Регистрация договора аренды в Росреестре

Регистрация договора аренды в Росреестре для коммерческой недвижимости требуется, если соглашение заключается на срок более 1 года. Некоторые арендаторы пользуются этим фактом, подписывая договор на 11 месяцев и затем пролонгируя его, однако такой вариант несет в себе весомые риски. Нужно ли регистрировать договор в Росреестре, кто должен это делать и какой порядок процедуры, мы разберем в этой статье.

Зачем регистрировать договор аренды в Росреестре

Регистрация в Росреестре договора аренды земельного участка, помещения, здания выгодна в первую очередь арендатору. Она станет защитой от действий третьих лиц.

• Если собственник решит продать объект, а обременения не будут прописаны в ЕГРН, то покупатель может просто не узнать об арендаторе. У него будет право заставить арендатора покинуть помещение независимо от того, на какой срок было заключено соглашение с прошлым владельцем, сколько денег съемщик вложил в ремонт и т.д. Та же ситуация может возникнуть с передачей по наследству.
• Без регистрации договора в Росреестре не получится получить лицензию на некоторые виды деятельности.
• Еще одна выгода — финансовая. Налоговая служба учтет арендные платежи в расходах и уменьшит налоговую базу, только если договор зарегистрирован в Росреестре.

Порядок регистрации договора аренды в Росреестре

Чтобы зарегистрировать договор аренды, нужно обратиться в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт (каждой из сторон сделки понадобится электронная подпись) или по почте. Потребуется подготовить достаточно большой перечень документов:

• заявление;
• доверенность, если документы подаются представителем;
• паспорт заявителя;
• договор с приложениями в 3 экземплярах — по одному каждой стороне сделок и один для Росреестра;
• акт приема-передачи недвижимости.

В отдельных случаях для регистрации договора аренды в Росреестре в Москве также потребуются заявление о том, что сделка не является крупной. В списке документов также есть согласие органа управления имуществом, когда речь идет о муниципальной или государственной собственности. Если арендодатель находится в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Есть еще один нюанс, касающийся сдачи части объекта: в этом случае нужно предоставить технический/межевой план — его отсутствие станет поводом для отказа в регистрации. Чтобы подучить технический план, нужно пригласить лицензированного кадастрового инженера.

Юридические лица должны предоставить протокол о назначении директора или доверенность от имени гендиректора и учредительные документы (устав, выписку из реестра юрлиц, ИНН, ОГРН). Еще один важный момент касается крупной сделки. Если сумма договора на весь срок составляет более 25 % от дохода фирмы, то требуется одобрение сделки от собрания учредителей. В уставе компании также может быть прописано, что требуют одобрения сделки с заинтересованностью. В этом случае потребуется справка о том, что заинтересованности нет.

Кто должен регистрировать договор аренды в Росреестре? По закону сделать это может любая из сторон сделки, оплатив пошлину и подав пакет документов в контролирующие органы. Обычно арендатор и арендодатель заранее решают, кто будет регистрировать договор и нести издержки. Нужно отметить, что сумма госпошлины отличается для физических и юридических лиц: 2 тыс. рублей и 22 тыс. рублей соответственно. Поэтому, если сделку заключают физическое и юридическое лица, регистрировать договор аренды выгоднее именно первому.

Срок регистрации договора аренды в Росреестре

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если до регистрации объект или его часть ставят на кадастровый учет, то сроки увеличиваются до 12 рабочих дней.

Подавать документы можно в любом отделении МФЦ. Если помещение находится не в том регионе, где арендатор и арендодатель, то нужно обратиться в Росреестр: он регистрирует сделки независимо от местоположения объекта. Понадобится найти на сайте отделение с экстерриториальным приемом. Удаленная регистрация потребует наличия электронных подписей у всех участников сделки. Подавать документы по почте нужно единым письмом с описью вложений.

Почему в регистрации договора могут отказать

Перед регистрацией договора аренды Росреестр проводит проверку, убеждаясь, что сделка законна. Выполняется проверка документов. Чаще всего регистрирующий орган сталкивается с тем, что заявитель не прикладывает к заявлению необходимые документы — например технический паспорт при сдаче части помещения или разрешение супруга на объект, приобретенный в браке. Также отказ может быть выдан, если арендодатель запретил регистрационные действия с имуществом без личного присутствия.

Росреестр также может прислать уведомление о приостановке государственной регистрации. В документе будут указаны причины, почему регистрационные действия невозможны. На устранение недочетов дается 3 месяца. Срок можно продлить еще на 6 месяцев по заявлению. Причин для приостановки очень много, в частности:

• существует спор о границах земельных участков (ЗУ);
• произошло наложение границ смежных ЗУ;
• сведения в документах и в ЕГРН отличаются;
• объект находится под арестом.

Компания «Хэлп Девелопмент» специализируется на снятии рисков с коммерческой недвижимости, в том числе мы занимаемся урегулированием проблем с государственными регистрирующими органами. При получении приостановки договора аренды недвижимости от Росреестра важно разобраться в причинах и устранить нарушения. В частности, нам нередко приходится работать с объектами, у которых выявлены признаки самовольного строительства. Наши эксперты собирают пакет документов, обращаются в Градостроительную земельную комиссию Москвы (ГЗК) и узаконивают объект. После этого можно снова подавать договор аренды в Росреестр на регистрацию.

Будут ли штрафы, если не зарегистрировать договор аренды?

Согласно ст. 651 ГК РФ, договоры на срок более одного года обязательно нужно регистрировать, иначе они не действуют для третьих лиц (ст. 433 ГК РФ). Однако никаких санкций за отсутствие регистрации договора в законах не прописано. Арендодатели также могут идти на уловки, подписывая договор на 11 месяцев и пролонгируя его после окончания срока. Однако, как мы уже писали выше, отсутствие регистрации существенно увеличивает риски.

Нуждаетесь в компетентной консультации относительно коммерческой недвижимости? Компания «Хэлп Девелопмент» оказывает услуги по регистрации в Росреестре и поможет решить любые вопросы с государственными инстанциями и позаботится о том, чтобы вы могли беспроблемно эксплуатировать объект.