Самострой в законе: все о процедуре легализации
Самовольное строительство — проблема, актуальная для многих регионов России. Согласно статистике, лидерство по количеству капитальных строений, возведенных с различными нарушениями, принадлежит Краснодарскому краю и республикам Северного Кавказа. Непростая ситуация с самостроями наблюдается и в Москве, где ежегодно сносятся сотни объектов недвижимости. Однако сноса и других неблагоприятных последствий можно избежать, своевременно позаботившись о легализации самостроя.
Что собой представляет самострой
Понятие самостроя (самовольной постройки) дается в ст.222 ГК РФ. Согласно нормам этой статьи, незаконным принято считать строение, имеющее любой из следующих признаков:
- Владелец не имел прав на землю, на которой вел строительство.
- Последнее было выполнено без получения необходимой разрешительной документации и других обязательных по закону согласований.
- Земля, на которой был возведен объект, не предназначена для строительства такого рода.
- Выявлены нарушения строительных/градостроительных правил и норм.
Важно отметить, что эти нормы должны были действовать как на период начала строительных работ, так и на дату выявления незаконного объекта. Также объект не попадет в «черный список» самостроев, если владелец не мог знать о существовании ограничений.
В каком случае сносят самострои
Главный минус объекта недвижимости, не имеющего легального статуса — высокая вероятность сноса. До того, как вступил в силу ФЗ № 339 от 03.08.2018 г., обеспечивающего защиту добросовестных правообладателей, даже никому не мешающие самострои сносили без лишних разбирательств.
Сегодня принятие решения о сносе является прерогативой суда, и, должным образом подготовившись к судебному процессу, можно отстоять свое имущество. Однако нужно понимать, что здание все равно придется привести в соответствие с требованиями закона: изменить этажность, заменить несущие элементы конструкции и т.д.
Имеет ли право местная администрация заставить снести самострой
Существует ряд оснований, когда местные органы власти имеют право принимать решения относительно незаконных построек. Согласно пункту 4 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, они вправе инициировать снос, если:
- ВРИ земельного участка не позволяет строить подобные объекты.
- Спорное строение возведено в особо охраняемой законом зоне, где возведение подобных объектов строго запрещено.
- Здание или сооружение находится на участке, который не имеет правоустанавливающих документов.
Если местная администрация считает возможным сохранение самостроя, правообладателю дается время для устранения недостатков. Принять решение о демонтаже построенных или реконструированных объектов, зарегистрированных в Росреестре, чиновники не имеют права. Предъявлять претензии к собственнику или арендатору придется через суд.
Сколько времени дает закон на снос или реконструкцию самостроя
Срок устранения нарушений зависит от их характера. Согласно ст. 222 ГК РФ, застройщику предоставляется от 3 месяцев до года на снос объекта. Если постановление о сносе будет проигнорировано, муниципальные власти проведут демонтаж за бюджетные средства, а затем выставят владельцу счет за работы. Для реконструкции, которая требует больше времени, на устранение нарушений отводится от 6 месяцев до 3 лет.
Что ждет самострой, если его не легализовать
Хотя снос самостроя сегодня и считается крайней мерой, подобные решения суды выносят нередко. Еще одной мерой ответственности являются административные штрафы.
Размер штрафов в 2024 году составляет:
- для граждан — до 5 000 рублей;
- для ИП и должностных лиц — до 50 000 рублей;
- для юрлиц — до 1 миллиона рублей.
Внимание! Уплата штрафа не освобождает от обязанности сноса, если такое решение уже имеется, и не предоставляет отсрочку. Если даже и удастся легализовать строение, штраф все равно придется оплатить, но после этого владелец получит полные права на свою недвижимость. |
Могут ли изъять землю
Отчуждение земельного участка при выявлении самостроя возможно в следующих ситуациях:
- Более трех лет земля не используется в соответствии со своим целевым назначением.
- Эксплуатация земли нанесла ущерб экологии или плодородию почв.
- Участок необходим для государственных нужд, при этом владельцу полагается компенсация.
Изъять ЗУ, принадлежащий государству или муниципалитету, могут и по окончании срока договора аренды. Но у арендатора есть право обратиться в судебные органы с иском о понуждении к заключению договора на новый срок (ст.445 ГК РФ).
Какие самострои не сносят
По закону снести жилой дом или хозпостройку на дачном или садовом участке, даже если она является самовольной, запрещен при соблюдении ряд условий:
- земля является частной собственностью;
- параметры постройки соответствуют действующим нормам;
- объект прошел регистрацию как собственность до 01.09.2018 года.
Также защите от сноса по закону подлежат самовольные строения на землях ИЖС и ЛПХ, если они находятся в пределах городских или сельских поселений.
Способы узаконить самострой
Легализация незаконных зданий и сооружений, как и их демонтаж, регулируется ФЗ № 339 от 03.08.2018 года. Закон предоставляет три пути узаконить нелегальные строения:
- Официально оформить разрешение на строительство.
- Легализовать административным путем. В Москве, например, эти вопросы рассматривает Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК).
- Получить право собственности через суд.
Право обратиться с заявлением об узаконивании самостроя предоставлено как собственнику, так и добросовестному арендатору. Если объект был построен супругами в браке, любой из них имеет право подать иск о признании незаконного строения совместно нажитой собственностью. Помимо этого, собственники имеют возможность узаконить нелегальную постройку на правах постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
Вероятность успешной легализации увеличивается при определенных условиях.
- Объект не создает опасности для людей и не нарушает их права или интересы.
- На момент подачи заявления здание или сооружение соответствует ПЗЗ и строительным/градостроительным требованиям.
- У застройщика имеются права на землю, позволяющие возводить на ней подобные объекты.
- Кроме того, строительные нарушения должны быть несущественными.
Окончательное решение по поводу возможности узаконить объект принимается на основе выводов строительно-технической экспертизы о критичности нарушений.
Легализация самостроя: список документов
Для изменения статуса незаконной постройки вам понадобятся следующие документы:
- Правоустанавливающая документация.
- Выписка из ЕГРН (если есть).
- Проект организации строительства и акт обследования участка, выполненные специализированной компанией.
- Градостроительный план (ГПЗУ) и техусловия на инженерные коммуникации, которые выдаются в администрации по месту расположения самостроя.
- Заключение строительной экспертизы.
Иногда может понадобиться буклет архитектурно-градостроительных решений (АГР), особенно если самовольное строительство существенно повлияло на общий вид окружающей застройки.
Куда обратиться
Легализация самовольных построек осуществляется местными муниципальными органами или в судебном порядке. Если Госстройнадзор отказывает в узаконивании, это решение можно оспорить в суде.
Возможно ли упростить процесс легализации самостроя
До 2031 года в России продолжает действовать «дачная амнистия» — упрощенный порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Воспользоваться такой возможностью могут владельцы строений, расположенных на землях ОНТ и СНТ (огороднических и садовых некоммерческих товариществ), землях под ИЖС и ЛПХ, находящихся в черте населенных пунктов.
Процедура предполагает упрощенную регистрацию через Росреестр. В этом случае возможно избежать лишней бюрократии, поскольку получение дополнительных разрешений не требуется. Нужно иметь лишь технический план и документ, подтверждающий право собственности на землю.
Как поступить, если разрешение на строительство отсутствует
Неимение разрешения на строительство — это не препятствие для легализации постройки. В данной ситуации вопрос будет рассматриваться муниципальной комиссией по самостроям. Если разрешения нет, но объект не представляет потенциальной опасности, вопрос может быть решен в пользу заявителя.
Особенности легализации самостроев через суд
Судебный порядок узаконивания самостроев в основном предназначен для правообладателей, получивших отказ в административных органах или имеющих разногласия относительно объекта с третьими лицами. Стандартный список предоставляемых документов выглядит так:
- Исковое заявление.
- Документы о праве собственности.
- Заключение техэкспертизы.
- Документы, подтверждающие попытки решить вопрос в досудебном порядке (письменный отказ, переписка с представителями администрации).
При положительном решении можно обратиться в Росреестр для регистрации права собственности и получения актуальной выписки из ЕГРН.
Легализация самовольных построек — это достаточно сложный, трудоемкий и времязатратный процесс. Чтобы увеличить шансы на благоприятный исход дела, стоит заручиться поддержкой профессионалов. Команда Help Development выполнит эту непростую работу «под ключ» и с гарантией результата.
Тщательное изучение всех деталей, знание механизма работы госорганов, богатый опыт урегулирования споров в отношении самостроев позволяют нам успешно решать проблемы, за которые не берутся другие компании. Закажите обратный звонок, и мы незамедлительно приступим к спасению вашей собственности!
Смотреть еще
Одна из важных характеристик любого земельного участка, вид разрешенного использования (ВРИ) определяет тип допустимой на территории деятельности и непосредственно влияет на кадастровую стоимость объекта. При смене направления целевого применения надела правообладатель земли обязан утвердить в государственных органах новый вид использования. В […]