Признаки самовольной постройки

За последние 10 лет в Москве государственными органами было выявлено более 30 тысяч незаконных построек. Сегодня работа по обнаружению самостроев ведется с помощью алгоритмов искусственного интеллекта и дронов. Если владелец недвижимости отказывается устранять несогласованные изменения или демонтировать самострой добровольно, он ликвидируется в принудительном порядке. Это уже произошло примерно с 7 тысячами построек. В этой статье мы разберем признаки самовольной постройки и расскажем, в каких случаях можно будет узаконить строение.

В соответствии с законодательством РФ, объекты самовольного строительства определяют по ряду признаков.

Вот основные причины для признания постройки самостроем:

• возведение на земельном участке, целевое назначение которого не предусматривает соответствующую застройку;
• на участок отсутствуют правоустанавливающие документы;
• строительство велось с нарушением градостроительных норм;
• отсутствие обязательной разрешительной документации и согласований на строительство.

Отметим, что самовольной постройкой объект считается в том случае, если нарушения существовали на момент строительства и сохранились до момента выявления и признания строения незаконным. При этом есть исключения. Если владелец построил сооружение и до начала строительства не знал и не мог знать об ограничениях, то постройка не попадает под установленные критерии самовольной.

Чем рискует владелец самостроя

Что может быть признано в Москве объектом самовольной постройки? К самостроям относятся не только здания целиком, но и надстройки, пристройки, чердаки, мансарды, подвалы и любые другие объекты, возведенные или реконструированные с нарушениями градостроительных норм или без получения разрешительной документации. Одними из самых частых нарушений являются расширение торговых объектов за счет пристроек, а также строительство промышленных помещений и складов без соответствующих разрешений.

Владелец должен понимать, что если его объект относится к самовольной постройке, то этот факт сопряжен с определенными рисками. Несмотря на то, что постройка возведена на принадлежащем ему земельном участке, право собственности не гарантирует сохранность постройки. Более того: с самостроем нельзя совершать легальные действия. Это значит, что владелец не сможет продать объект, сдавать его в аренду или подарить на законных основаниях.

Кроме того, предусматриваются штрафные санкции, даже если владельцем принято решение узаконить сооружение. В 2022 году ИП и должностным лицам за самострой придется заплатить от 20 до 50 тыс. рублей, юридическим — от 500 тысяч до миллиона. В обоих случаях может быть приостановлена деятельность на срок до 3 месяцев. Отметим, что оплаченный штраф не отменяет и не сдвигает по срокам требование о сносе.

Ответственный орган прописывает в постановлении срок, в течении которого владелец участка должен принять решение по самострою. Если речь идет о сносе, то на демонтаж незаконной постройки дается максимум год. Если самовольное строение должно быть приведено в соответствии с нормами — от полугода до 3 лет, в зависимости от вида постройки.

Условия для сохранения самостроя

Когда мы разобрались, что следует понимать под объектом самовольной постройки и что грозит владельцу самостроя, рассмотрим пути сохранения объекта.

Не каждую самовольную постройку можно сохранить — она должна соответствовать ряду условий:

Быть возведенной в соответствии со строительными, градостроительными, санитарно-эпидемиологическими и другими правилами и нормами.

Находиться на земельном участке, в отношении которого нет ограничений. Напомним, что по закону самовольной постройкой является объект в водоохранной и санитарно-защитной зоне, зоне вдоль электропередачи и газопровода и др.

Не нарушать права третьих лиц.

Лицо, которое намерено сохранить самострой, должно провести экспертизу на соответствие объекта вышеуказанным требованиям и подтвердить права на участок земли. Если права отсутствуют — оформить их путем выкупа земли или заключения договора аренды.

Как узаконить самострой

Порядок легализации самовольной постройки установлен Федеральным законом № 339-ФЗ. Чтобы разобраться, как узаконить объект, еще раз вернемся к тому, что признается самовольной постройкой: здание, возведенное с нарушениями. Из этого следует, что при легализации строения необходимо подтвердить соответствие постройки нормам.

Для этого владельцу земельного участка нужно:

• подготовить проект, экспертные заключения;
• получить заключения СЭС и прочих ведомств;
• заказать технические планы;
• согласовать с владельцами соседних земельных участков спорные моменты.

После того, как получены документы, подтверждающие соответствие требованиям безопасности, можно обратиться в Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) или в суд, чтобы доказать, что строение можно сохранить.

Какие документы потребуются

Рассмотрим самый эффективный вариант легализации объекта — через Градостроительную земельную комиссию. Документы по самовольным постройкам передаются в ГЗК через МФЦ, «Единое окно» или через сайт Мэра Москвы. Заседания комиссии проводятся, как правило, раз в два месяца. Пакет документов будет включать:

• Заключение о состоянии коммуникаций и несущих конструкций. Документ должен подтверждать, что объект соответствует нормам и не создает угрозы для людей.
• Свидетельство Москомархитектуры, подтверждающее соответствие здания градостроительным нормам.
• Проект с разделами, утверждающими инженерные системы.
• Заключение МЧС, подтверждающее возможность эксплуатации здания.
• Заключение Роспотребнадзора о соответствии нормам.
• Договоры с эксплуатирующими внешние сети организациями и др.

После проверки документов будет приниматься решение. При положительном ответе постройку исключат из приложения Постановления правительства Москвы 819-ПП и владелец может оформить право собственности (при отсутствии такового) или узаконить объект в текущем состоянии.

Компания «Хэпл Девелопмент» специализируется на урегулировании правовых вопросов с коммерческой недвижимостью. Наши сотрудники — бывшие работники государственных учреждений. Они знают, как работает система, изнутри, поэтому находят эффективные и — главное! — легальные способы сохранить объекты. Наша цель — не просто добиться легализации самострой в Москве, но и убедиться, что с него сняты все правовые риски и собственник сможет беспроблемно распоряжаться недвижимостью в соответствие со своими задачами.

Получите бесплатную консультацию по сохранению вашего объекта, связавшись с нашим экспертом по телефону или оставив заявку на сайте!