Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

28 июля 2020

При планировании строительства должно учитываться целевое назначение земельного участка. Для регламентации использования земли в России в 1998 году были введены Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые должны устанавливаться на уровне муниципалитета. Далее в статье поговорим о том, что такое ПЗЗ и зачем они нужны, а также рассмотрим пошаговый порядок внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Что представляют собой ПЗЗ

Правила землепользования и застройки — акт градостроительного зонирования, в котором поселение разделено на территориальные зоны с установленным порядком использования. Документ разрабатывается непосредственно для землевладельцев, планирующих построить объект на собственном участке. Прежде чем начинать строительные работы, следует выяснить, какие объекты можно возводить на территории, предельные параметры строительства, ограничения в использовании объектов.

 

В отличие от генерального плана, который носит больше описательный характер, Правила землепользования и застройки регулируют градостроительный процесс. Несмотря на схожесть, документы не являются идентичными. Генплан выступает в качестве базы для создания ПЗЗ, ведь он определяет границы территориальных зон — объединения схожих по функциональному назначению участков.

Разработка Правил землепользования и застройки ложится на плечи местной власти — создается специальная комиссия, которая подготавливает ПЗЗ на основе Градостроительного и Земельного кодексов. Утверждается документ главой местного самоуправления после публичных слушаний. Для каждого города федерального значения муниципального образования (городского округа, района) разрабатывают свои Правила. Как только акт утверждают, его вносят в базу данных ЕГРН.

Зачем нужны ПЗЗ

Прежде всего, знание Правил землепользования и застройки необходимо, чтобы определиться с параметрами строительства. Согласно ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, ПЗЗ прорабатываются с определенными целями:

  • планирование развития населенного пункта для обеспечения охраны окружающей среды, а также сохранения объектов культурного наследия России;
  • создание выгодных условий для деятельности бизнес-структур на территории поселения;
  • регулировка отношений между бизнесом и властью, защита интересов физических лиц;
  • привлечение инвестиций через предоставление вкладчикам большого выбора участков.

Поскольку ПЗЗ относятся к документам открытого пользования, найти акт можно на официальном сайте администрации конкретной населенной территории. К примеру, для ознакомления с ПЗЗ Москвы достаточно перейти на портал mos.ru. Благодаря регулярным обновлениям файла представленные здесь Правила землепользования и застройки показывают состояние земельного участка на реальный момент времени. Полный объем информации представлен в текстовой и графической части.

Структура нормативного акта

ПЗЗ земельного участка — объемный документ, состоящий из нескольких частей. Теоретическая описывает ключевые требования к исполнению градостроительных регламентов, например, какие земли допустимо использовать для строительства и как правильно это делать. Графическая часть ПЗЗ включает карты градостроительного зонирования, в которых деление на зоны происходит в зависимости от их функционального назначения. Каждый земельный участок может относиться только к одной территориальной зоне — жилой, производственной, общественно-деловой и т. д.

 

В специальном разделе ПЗЗ собраны градостроительные регламенты, которые разрабатываются для каждой территориальной зоны. Документ определяет правовой режим использования разных земельных участков. Установленные нормы актуальны не только на этапе застройки территории, но и на протяжении всего периода ее эксплуатации. Вот какую информацию содержит регламент:

  • Виды разрешенного использования участков.
    Возведенный объект недвижимости должен соответствовать назначению земель, иначе постройка будет признана незаконной. К примеру, согласно ПЗЗ, на участке садового некоммерческого товарищества (СНТ) можно выращивать урожай, а вот построить дом (капитальную постройку) нельзя.
  • Ограничения по использованию земли.
    Речь идет о санитарно-защитных, водоохранных и других типах зон, где есть ограничения по строительству некоторых объектов. В худшем случае строительство запрещено, в лучшем — требует согласования с администрацией.
  • Масштабы планируемой застройки.
    В зависимости от территориальной зоны в ПЗЗ будут меняться требования к параметрам объекта (максимальной высоте, этажности и т. д.).
  • Уровень обеспечения территории инфраструктурой — инженерной, транспортной и социальной.
    Если планируется осуществление деятельности по комплексному развитию земельного участка, учитываются показатели территориальной доступности.

Для выдачи выписки из ПЗЗ по конкретной территории достаточно обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства местной администрации или в многофункциональный центр (МФЦ). Также получить информацию о недвижимом объекте можно через сайт Госуслуг. При подаче запроса понадобится указать адрес участка или его кадастровый номер.

пзз

Когда требуется внести изменения в ПЗЗ

Выступать с такой инициативой могут органы власти на всех уровнях, если ПЗЗ препятствуют сооружению объектов или поддержанию их функционирования. Физические лица и организации подают заявление в том случае, если использование участка не является эффективным или из-за действующих регламентов упала рыночная цена земли. Прежде чем пытаться менять ПЗЗ, следует проверить, обоснована ли ваша просьба согласно ч. 3 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ.

 

При поступлении предложений об изменении ПЗЗ компетентный орган обязан рассмотреть его. Решение принимается путем проведения публичных слушаний. Если вопрос касается чего-то масштабного, например, изменения границ поселка в ПЗЗ, общественные обсуждения проходят в разных поселениях одновременно. В Москве за регулирование Правил землепользования и застройки отвечает комиссия, созданная при Главном управлении архитектуры и градостроения Московской области (ГУАГ МО).

 

Процедура изменения ПЗЗ

Добиться внесения изменений в Правила землепользования и застройки поможет команда специалистов компании «Хэлп Девелопмент». Мы беремся за проекты на любом этапе, даже после отказа в изменении ПЗЗ, и ведем их под ключ — вплоть до публикации обновленного документа на сайте муниципалитета и получения новой выписки из Росреестра.

 

Работа над каждым проектом по внесению изменений в ПЗЗ индивидуальна, но чаще всего включает следующие шаги:

  • Консультация.
    Наши эксперты рассказывают о нюансах внесения изменений в ПЗЗ, оценивают шансы на одобрение конкретно в вашем случае.
  • Экспертиза объекта.
    На данном этапе проводится сбор данных из открытых и закрытых источников, разрабатывается дорожная карта мероприятий по изменению ПЗЗ территории.
  • Подготовка документов.
    Специалисты оформляют технический/межевой планы, направляют обращения в органы исполнительной власти Москвы и проводят другие работы, которые позволяют доказать целесообразность и безопасность изменения Правил землепользования и застройки.
  • Согласование.
    Сотрудники нашей компании принимают участие в рабочих группах по внесению изменений в ПЗЗ, представляют интересы на публичных слушаниях.
  • Получение решения.
    В случае положительного ответа мы проконтролируем подготовку проекта об утверждении изменений в ПЗЗ и получим новую выписку из ЕГРН.

Наша компания специализируется на решении вопросов, касающихся коммерческой недвижимости, с государственными органами и имеет опыт более 10 лет. Глубокий анализ проекта на старте позволяет гарантировать результат. В маловероятном случае отказа в согласовании изменений мы вернем клиенту деньги.

 

Другие Услуги