Как признать право собственности на самовольную постройку

На территории РФ объект признается самостроем при наличии ряда признаков, в том числе при отсутствия официального согласия на строительные работы/реконструкцию и введение постройки в эксплуатацию. На самострои накладывается ряд ограничений — например, запрет на полноценное пользование и совершение сделок. Существует несколько способов легализовать такое здание: в Москве владелец может добиться признания права собственности на самовольную постройку путем обращения в Градостроительно-земельную комиссию или судебный орган. Вместе со специалистами компании «Хэлп Девелопмент» мы поговорим о том, как приобрести права на строение через суд.

По законам Российской Федерации, самовольной постройкой считается здание или иное сооружение, которое:

• возведено на чужой территории или участке, права собственности на который не оформлено должным образом;
• не соответствует виду разрешенного использования земельного участка;
• построено без согласований в муниципалитете;
• нарушает градостроительные, санитарные нормы, требования пожарной безопасности.

Самострой не получится продать, оставить в наследство или подарить, ведь по документам здание никому не принадлежит. Только после признания права собственности на самовольную постройку удастся пользоваться ей без ограничений. Этот закон работает даже в том случае, если человек поставил магазин/дом/склад на своей земле.

В 2018 году в России изменили Гражданский кодекс. Новые нормы лучше защищают права владельцев самостроев. Поправки дают больше возможностей узаконить здания, а не требуют сноса здесь и сейчас. Например, человек возвел склад. После этого рядом проложили газопровод, и на участке появились ограничения: здание слишком близко к трубе. Признать такую постройку самовольной теперь нельзя. Когда объект строили, никаких ограничений еще не было. Другой пример: владелец здания не мог знать о существовании запретов на строительство. Тогда объект недвижимости тоже не считается самостроем.

Когда есть шанс признать право собственности на самовольную постройку

Российским законодательством предусмотрена возможность легализации объекта недвижимости, возведенного без разрешения компетентных инстанций. Процедура регламентируется Федеральным Законом №339.

В соответствии с законодательным актом, владелец ЗУ может легализовать самострой на основании судебного постановления или при положительно решении Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК).

Исходя из положений ст. 222 ГК, признание на самовольную постройку права собственности возможно, когда:

• У собственника имеются подтверждающие право собственности на ЗУ документы.
• Отсутствуют связанные с ЗУ ограничения на строительство коммерческого объекта.
• Не нарушаются права других лиц, эксплуатация здания не угрожает здоровью и жизни, не наносит экологический ущерб.
• Владелец привел самовольно построенное здание в соответствие нормативным требованиям до дня обращения за получением права собственности.

Таким образом, устранение нарушений строительных норм обеспечит признание права собственности на возведенную самовольно постройку.

Какие документы потребуются

В соответствии с положениями ст. 222 ГК, владелец должен документально подтвердить, что возведенное им здание соответствует нормативам. Решение о признании на самовольное строение права собственности будет приниматься на основании следующих документов:

• проект с архитектурным и конструктивным разделами, обоснованными инженерно-техническими решениями;

• заключение, подтверждающее техническое состояние конструкций и коммуникаций;

• выданные МЧС и Роспотребнадзором заключения о соответствии строения установленным нормативам;
• заключение Москомархитектуры о соответствии строения градостроительным нормам.

Дополнительно предоставляются договоры с эксплуатирующими внешние сети организации при наличии таковых и договор аренды ЗУ, если он был предоставлен для возведения коммерческого объекта.

Как признать право собственности на самовольную постройку

Существует два основных способа узаконить самовольную постройку.

Через ГЗК

Градостроительная земельная комиссия появилась в Москве в 2010 году. Схема легализации через эту структуру выглядит так: владелец собирает пакет документов, отправляет его в ГЗК, ждет слушаний, по их итогу получает разрешение, платит штраф и оформляет право собственности.

Процедура не сработает, если здание угрожает жизни и здоровью людей, не соответствует техническим требованиям или нарушает права третьих лиц. Перед тем как собирать документы для комиссии, нужно провести аудит постройки, чтобы убедиться, что легализация возможна, и устранить недочеты.

Через суд

При бездействии или отрицательном решении Градостроительной земельной комиссии владелец самостроя вправе обратиться в суд. Там придется доказать, что недвижимость не угрожает чьей-либо жизни и не ущемляет законные интересы третьих лиц. Также потребуется подтвердить, что до суда предпринимались попытки узаконить строение через административные органы.

Процедура согласования через суд

Как мы отмечали выше, приобретение на самовольную постройку права собственности возможно как через ГЗК, так и путем обращения в суд. В судебном порядке можно также обжаловать решение ГЗК.

Рассмотрим подробнее процедуру согласования в судебном порядке.

Что нужно доказывать?

Для удовлетворения иска по узакониванию постройки, заинтересованное лицо должно доказать следующие обстоятельства:

• права на ЗУ допускали возведение указанного объекта, но соответствующее решение не было получено;
• самострой соответствует всем параметрам, прописанным в ст. 222 ГК, и при его сохранении не нарушаются права третьих лиц;
• собственник пытался легализовать здание в административном порядке.

Как подать иск?

Если владелец намерен приобрести на самовольную постройку право собственности, при этом она будет включена в коммерческую деятельность, то исковое заявление будет рассматривать тот арбитражный суд, где территориально расположен самострой.

Иск и все приложения к нему составляется в соответствии с установленными по форме и содержанию требованиями (131 статья ГПК и 125 АПК). В противном случае судебный орган потребует исправить недочеты и вернет заявление. Это существенно затормозит процесс узаконивания самостроя. Подчеркнем, что с момента признания объекта самостроем у собственника есть от полугода до 3 лет, чтобы привести строение к требуемым нормативам.

Ответчиком будет выступать муниципальный орган, если собственник построил объект без соответствующих разрешений.

В основной части искового заявления должны быть прописаны четкие требования признать право собственности с подтверждением всех обстоятельств, позволяющих это сделать. Важно подкреплять все доводы нормативными актами.

Исковое заявление с пакетом документов направляется в суд:

• по почте письмом с описью вложений;
• через портал госуслуг с приложениями в электронном виде;
• лично.

По иску необходимо уплатить госпошлину.

После предоставления права собственности, решение можно подавать в Росреестр. С этого момента здание будет считаться законным, информация об этом будет отражена в выписке из Росреестра.

Если мы говорим о самовольной реконструкции, где права на недвижимость были оформлены в ЕГРН, то повторная регистрация не потребуется. Достаточно кадастрового учета изменений, чтобы поменять основные сведения.

Как проходит согласование в судебном порядке

Собственник здания подает иск о признании самовольной постройки легальной. К нему прикладываются:

• бумаги о праве собственности на землю под самостроем или договор аренды участка;
• техплан самовольной постройки или другие документы, которые доказывают, что на здание стоит на участке;
• документы, подтверждающие безопасность объекта и отсутствие нарушений санитарных норм;
• свидетельства того, что самострой не мешает третьим лицам;
• ответы из муниципальных органов власти, которые подтверждают попытку разобраться в досудебном порядке;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• оценку стоимости объекта недвижимости, на основании которой рассчитана госпошлина;
• копии иска о самовольной постройке и всех документов для участников процесса.

В установленном порядке суд выслушивает доводы сторон и выносит решение. Если разрешает узаконивание, то истец обращается в Росреестр с судебным решением для внесения изменений в официальные документы и получения новой выписки из ЕГРН.

Исход дела зависит от того, насколько правильно составлены документы и насколько грамотно сформулированы аргументы для исковых требований. Поэтому не стоит пренебрегать помощью юристов.

Подсудность дел о самовольных постройках

Иск о легализации здания рассматривается в том регионе, где находится спорный объект недвижимости. В случаях с самовольными постройками подсудность определяется так:

• если недвижимость стоит меньше 50 тысяч рублей, дело решается в мировом суде;
• если стоимость выше, разбирательство начинает суд районный.

У истца есть право оспорить вердикт в вышестоящей инстанции и дойти до Верховного суда.

Как составить исковое заявление о самовольной постройке

Иск пишется по стандартному образцу. В заявлении необходимо указать:

• на каком основании человек построил здание (он владеет землей под ним или взял ее в аренду);
• к какому виду относится строение;
• кто и когда возвел самострой (подтвердить сведения могут чеки на покупку стройматериалов, договор с подрядчиком и так далее);
• кто и почему отказал в узаконении в досудебном порядке.

Ответчиком по иску о самовольной постройке является орган местной власти той территории, на которой находится здание.

Какие будут последствия, если не узаконить постройку

Самая серьезная угроза для здания, которое построено незаконно, — это снос. В большинстве случаев решение принимает суд. Но бывают исключения, когда последнее слово остается за местными властями. Они вправе потребовать снести постройку, если:

• на участке запрещено строить подобные объекты;
• до возведения требовалось обязательно получить землю в собственность, но это не было сделано;
• строение угрожает жизни и здоровью других людей.

Расходы на снос самостроя ложатся на плечи того, кто его возводил. Владельцу предписывают сделать это самостоятельно в определенный срок. Он зависит от типа здания, но не превышает года. Если условный собственник не выполняет обязательство, то администрация действует сама, а потом выставляет счет.

Если земля принадлежит владельцу здания, а сама постройка безопасна, то потребовать сноса может только суд.

Из-за самостроя есть шанс потерять землю, даже если участок в собственности. К такому исходу приводят следующие причины:

• человек получил территорию для одной цели, а использует для другой;
• нелегальное строительство вредит окружающей среде;
• суд поручил снести самострой, а владелец игнорирует требования.

Наконец, если здание построено на чужом участке, оформить право собственности может владелец земли. Тогда тот, кто строил объект, будет рассчитывать лишь на компенсацию. Но чтобы ее добиться, нужно доказать свои затраты на возведение. Из суммы вычтут расходы на легализацию строения.

Когда самострой могут снести

Решением суда может быть внесено постановление о сносе самостроя, если на землю нет подтверждающих право собственности свидетельств, здание расположено на муниципальном земельном участке или ВРИ не допускает возведение такого объекта.

Это требование является для собственника обязательным к исполнению. Снос производится владельцем самостоятельно в срок, установленный муниципальными властями с учетом характера самостроя. Как правило, он составляет от 3 до 12 месяцев.  При отказе муниципальные власти самостоятельно снесут объект и выставят счет. В качестве крайней меры может быть принято решение об изъятии участка, если его владелец не выполняет законодательно предписанные обязанности.

Подчеркнем, что муниципальные власти без судебного решения не имеют права принять решение снести постройку, которая без разрешений возведена на ЗУ, не относящемся к муниципальной или госсобственности. Исключение — создание таким самовольным строением угрозы для жизни и здоровья.

Признание самостроя законным в судебном порядке требует знания определенных нюансов. Столкнувшись с необходимостью решать вопрос с недвижимостью через судебную систему в Москве, доверьтесь специалистам «Хэлп Девелопмент». У нас работают узкоспециализированные эксперты, которые досконально знают законодательство и эффективно защищают интересы клиентов. Мы проведем бесплатную консультацию по вопросу вашего самостроя, выполним глубокий аудит ситуации и оценим все перспективы. Благодаря многолетней практике и доскональному знанию механизмов работы госорганов нам удалось сохранить уже более 250 тыс. кв. м построек в Москве. Не тратьте время впустую — обратитесь за легализацией самостроя в Москве к специалистам «Хэлп Девелопмент», чтобы защитить объект от всех градостроительных рисков и решить проблемы с государственными органами.