Самострой: как узаконить самовольную постройку в Москве

Самострой, или самовольная постройка, — это строение любого типа, которое возведено или реконструировано с нарушением градостроительных норм либо без получения разрешительной документации. Существует несколько причин, почему здание могут признать самостроем:

• оно возведено на участке, который не имеет соответствующего целевого назначения (например, склады на участке, предназначенном для садоводства);
• участок не был предоставлен собственнику в установленном порядке (отсутствуют правоустанавливающие документы);
• на возведение постройки не была получена разрешительная документация;
• постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Признаки самовольной постройки могут быть обнаружены у зданий любого назначения — коммерческих, складских, офисных, торговых площадей. Объектами самовольного строительства могут быть признаны надстройки, пристройки, чердаки, подвалы, мансарды, помещения, гаражи, частные и многоквартирные дома.

Как выявляются самострои в Москве

Мероприятия проводятся Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. Также полномочиями по выявлению самостроев наделены органы государственной власти в сфере строительного надзора, земельного надзора, надзора в области использования особо охраняемых объектов и др.

Процедура выявления самовольных построек к 2022 году хорошо отлажена, поэтому собственники, которые надеются, что их самовольно построенный объект не будет обнаружен, рискуют однажды получить уведомление о сносе. На сегодняшний день для выявления незаконных объектов используются данные аэрофотосъемки и ортофотопланов, систем видеонаблюдения, снимков с беспилотных летающих аппаратов.

Только за первые два месяца 2021 года в Москве были выявлены 233 объекта самовольного строительства. Из них ликвидированы 217 общей площадью 66 тыс. м². За самовольные постройки собственники также должны заплатить штраф. С 2019 года было взыскано более 1,7 млрд рублей, а средняя сумма штрафа составила 4,8 млн рублей.

Объект может быть уже включен в список самостроев по постановлению правительства Москвы № 819-ПП: вы можете связаться с экспертами по недвижимости или найти приложения на официальном сайте г. Москвы, чтобы узнать, был ли он выявлен.  

 

Что делать, если дом или здание признали самовольной постройкой

Опыт экспертов компании “Хэлп Девелопмент” показывает, что самостоятельно легализовать незаконное строительство практически невозможно. Дело в том, что каждый случай требует глубокого анализа и индивидуальной проработки плана действий. Поскольку под категорию самовольной постройки в гражданском праве попадает большое количество разноплановых объектов, отличаются и пути их узаконивания. В целом последовательность защиты объекта следующая: нужно привести постройку в соответствие правилам землепользования и застройки, документации по планировке территории и другим законодательным актам, после чего обратиться в органы исполнительной власти для принятия решения о сохранении строения в текущих площадях.

Случаи, когда самовольная постройка не подлежит сносу

Федеральный закон № 339-ФЗ от 03.08.2018 ввел несколько изменений в статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации. Так, теперь строение не является самовольной постройкой, если:

• Возведено с нарушениями градостроительных правил или норм, которые утратили силу на момент обнаружения самостроя.
• Возведено с нарушениями, но собственник объекта не знал и не мог знать о действии ограничений.

Также были введены новые правила относительно объектов индивидуального строительства. По ГК РФ самовольная постройка, возведенная на предоставленном собственнику в установленном порядке земельном участке с подходящим видом разрешенного использования не может быть снесена, если право на объект зарегистрировано до 1 сентября 2018 года, а параметры объектов соответствуют предельным согласно правилам землепользования и застройки.

Последствия признания постройки самовольной

Зная, что объект является самостроем, собственник должен как можно скорее предпринять действия по его узакониванию. Что грозит, если это сделают представители госорганов?

Наличие у постройки признаков самовольного строительства накладывает серьезные ограничения на ее использование: например, невозможно будет зарегистрировать в Росреестре сделку купли-продажи, аренды, дарения, использовать объект в качестве залога и др. Также собственнику придется заплатить штраф, а при выявлении самовольной постройки и принятии решения о ее сносе — выполнить демонтажные работы за свой счет. Еще одно возможное наказание — изъятие земельного участка.

Как признать самострой

Есть несколько обязательных требований, чтобы сохранить объект.

1. На всю площадь объекта должно быть зарегистрировано право собственности.
2. Объект приведен в соответствие с градостроительными регламентами и не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.
3. Сохранение строения не нарушит права третьих лиц.

Если хотя бы одно из этих требований не соблюдено, то легализовать объект не удастся: он подлежит сносу за свой счет.

Алгоритм действий по сохранению объекта всегда прорабатывается индивидуально, поскольку действия, которые, например, нужно совершить для смены вида разрешенного использования или оформления земельно-правовых отношений на участок, будут серьезно отличаться. Есть два варианта действий:

1. Подготовить пакет документов и обратиться в Градостроительную земельную комиссию Москвы (ГЗК). Это так называемый административный способ легализовать незаконное строительство на своем участке.
2. Обратиться в суд. К этому способу обычно прибегают, когда исчерпаны варианты узаконивания через местные органы власти.

Порядок легализации самовольно возведенной постройки через ГЗК

Лицо, осуществившее самовольную постройку, должно обратиться в Госинспекцию по недвижимости г. Москвы (ГИН) с описанием самовольно возведенной недвижимости и просьбой о легализации. На заседании предрабочей группы Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы будет рассмотрен вопрос о возможности сохранения площадей. Представители ГИН проведут обследование объекта. Затем вопрос о легализации будет рассмотрен на заседании рабочей группы ГЗК и заседании ГЗК города Москвы.

Итогом работы по легализации самовольного строения администрацией города станет протокол с положительным решением о возможности сохранения объекта самовольного строительства в текущих границах. С ним нужно будет обратиться в контролирующие органы, чтобы снять вопросы по постройке и привести всю документацию в порядок.

Основная задача при сборе пакета документов — доказать, что объект соответствует параметрам строительства в документации по планировке территории и правилами землепользования и застройки, а также строительным и техническим нормам, и не нарушает права третьих лиц. Для этого могут потребоваться:

• заключение Москомархитектуры;
• заключение префектуры административного округа Москвы;
• заключение Департамента городского имущества Москвы;
• заключение о соответствии от Госстройнадзора;
• архитектурно-градостроительное решение (АГР);
• паспорт безопасности;
• заключение по пожарным рискам;
• геоподоснова с полевым обследованием;
• ситуационный план;
• заключение кадастрового инженера о фактической площади объекта и др.

Случай из практики компании Help Development

 

Наш заказчик приобрел офисное здание, не ознакомившись с документами БТИ. После проверки Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы выяснилось, что третий этаж возведен нелегально, разница между техническим планом БТИ и фактической площадью здания составила практически 250 м².

Наши эксперты провели консультации с администрацией города, направили письма в Департамент градостроительной политики, Госинспекцию по недвижимости, префектуру. Совместно с инженерами была подготовлена доказательная база о том, что самовольная постройка соответствует Градостроительному кодексу, строительным нормам, правилам безопасности и т.д. Мы также отмечали готовность заказчика уплатить штраф и то, что реконструкцию выполнял не он, а предыдущий владелец здания. В результате на заседании Градостроительной земельной комиссии было принято решение о возможности узаконить здание в состоянии после реконструкции.

 

Когда для узаконивания самостроя нужно обращаться в суд

Существует несколько видов судебных споров, связанных с объектами самовольного строительства:

• признание права собственности на объект недвижимости;
• оспаривание решения муниципальных органов или ГЗК.

Также с иском в суд могут обратиться уполномоченные органы с требованием признать объект самостроем, обязать собственника снести объект или изъять земельный участок.

Тактика защиты в суде мало отличается от схемы действий при обращении в ГЗК. Необходимо провести анализ документов, сформировать правовую позицию относительно объекта, собрать доказательную базу.

В редких случаях собственнику удается доказать, что объект не является самостроем, и направить соответствующие обращения в контролирующие органы. Вот случай из практики компании Help Development:

Госинспекция по недвижимости выявила надстройку площадью 250 м². Собственнику было направлено требование вернуть здание к изначальному виду, в том числе изменить площадь и габариты. Владелец предпринял самостоятельные попытки узаконить объект, но лишь потратил время, ничего не добившись, и обратился к нам.

Наши специалисты начали с анализа данных из публичных и непубличных источников, экспертизы здания, изучения документов. Мы сформировали правовую позицию: указанные площади — это чердаки зданий, они не были незаконно возведены собственником здания. Был собран большой пакет документов и подготовлены обращения, оспаривающие акт Госинспекции по недвижимости. В итоге удалось доказать, что строение не считается самостроем, и все замечания с объекта капитального строительства были сняты.

 

Перечень документов, которые нужны для старта работ по легализации самостроя

Базовый пакет документов, который нужно предоставить экспертам по недвижимости:

• Все имеющиеся в наличии документы от БТИ (техпаспорт, поэтажные планы, экспликация).
• Договор купли-продажи или документ, на основании которого зарегистрировано право собственности.
• Свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.
• Деловая переписка со всеми контролирующими органами за все годы владения недвижимым имуществом.

На основании этих документов можно начинать правовой анализ ситуации и посылать запросы в публичные и закрытые базы для планирования стратегии узаконивания объекта.

Сколько придется заплатить за самострой: размеры штрафов

За возведение самовольной постройки для физических и юридических лиц в России предусмотрена административная ответственность сразу по нескольким статьям. Например:

• Ст. 8.8 КоАП РФ (использование земельного участка не по целевому назначению) — до 50 тыс. рублей для физлиц, до 200 тыс. рублей для юрлиц.
• Ст. 9.5 КоАП РФ (строительство, перепланировка или реконструкция без получения разрешения) — до 5 тыс. рублей для физлиц, до 1 млн рублей для юрлиц.
• Ст. 9.4 КоАП РФ (нарушение требований в области строительства) — до 2 тыс. рублей для физлиц, до 300 тыс. рублей для юрлиц.
• Ст. 7.1 КоАП РФ (самовольное занятие чужой земли) — выплата рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка: 2-3 %, но не менее 100 тыс. рублей для юридических лиц, 1-2 %, но не менее 5 тыс. рублей для физических лиц.
• В Москве штрафы рассчитываются в соответствии с постановлением № 273 и составляют от 5 до 20 % от кадастровой стоимости земельного участка.

По данным ГИН, средняя сумма штрафа за самострой в Москве составляет 4,8 млн рублей. Юридическим лицам также грозит приостановка деятельности на срок до 90 суток.

Избежать уплаты штрафа можно по дачной амнистии. Она распространяется на жилые дома и постройки хозяйственного назначения, которые возведены на землях для садоводства, ведения дачного хозяйства, индивидуального строительства в черте города. Обратившись в администрацию самостоятельно, можно избежать штрафов и оформить документы на объект в упрощенном порядке.

Компания Help Development специализируется исключительно на узаконивании объектов коммерческой недвижимости. Мы проводим детальный анализ документов, формулируем правовую позицию и находим способы легализации самостроев даже в случаях, когда объект внесен в 819-ПП или ГИН подал в суд с требованием снести постройку. Звоните — и мы дадим подробную консультацию по вашему коммерческому объекту и расскажем, какие варианты действий существуют!