Реестр самостроя в Московской области: проверка недвижимости перед покупкой

Власти Москвы и Московский области не первый год ведут активную борьбу с объектами самовольного строительства. Однако, несмотря на прилагаемые усилия, ежегодно появляются сотни самостроев, и вероятность их приобретения по-прежнему велика. Сделки с земельными участками, на которых самовольно возведен дом, торговый павильон или другая недвижимость, таят в себе немало рисков: административные штрафы, проблемы с подключением коммуникаций и даже снос. В ряде случаев спорные строения удается узаконить, но эта процедура требует времени и средств. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перед покупкой стоит выяснить, является ли объект самостроем.

Признаки самостроя

Визуально распознать объект самовольного строительства практически невозможно. Более того, у продавца может быть оформлено право собственности на земельный участок с постройкой, подтвержденное выпиской из ЕГРН. Получить достоверную информацию поможет только комплексная проверка нескольких документов, по результатам которой удастся обнаружить признаки самостроя.

• Наличие объекта в перечнях самостроев, утвержденных Постановлениями Правительства г. Москвы № 819-ПП от 11.12.2013 г. и № 829-ПП от 08.12.2015 г. Между этими двумя документами имеются различия.
  В первом случае у нового владельца есть шансы на легализацию приобретенной недвижимости через суд либо в административном порядке (посредством обращения в Градостроительно-земельную комиссию). Постановление № 829 утверждает процедуру сноса самовольных построек, и вывести объект из данного списка крайне сложно.

• Тщательное изучение выписки из ЕГРН. Назначение земельного участка и построенного на нем сооружения должно совпадать. Еще необходимо обратить внимание на площадь, которая указана в правоустанавливающих документах и в договоре купли-продажи. Если по договору квадратных метров у объекта больше — скорее всего, имела место самовольная реконструкция.
• Изучение документации, выданной в БТИ. Если в архивных и в новых документах Бюро техинвентаризации площадь объекта недвижимости отличается, а продавец не предоставил разрешение на его строительство и ввод в эксплуатацию — это повод задуматься.
  Справка БТИ о том, что в план был включен ранее отсутствующий чердак или техэтаж, не гарантирует, что строительство осуществлялось на законных основаниях. Также не стоит на 100 % доверять документам Ростехинвентаризации: некоторые объекты, учтенные этим государственным органом, возникли из «ниоткуда».

• Изучение документов на земельный участок. Здесь важно сверить кадастровые номера. А если земля находится в аренде, стоит поинтересоваться наличием допсоглашения, подтверждающего правомерность строительства.

Бывают ситуации, когда объект соответствует вышеперечисленным критерием, но в реальности владелец его узаконил. В таком случае у продавца необходимо запросить документы, подтверждающие факт узаконивания: решение суда (при наличии), протокол ГЗК, квитанции об уплате штрафов, письмо Госинспекции о том, что строение больше не состоит в списке самостроев.

Как узнать, включен ли объект в реестр самостроев

Перечисленные выше способы помогают снизить риски приобретения участка с самовольной постройкой, однако не исключают их полностью. Чтобы застраховать себя от проблем, рекомендуется предпринять дополнительные меры получения информации о недвижимости в Москве.

• Обратиться в Росреестр (лично, по интернету либо через МФЦ). Довольно часто самостроям не присваивается кадастровый номер — соответственно, они не состоят в базе данных Росреестра.

• Воспользоваться телеграм-ботом Самострой.net. Это полезное приложение было запущено столичной Госинспекцией в 2021 году, и за два года бот обработал более 8 000 запросов от москвичей.

Для проверки нужно зайти в мессенджер, найти интересующий ресурс, нажать кнопку «Старт» и указать кадастровый номер сооружения (уточнить этот номер можно на сайте «Росреестра» в разделе «Публичная кадастровая карта»). Через несколько минут бот выдаст результаты — согласно статистике, на каждом десятом земельном участке, указанном пользователями, обнаруживается самострой.

Еще один надежный способ — заказ строительной экспертизы объекта. Обратившись к экспертам компании Help Development, можно со 100 % достоверностью узнать, принадлежит ли недвижимость к самостроям и каковы шансы на ее легализацию.

Что делать, если вы купили самострой

Если покупатель после заключения сделки стал владельцем самостроя — можно принять ряд мер, которые помогут решить эту проблему. Главное — не затягивать с ее решением, ведь покупка таких объектов грозит немалыми штрафами и возможным сносом.

Как избавиться от самостроя

В тех ситуациях, когда новый владелец не хочет брать на себя обязательства по приведению постройки в соответствии с требованиями закона, стоит воспользоваться одним из двух вариантов.

• Перепродать земельный участок. Если самовольное строение нигде не зарегистрировано, с перепродажей не должно возникнуть особых проблем.
• Снести сооружение. Данный вариант особенно актуален для случаев, когда объект не состоит в перечне самостроев, в противном случае владельца могут обязать заплатить штрафы. В зону риска здесь в первую очередь попадают собственники зданий с незаконными пристроями (ангарами, мансардами), а также объектов, находящихся на территории отвода теплотрасс и коммуникаций.

Еще один вариант — обращение в суд с иском о признании недействительности сделки. В случае его удовлетворения судья обяжет каждую из сторон вернуть все полученное, то есть покупатель должен будет вернуть недвижимость, а продавец — деньги.

Как решить проблему с самостроем

Если новый хозяин не желает расставаться с купленной недвижимостью, придется заняться ее узакониванием через ГЗК или суд, представляющим собой целый комплекс процедур правового характера.

В случае успешного завершения дела покупатель сможет официально оформить свое приобретение в собственность и получить на него все права. Но нужно быть готовым к затратам и хлопотам, связанным с приведением постройки в соответствии с законом.

Стоит ли покупать объект с самостроем

Конечно, покупка земли с самостроем — достаточно рискованное мероприятие. К нарушителям градостроительного законодательства применяются строгие меры, и попытки узаконивания, стоимость которого начинается от 100 000 р., не всегда оказываются успешными.

Если нарушения существенны, суды первой и апелляционной инстанции могут принять решение о сносе. Поэтому покупать подобную недвижимость имеет смысл только в случае, если она представляет для покупателя особую ценность, и новый владелец согласен на дополнительные расходы.

Однако ситуации, связанные с легализацией самовольно возведенных объектов, далеко не всегда являются безнадежными. Чтобы разрешить сложную ситуацию в свою пользу, стоит обратиться за помощью к опытным специалистам.

Эксперты компании Help Development досконально проверят недвижимость на градостроительные и другие риски, помогут защитить спорный объект от сноса, предпримут все усилия для того, чтобы процедура легализации самостроев прошла максимально быстро и без проблем для клиента.