1
Легализация
Легализация самостроя
2
Сопровождение
Сопровождение сделок
с недвижимостью
3
Проработка
Комплексный анализ объектов недвижимости
4
Изменения
Внесение изменений в ПЗЗ
5
Изменение
Изменение ВРИ земельного участка
6
Градпотенциал
Анализ и проработка градпотенциала
7
Регистрация
Регистрация в Росреестре
8
КадУчет
Постановка на кадастровый учет
9
Актуализация
Актуализация сведений в ЕГРН
10
Координация
Координация здания на земельном участке
11
Уточнение
Уточнение границ земельного участка
12
Участки
Подбор земельных участков для девелоперских проектов
13
Корректировка
Корректировка и разработка проекта межевания территории
14
КРТ
Комплексное развитие территории

Регистрация сделки купли-продажи нежилого помещения

Подписание договора — только один из этапов процесса купли продажи коммерческого объекта. Чтобы переход прав собственности состоялся, документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре. Предлагаем разобраться, как происходит регистрация сделки купли-продажи нежилого помещения и с какими подводными камнями могут столкнуться покупатель и продавец.

 

Как оформляется купля-продажа нежилого объекта

 

Процесс передачи прав осуществляется на основании договора купли-продажи, содержащего сведения о продаваемом объекте (его кадастровый номер, стоимость, площадь и др.), а также права и обязанности сторон и условия проведения сделки. Договор составляется в 3 экземплярах.

Существуют некоторые различия в процессе заключения сделки в зависимости от того, в каком статусе находится покупатель.

 

Продажа объекта недвижимости юридическому лицу

 

Как оформить покупку нежилого помещения, если его покупает юридическое лицо? Первое, о чем нужно помнить: если организация существует в корпоративной форме, то для продажи недвижимости обязательно нужно провести собрание участников, которые вынесут решение о возможности это сделать. Решение должно быть оформлено в виде протокола. Также требуется изучить уставные документы продавца и убедиться, что сделка не противоречит пунктам, касающимся реализации имущества. Заключать сделку со стороны юрлица может уполномоченный представитель. Он должен иметь доверенность с правом подписания документов.

Как проходит сделка? В соответствии со ст. 429 ГК РФ, стороны могут составить предварительный договор, в котором обозначить условия участия объекта в сделке, его стоимость, сроки проведения купли-продажи, вопросы оплаты, ответственность сторон при нарушениях договора. В установленный предварительным договором срок составляется основной договор, где участниками выступают те же представители сторон. Документ подписывают руководители компаний-контрагентов либо их уполномоченные представители, а затем скрепляют печатями.

 

Продажа нежилого помещения ИП или физлицу

 

Как оформить куплю-продажу нежилого помещения, если компания продает его физическому лицу или ИП? В случае, когда нежилой объект приобретает ИП либо физическое лицо, процедура проходит по аналогичной схеме. Среди отличий — личное участие покупателя в процессе подписания договора. При этом ИП или физическое лицо может воспользоваться услугами представителя, действующего от его имени. При составлении предварительного договора в документ вносятся паспортные данные покупателя.

 

Какие документы нужны для продажи или приобретения недвижимости

 

К договору необходимо приложить пакет документов, который можно разделить на две категории: относящиеся непосредственно к компании и на продаваемый объект. Разберем подробнее каждый из них.

Документы организации:

  • свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговом органе;
  • учредительная документация с внесенными изменениями и дополнениями;
  • положение о полномочиях руководителя;
  • разрешение общего собрания на совершение сделки;
  • согласие вышестоящего органа (для государственных учреждений и муниципальных организаций);
  • акт оценки имущества;
  • нотариальная доверенность на представителя.

Документы на недвижимость:

  • правоустанавливающие документы;
  • кадастровый паспорт;
  • документация из БТИ;
  • подтверждение отсутствия обременений.

Список документов к договору, которые должен предоставить покупатель:

  • учредительная документация — для юридического лица;
  • доверенность;
  • кредитный договор при покупке в кредит.

Обе стороны предъявляют СНИЛС и паспорта.

 

Регистрация договора в Росреестре

 

Регистрация договора купли-продажи коммерческой недвижимости начинается с оплаты госпошлины. Ее размер зависит от статуса покупателя:

  • 22 тыс. руб., если покупателем является юридическое лицо;
  • 2 тыс. руб. для покупателя физлица или ИП.

Стороны вместе приходят в МФЦ по месту территориального расположения объекта недвижимого имущества и заполняют заявление, в котором отражают просьбу передать право собственности от одной стороны другой в связи с подписанием договора. Вместе с этим передаются 3 экземпляра договора с паспортами и пакетом документов.

Со стороны продавца при регистрации нежилого помещения в Росреестре потребуются следующие документы:

  • техническая документация на здание;
  • правоустанавливающие документы;
  • кадастровый паспорт;
  • учредительные документы;
  • протокол с решением о возможности продажи имущества;
  • передаточный акт.

Регистратор может дополнительно затребовать и другие документы, которые участвовали в сделке. Вся документация подается под расписку и остается в МФЦ, за исключением учредительных документов и паспортов.

 

Регистрация права собственности на нежилое помещение

 

В выданной регистратором расписке указывается срок повторного визита. Как правило, регистрация приобретения завершается в течение 10 дней. В назначенный день покупатель получает на руки свидетельство об оформлении нежилого помещения в собственность. Дата в документе — момент, с которого права на коммерческий объект перешли новому владельцу.

Важный аспект сделки — права продавца на земельный участок, на котором находится здание:

  • Если земля находится в собственности продавца, то она также становится предметом продажи. Права на участок регистрируются вместе с недвижимостью.
  • Если ЗУ не принадлежит продавцу и он арендует его, то при переходе прав собственности на коммерческое здание покупатель должен перезаключить договор аренды.

 

Возможные риски при регистрации сделки

 

При проведении сделки купли-продажи нежилого здания потерять деньги могут обе стороны: признание соглашения незаконным, неисполнение условий договора, проблемный объект, потери на налогах — это далеко не все проблемы, с которыми могут столкнуться контрагенты. Среди наиболее часто встречающихся рисков:

  • Признание покупателя/продавца банкротом. В этом случае сделки аннулируются, что влечет за собой сложную процедуру возвращения средств/имущества, зачастую через суд.
  • Проблемы с объектом. Росреестр откажет в регистрация договора купли-продажи коммерческой недвижимости, если выявит неузаконненные реконструкции или перепланировки, нецелевое использование, расхождения со сведениями, содержащимися в реестре, и др.
  • Наличие обременений. Это могут быть залог, аренда, арест, запрет на продажу и др.
  • Несоответствие объекта целям покупателя. Если не учесть градостроительные риски, может возникнуть ситуация, когда после покупки выяснится, что помещение невозможно использовать так, как собирался покупатель.

Эксперты компании «Хэлп Девелопмент» готовы сопроводить сделку и защитить заказчика от миллионных убытков. Мы выявим все правовые и финансовые риски, детально изучим всю документацию, в том числе имеющуюся только в закрытом доступе, проведем со второй стороной переговоры и доведем сделку до внесения изменений в Росреестр. Доверьте задачу по покупке-продаже коммерческой недвижимости в Москве профессионалам и будьте уверены, что сможете распоряжаться объектом/средствами от продажи в соответствии со своими целями.

Смотреть еще

Категория земель и вид разрешенного использования
18.07.2024
Категория земель и вид разрешенного использования

Категория земель и вид разрешенного использования — две важнейшие характеристики, на которые стоит ориентироваться при выборе земельного участка. Они определяют цели эксплуатации земли, направления деятельности, которой можно заниматься на участке, возможность возведения тех или иных сооружений. От правового статуса участка зависят и затраты, […]

Изменение ВРИ земельного участка сельскохозяйственного назначения
02.07.2024
Изменение ВРИ земельного участка сельскохозяйственного назначения

Земельное законодательство Российской Федерации предусматривает принцип деления земель по целевому назначению и устанавливает правовой режим их использования (пп.8 п.1 ст.1 ЗК РФ).  Собственники земельных участков обязаны использовать их в соответствии с установленным видом разрешенного использования (ВРИ). Важную роль в структуре […]

Кнопка скролла наверх
Иконка телефона
Иконка телефона
Услуги
Услуги