Признание права собственности на самовольную постройку

Самовольная постройка — это объект недвижимости, построенный с любым из следующих нарушений:

• без разрешения на строительство;
• на земельном участке, который не предназначен для строительства;
• у застройщика нет законного права пользования землей;
• разрешение на строительство есть, но нарушены градостроительные или строительные нормы.

Рано или поздно возникает вопрос об узаконивании самовольной постройки и признании на нее права собственности. Это связано не только с деятельностью контролирующих органов, которые с каждым годом все эффективнее используют современные технологии для выявления самостроев в Москве и Московской области.

Еще одна проблема заключается в том, что с возведенными или реконструированными с нарушениями постройками невозможно совершать действия, требующие государственной регистрации – например, продавать. О последствиях самовольного строительства, а также вариантах узаконить постройки, нам расскажут эксперты компании Help Development.

Почему самовольные постройки должны быть легализованы?

Согласно действующему нормам законодательства, нельзя распоряжаться недвижимостью, если она не состоит на кадастровом учете, а право собственности на нее не зарегистрировано в ЕГРН. Такой объект нельзя продать, унаследовать, сдать в аренду, заложить, подарить.

Впрочем, ограничения накладываются и на объекты, которые стоят на учете в ЕГРН. Например, если собственник незаконно добавил пристройку или превратил нежилые по документам помещения в жилые, то при обнаружении подобных нарушений объектом также невозможно будет полноценно распоряжаться. Часто подобные несоответствия всплывают при попытке внести изменения в ЕГРН – например, оформить залог или продать.

В зависимости от характера правонарушения, застройщик может быть привлечен к гражданско-правовой, административной и или иной ответственности. Объект подлежит сносу или приведению в соответствие с градостроительными нормами или разрешительной документацией.

Легализация самостроя – длительная и сложная процедура, для совершения которой нужно знать много нюансов. Признать право собственности на самовольную постройку можно двумя способами:

• административным,
• судебным.

Главным основанием для возникновения права собственности на самовольную постройку является законное владение земельным участком, на котором она возведена. Обратите внимание, что аренда участка не является аргументом для узаконивания объекта, так что процедура легализации будет сложнее.

Комментарий эксперта компании “Хэлп Девелопмент”: Независимо от того, планирует ли застройщик добиваться признания права собственности на самовольную постройку, при выявлении нарушений ему придется выплатить штрафы. Их сумма может превышать несколько миллионов рублей, поскольку свои санкции накладывают Земельный надзор Росреестра, Мосгосстройнадзр и Департамент городского имущества Москвы. Также исполнительные органы могут добиться запрета на эксплуатацию объекта до 90 дней. Своевременное обращение к экспертам, специализирующимся на узаконимании самовольно возведенных построек, позволит минимизировать штрафы и избежать наихудшего варинта развития событий – сноса здания. 

Признание права собственности на самострой административным путем

Как добиться признания права собственности на самовольную постройку в ГЗК? Собственник должен обратиться в комиссию с заявлением и достаточно объемным пакетом документов, который будет включать техдокументы, экспертное заключение о состоянии объекта, технический план, согласие третьих лиц и др. Госинспекция обязана назначить проверку и отправить запросы в контролирующие органы, чтобы выявить возможные нарушения. После согласования объекта самовольного строительства со всеми инстанциями назначается рассмотрение вопроса рабочей группой ГЗК. Именно она принимает окончательное решение о том, можно ли сохранить самострой в текущих границах.

Если решение комиссии будет положительным, то в ЕГРН вносятся изменения. Например, когда стояла задача сменить вид разрешенного использования земельного участка с сельскохозяйственного на промышленный, то в новой выписке из реестра будет указан необходимый ВРИ, и зданием можно будет легально пользоваться дальше без ограничений.

Признание права собственности на самострой через суд

Право собственности на самовольную постройку суды признают при следующих условиях:

• Строение соответствует требованиям Градостроительного кодекса РФ. На момент обращения в суд самовольно возведенный объект соответствует документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, строительным, санитарно-гигиеническим и иным нормам.
• Сохранение самостроя не ущемляет ничьи права и законные интересы, не создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц.

Важным условием для признания права собственности в суде являются предыдущие попытки собственника привести документы в соответвие с нормами. Например, он должен доказать, что пытался получит разрешение на строительство или получил отказ от ГЗК.

Что касается пакета документов для признания права собственности на самовольную постройку, то он практически не отличается от необходимого для предоставления Градостроительно-земельной комиссии. Главная цель – доказать, что самовольная простройка не несет опасности жизни и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц и возведена в соответствии с строительными нормами и правилами.

Комментарий эксперта компании “Хэлп Девелопмент”: наш опыт показывает, что именно обращение в Градостроительно-земельную комиссию – самый быстрый и надежный способ легализации объектов. На старте работ по признанию права сбоственности на самовольную постройку наши сотрудники проводят глубокий аудит, чтобы оценить перспективы и составить пошаговый план действий. При этом важнейшей частью нашей работы являются консультации с представителями госорганов. 

Возможные трудности при легализации самостроя

Признание права собственности на самовольную постройку возможно при условии, что владелец постройки подтвердит свои права на земельный участок. При отсутствии права на пользование землей, необходимо его получить путем заключения договора аренды или выкупа.

Безопасность сооружения в соответствии со строительными нормами и правилами проверяется проектной организацией. Для некоторых сооружений требуется профессиональная экспертиза.

С изменением ВРИ дело обстоит гораздо сложнее. Он устанавливается в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). На землю могут быть установлены сервитуты, она может находиться в санитарно-защитной или водоохранной зоне. Если у объекта выявлены признаки самостроя из-за несоответствия целевому использованию земли, то потребуется доказать комиссии или суду, что целесообразно и безопасно внести изменения в ПЗЗ.

Необходимо разрешить конфликтные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

Комментарий эксперта компании “Хэлп Девелопмент”: полный список документации будет зависеть от вашей конкретной ситуации и обстоятельств. Так, для узаконивания самостроя может потребоваться получить разрешения от Москомархитектуры, МОЭСК, Москомстройинвеста, Мосводоканала, Мосгаза и других организаций. Наша компани также самостоятельно разрабатывает комплект технических документов – от ЗОС и АГР до паспорта безопасности. 

В каких случаях суд может отказать собственнику

Суд может отказать в признании права собственности, если спорная постройка стоит на земельном участке, который:

• не принадлежит заявителю;
• арендуется им;
• находится в срочном бесплатном пользовании.

Также, суд скорее всего откажет в признании права собственности, если застройщик ни разу не обращался в госорганы за разрешением на строительство или актом ввода объекта в эксплуатацию, хотя имел такую возможность.

Право собственности на самовольные постройки, возведенную без установленных законом разрешений, может быть приобретено в случае, если застройщик открыто непрерывно владел и пользовался своей недвижимостью в течение 15 лет.

Эксперты компании «Хэлп Девелопмент» помогут вам сыграть на опережение. Глубокое знание современного законодательства и принципов работы госорганов позволяют нам объективно оценить перспективы и разработать стратегию решения вашей проблемы. Вы платите за результат. Если нам не удастся выполнить свои обязательства и добиться узаконивания вашего объекта, мы вернем вам деньги.

Оставьте заявку на сайте – и получите подробную бесплатную консультацию по вашему объекту. Начните борьбу за свое право собственности с «Хэлп Девелопмент»!