Признание самовольной постройки через суд

Каждый год в Москве и других городах России выявляются тысячи самостроев. После их выявления к владельцам принимаются строгие меры. Хозяева земельных участков с самостроями привлекаются к административной ответственности согласно ст.9.5 КоАП РФ, предусматривающей крупные штрафы для нарушителей и возможность приостановления деятельности юридических лиц. Многие объекты полностью попадают под снос или частично демонтируются за счет правообладателя. Избежать негативных последствий незаконного строительства поможет признание самовольной постройки через суд. Успешное прохождение этой процедуры требует опыта и профессиональных знаний. Эксперты компании Help Development выполняют работу по легализации самовольных строений под ключ — с нашей помощью вы сохраните активы и снимете с них все правовые риски.

В каких случаях реально узаконить самострой через суд

До 2018 года возможность успешного признания судом самовольной постройки была близка к нулю. Такая ситуация складывалась из-за того, что власти Москвы, да и других российских регионов, наделялись практически неограниченным правом сноса самостроев после их обнаружения. 

Собственникам приходилось решать вопрос в административном порядке: через ГЗК и прочие инстанции, контролирующие соблюдение требований градостроительного законодательства. До судебного разбирательства дело доходило крайне редко.

После принятия ФЗ № 339 от 03.08.2018 г. в этой сфере произошли серьезные изменения. Сейчас сносить самострои, принадлежащие владельцам на правах собственности или аренды, можно (за редким исключением) только по решению суда. Если же правообладатель захочет легализовать спорную недвижимость, он может обратиться как в ГЗК, так и сразу в суд.

Чтобы процедура узаконивания самовольной постройки через суд завершилась благополучно, нужно соблюсти ряд условий.

• Земля под строением должна принадлежать истцу на законных основаниях.
• Вид разрешенного использования (ВРИ) участка должен допускать возведение таких объектов. Иначе придется сначала позаботиться об изменении ВРИ через Росреестр, местный муниципалитет либо, опять же, через суд.
• Сохранение самостроя не должно нарушать права и интересы сторонних людей, а также представлять угрозу их жизни и здоровью.

Еще один важный: признание самовольной постройки через суд считается исключительным методом защиты прав. Судьи всегда обращают внимание на то, предпринимал ли истец попытки получить правоустанавливающие документы на строение, по каким причинам ему было отказано. 

Поскольку допустимость требований истца предполагает добросовестное осуществление им процессуальных прав и обязанностей, наличие признаков злоупотребления правом с его стороны будет рассматриваться судом как основание для отказа в удовлетворении иска — такое разъяснение дано в Постановлении Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Признание самовольной постройки через суд: пошаговая процедура

Важный шаг к узакониванию самовольной постройки в суде — подготовка и сбор документов. Их перечень зависит от ситуации, но обычно к исковому заявлению о признании права собственности на самострой прилагается следующая документация.

• Правоустанавливающие документы. Это могут быть, к примеру, акты органов исполнительной власти, договор купли-продажи, дарения, приватизации.

• Свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН.

• Технический план — документ с характеристиками участка, подготовленный кадастровым инженером.

• Переписка с государственными (муниципальными) органами, другие документы, подтверждающие, что истец пытался получить разрешение на строительство или перевести уже возведенную постройку в правовое поле.

• Квитанции об уплате штрафов за возведение самостроя (при наличии).

Важнейшим документом, после изучения которого суд может признать за истцом право на самострой или отказать в удовлетворении исковых требований, является заключение строительной экспертизы. В нем указывается, соответствует ли сооружение строительным, градостроительным, санитарно-экологическим и другим нормам, не создает ли оно угрозы для людей (жильцов, посетителей, прохожих). 

Экспертиза может проводиться как по постановлению суда, так и в досудебном порядке. Истец имеет право инициировать ее самостоятельно, выбрав подходящую организацию. Для подготовки техзаключения нужно предоставить экспертам ряд документов: техпаспорт БТИ, выписки из ЕГРН на здание и на участок, договоры на подключение коммуникаций и на монтаж противопожарных систем.

Организация, выполняющая техэкспертизу, должна соответствовать нескольким требованиям.

• Членство в СРО по изысканиям и/или архитектурно-строительному проектированию.
• Наличие аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации.
• Наличие хотя бы одного сотрудника с квалификационным свидетельством, позволяющим проводить независимую оценку пожарных рисков.

Если эксперты придут к выводу, что строение не представляет угрозы для людей и не причиняет вреда окружающей среде, есть смысл рассчитывать на то, что дело о признании самовольной постройки через суд разрешится в пользу его владельца. Иногда судьи выносят решение не о признании права собственности на нелегальную постройку, а на ее приведение в соответствие с нормами законодательства. На это отводится определенный срок. Истец, которого не устроили результаты разбирательства, вправе в течение 30 дней подать апелляционную жалобу.

Признание судом самовольной постройки — процедура, результат которой во многом зависит от грамотной разработки правовой позиции. Специалисты компании Help Development помогут выработать такую позицию, собрать доказательственную базу и выиграть дело. Но во многих случаях суда удается избежать. У нас есть большой опыт легализации самостроев в административном порядке. Обращайтесь! Мы изучим вашу ситуацию и предложим наиболее эффективный способ решения вопроса.