиваются невозможностью заключения сделок с имуществом.

Лицо, осуществляющее самовольную постройку, столкнется с проблемами при подключении к инженерным коммуникациям. Ресурсоснабжающие организации не согласуют присоединение к магистральным сетям без выписки из ЕГРН, техпаспорта и других документов, которые выдаются на официально зарегистрированные постройки. Несанкционированное подключение к газопроводам, электрическим и тепловым сетям, в свою очередь, грозит серьезными штрафами.

Кроме того, в отношении нарушителя могут применяться административные наказания (ст.8.8, 9.5. КоАП РФ):

• Штраф. Размер штрафа варьируется в зависимости от характера нарушения, а также категории, к которой относится нарушитель (ИП, юридическое лицо, физическое лицо, должностное лицо). Штраф придется заплатить и в процессе легализации самостроя. В Москве штрафы обычно начисляет ДГИ и Госинспекция по недвижимости. Однако эти расходы несопоставимы с убытками, которые повлечет демонтаж объекта.

• Приостановление деятельности. Если самострой принадлежит юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, орган исполнительной власти или суд могут приостановить их деятельность. На устранение нарушений дается не более 3 месяцев (п.2 ст.3.12 КоАП РФ).

• Изъятие участка. Участок с самовольной постройкой может быть принудительно изъят как у арендатора, так и у собственника. Во втором случае владельцу выплачивается компенсация. Изъятие применяется только в исключительных случаях (например, владелец использует свою собственность способами, причиняющими вред окружающей среде).

Самое неприятное изо всех возможных последствий самовольного строительства — снос постройки. Согласно разъяснениям Пленума ВС РФ, он является крайней мерой государственного вмешательства в деятельность собственников. Перед принятием решения о сносе суд может дать время (от 6 месяцев до 3 лет) на приведение постройки в надлежащее состояние. В случае неисполнения требований здание будет снесено за счет владельца в срок от 3 месяцев до 1 года.

Способы легализации объектов самовольного строительства

Законодательство РФ предусматривает два способа легализации незаконно возведенных строений: административный и судебный. Каждый вариант имеет свои особенности.

Административный порядок сохранения самостроя

Административная процедура перевода самостроев в правовое поле считается наименее затратной по времени и финансам. Вопрос сохранения недвижимости, расположенной в Москве, рассматривает несколько комиссий:

• Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК),
• межведомственная рабочая группа,
• рабочая группа Госинспекции по недвижимости.

В работе принимают участие представители Москомархитектуры, Мосстройнадзора и других инстанций. От правообладателя требуется внушительный пакет документов: проектная документация, заключение независимой оценки пожарных рисков (НОР), буклет с архитектурно-строительными решениями, разрешение на строительство, если оно было получено, и так далее.

Процесс рассмотрения заявления в среднем составляет 6−8 месяцев. Если чиновники его одобрят, можно обращаться в Росреестр для регистрации спорного объекта и получения выписки из ЕГРН.

Узаконивание самовольной постройки через суд

Судебный порядок реализуется посредством подачи искового заявления о признании права собственности. Данный способ легализации обычно используется, если истец уже предпринимал попытки досудебного урегулирования вопроса или в отношении объекта имеются неразрешенные споры.

Принимая решение, суд, прежде всего, руководствуется принципами разумности и добросовестности. И законодатели, и судьи считают неразумным сносить постройки, которые, несмотря на правомерность своего происхождения, не представляют опасности и не нарушают права третьих лиц. Введение таких построек в гражданский оборот считается экономически целесообразным.

Важную роль в данном случае играют результаты технической экспертизы, которая проводится по инициативе сторон либо постановлению суда. Если в заключении будет сказано, что объект соответствует строительным нормам и пригоден к эксплуатации, можно рассчитывать на положительное решение.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что владение самостроем — достаточно рискованное и дорогостоящее мероприятие. Особенно это касается Москвы и Московской области, где каждый квадратный метр является ценным активом. Признание объекта самовольной постройкой по ГК накладывает на этот актив серьезные ограничения, препятствует полноценному управлению и получению максимального дохода. Кроме того, всегда существует риск сноса недвижимости, по каким-то причинам получившей «черную метку».

Чтобы этого не допустить, обращайтесь в компанию Help Development: мы примем все законные меры для спасения вашего имущества. Работа выполняется «под ключ» без участия или с минимальным участием клиента. Эксперты проведут аудит имеющейся документации, подготовят недостающие документы, защитят ваши интересы в ГИН Москвы и других уполномоченных инстанциях, снимут все правовые риски.

Команда Help Development добивается успеха даже в тех ситуациях, которые кажутся клиентам безнадежными. После завершения процедуры объект будет исключен из ПП № 819, и вы сможете зарегистрировать право собственности в Росреестре. Оставьте заявку, и мы незамедлительно приступим к решению вашей проблемы!