Проверка земельного участка перед покупкой: что нужно знать

Законодательство в сфере недвижимости ежегодно ужесточается, надзорные органы работают эффективнее, но и это не исключает рисков при покупке земельного участка. Как результат — срыв сроков реализации девелоперского проекта, потраченные деньги и время. Эксперты Help Development предлагают поговорить о том, какие сведения и документацию стоит проверить перед покупкой земельного участка под коммерческую деятельность, чтобы избежать в дальнейшем проблем.

Сведения ЕГРН

В сведениях ЕГРН содержится основная информация о земельном участке — площадь, адрес, ВРИ и категория земель. Здесь же вы найдете данные о правообладателе, наличие ограничений и обременений на землю.

Получить эти данные можно:

• Открыв сайт Росреестра. В публичной кадастровой карте вы найдете обзорные сведения — точную площадь, ВРИ, назначение земель.
• Заказав расширенную выписку. Выписка из ЕГРН позволяет получить всю актуальную информацию об участке, включая проведение межевания, ограничения по строительству и др. важные сведения. Не лишней будет выписка о переходе прав на землю, где можно ознакомиться со всеми собственниками после 1998 года.

Первичная юридическая проверка позволит проанализировать кадастровую информацию, увидеть судебные запреты и обременения и понять, насколько сделка будет чистой.

Правоустанавливающие документы

На этом этапе необходимо убедиться, что:

• В предоставленном продавцом документе реквизиты соответствуют выписке ЕГРН, стоит штамп Росреестра.
• Имеется архивная копия или есть возможность ее запросить, если первичный правоустанавливающий документ был выдан до 1998 года.
• соблюдены все протоколы, если участок был выкуплен из государственной или муниципальной собственности. Обязательно проверяйте основания для выкупа.

Обращаем ваше внимание, что тщательная проверка правоустанавливающих документов поможет избежать большинства мошеннических схем.

Информация о продавце

Если продавцом земельного участка выступает организация, обратите внимание на:

• статус юр. лица в ЕГРЮЛ;
• информацию об участии компании в судебных разбирательствах (арбитражные суды и суды общей юрисдикции);
• информацию о наличии исполнительных производств и банкротстве.

Если будут обнаружены проблемы и спорные моменты, то велики шансы признания сделки ничтожной, что приведет к лишению приобретенного земельного участка.

Фактические границы

Большинство покупателей не считают нужным проверять фактические границы участка, руководствуясь тем, что на руках имеется выписка из ЕГРН. За годы своей практики, можем уверенно сказать, что большое число границ земель учтено в ЕГРН с ошибками. Иногда они незначительные, но есть и случаи, когда границы по документам расходятся с фактическими на десятки метров.

Чем это грозит? В лучшем случае существенными расходами на исправление ошибок, в худшем — постоянные судебные разбирательства с соседями.

Эксперты Help Development рекомендуют для проверки границ земельного участка прибегнуть к услугам кадастрового инженера или геодезиста.

ВРИ

С видом разрешенного использования встречаются такие же проблемы, как и с границами участка — неактуальные данные в документах. В некоторых случаях информация о ВРИ и категории земель вносится в ЕГРН ошибочно или по заведомо ложным документам. Как обойти этот подводный камень? Проверить соответствие информации в ЕГРН с правилами землепользования и застройки, которые имеют приоритетное значение.

Если мы говорим о Москве и МО, то с ПЗЗ можно ознакомиться на сайте Москомархитектуры и РГИС. Необходимо найти зону, где расположен интересующий земельный участок и в текстовой части проверить ВРИ для этой зоны.

Очень важно также убедиться, что ВРИ участка соответствует целям его использования. Процедура смены вида разрешенного использования затратная по времени, а иногда и неосуществимая. Даже если продавец утверждает, что у вас не возникнет проблем с добавлением условно-разрешенного ВРИ для участка, лучше заранее проконсультироваться с юристами — например, специалистами Help Development.

Особые условия использования

Перед покупкой участка для коммерческого использования важно понимать, с какими дополнительными согласованиями с местными инстанциями или ограничениями придется столкнуться. Большинство проблем возникает в том случае, когда участок расположен в зоне с особыми условиями использования — охранной, санитарно-защитной и т.д.

Ознакомиться с этой информацией можно:

• на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра;
• на картах муниципальных информресурсов, например, ИАИС ОГД для Москвы или геопортал для МО.
• в правилах землепользования и застройки.

Самый надежный вариант — запрос актуального градостроительного плана ЗУ, сведения из которых больше нигде не находятся в открытом доступе. Но есть нюансы —получить градостроительный план может только собственник. Перед покупкой участка мы рекомендуем обсудить вопрос получения ГПЗУ с владельцем участка.

Планы по развитию территорий

Информация о планируемом развитии территории, на которой расположен подходящий вам участок, играет не последнюю роль. Если окажется, что через 5-10 лет на месте вашего коммерческого объекта запланировано строительство трассы, то ЗУ будет изъят в пользу государства. Вы, конечно, получите компенсацию, но нет гарантий, что она будет объективной. При этом без участка и реализованного на нем проекта вы окажетесь в любом из случаев.

Где ознакомиться с этой информацией? Актуальные для Москвы данные о комплексном развитии территорий собраны на ресурсе krt.mos.ru.

После изучения всей документации и сбора актуальных сведений не забудьте провести тщательный осмотр участка. Оценка участка вживую позволит окончательно убедиться, получится ли здесь реализовать задуманные проекты.

Если у вас возникают сомнения, что вы сможете предусмотреть все риски при покупке земельного участка, команда Help Development к вашим услугам. Мы оказываем сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью под ключ. Наши специалисты проведут градостроительную проверку, соберут всю информацию о продавце и проверят ЗУ в Росреестре. Свяжитесь с нашим менеджером, получите бесплатную консультацию по вашей ситуации и будьте уверены в юридической чистоте вашей сделки, проведенной с сопровождением Help Development.