Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это нормативно-правовые документы, которые регулируют порядок использования земельных участков и строительства объектов на них. Они накладывают ограничения на собственников земли, определяя вид и порядок строительства объектов на территории.

Правила землепользования и застройки разрабатываются на основе законодательных актов и утверждаются местными органами власти. Они могут варьироваться в зависимости от типа земельного участка и особенностей конкретного региона.

Соблюдение правил землепользования и застройки является важным условием для создания благоприятной среды, обеспечения безопасности населения, сохранения природных и культурных ресурсов. Правильное использование земли и грамотное планирование застройки помогают предотвращать возможные экологические проблемы, улучшают качество жизни жителей, способствуют экономическому развитию региона.

Что представляют собой ПЗЗ

Правила землепользования и застройки — акт градостроительного зонирования, в котором поселение разделено на территориальные зоны с установленным порядком использования. Документ разрабатывается непосредственно для землевладельцев, планирующих построить объект на собственном участке. Прежде чем начинать строительные работы, следует выяснить, какие объекты можно возводить на территории, предельные параметры строительства, ограничения в использовании объектов.

В отличие от генерального плана, который носит больше описательный характер, Правила землепользования и застройки регулируют градостроительный процесс. Несмотря на схожесть, документы не являются идентичными. Генплан выступает в качестве базы для создания ПЗЗ, ведь он определяет границы территориальных зон — объединения схожих по функциональному назначению участков.

Разработка Правил землепользования и застройки ложится на плечи местной власти — создается специальная комиссия, которая подготавливает ПЗЗ на основе Градостроительного и Земельного кодексов. Утверждается документ главой местного самоуправления после публичных слушаний. Для каждого города федерального значения муниципального образования (городского округа, района) разрабатывают свои Правила. Как только акт утверждают, его вносят в базу данных ЕГРН.

Зачем нужны ПЗЗ

Прежде всего, знание Правил землепользования и застройки необходимо, чтобы определиться с параметрами строительства. Согласно ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, ПЗЗ прорабатываются с определенными целями:

• планирование развития населенного пункта для обеспечения охраны окружающей среды, а также сохранения объектов культурного наследия России;
• создание выгодных условий для деятельности бизнес-структур на территории поселения;
• регулировка отношений между бизнесом и властью, защита интересов физических лиц;
• привлечение инвестиций через предоставление вкладчикам большого выбора участков.

Поскольку ПЗЗ относятся к документам открытого пользования, найти акт можно на официальном сайте администрации конкретной населенной территории. К примеру, для ознакомления с ПЗЗ Москвы достаточно перейти на портал mos.ru. Благодаря регулярным обновлениям файла представленные здесь Правила землепользования и застройки показывают состояние земельного участка на реальный момент времени. Полный объем информации представлен в текстовой и графической части.

Как можно узнать ПЗЗ на земельный участок

ПЗЗ являются открытым документом, к которому может получить доступ любой человек, в том числе и не являющийся владельцем земельного участка. Узнать правила землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного надела можно тремя способами:

1. Посмотреть онлайн на сайте местной администрации. Чтобы найти его, вбиваем в поиске «администрация + название области, района и населенного пункта, к которым относится участок + ПЗЗ». Если дело касается Москвы и Московской области, то обычно оп этому запросу выдается сайт, где лежат архивы с PDF-файлами. В них — правила землепользования и застройки территорий по конкретным областям/районам.

Например, для ознакомления с ПЗЗ Москвы достаточно зайти на портал mos.ru. Благодаря регулярным обновлениям файла представленные здесь Правила землепользования и застройки показывают состояние земельного участка на текущий момент времени. Полная информация представлена в текстовой и графической частях документа.

2. Если вы не можете найти правила землепользования и застройки (ПЗЗ) на сайте администрации, то можете воспользоваться сайтом ФГИС ТП. Для этого нужно выбрать «Документы» в меню, затем «По территории». В правом поле поиска начните вводить по одной букве название муниципального района — будут выпадать ответы, среди которых нужно выбрать нужный. Поиск может работать не совсем корректно, поэтому рекомендуется вводить название по одной букве. Затем в левом поле поиска нужно ввести слово «правила», чтобы отобразились только ПЗЗ. После этого можно выбрать нужный результат и скачать документы.
3. Если же вам нужна бумажная выписка из ПЗЗ, то ее можно получить в отделениях МФЦ «Мои Документы» или в местной администрации. Услугу оказывают собственникам, арендаторам, пользователям, доверенным лицам с нотариально заверенной доверенностью. Потребуется предоставить:

• • паспорт;
  • бумажную выписку из ЕГРН на земельный участок;
  • правоподтверждающий документ: если земля в собственности, подойдет выписка из ЕГРН, в противном случае нужен договор аренды/подтверждение пожизненной аренды и др.

Как выглядят правила ПЗЗ

ПЗЗ земельного участка — это объемный документ, состоящий из нескольких частей. Теоретическая часть описывает ключевые требования к исполнению градостроительных регламентов, включая виды разрешенного использования участков (ВРИ) и ограничения по использованию земли. Графическая часть включает карты градостроительного зонирования. Регламенты для каждой территориальной зоны определяют правовой режим использования земельных участков, масштабы планируемой застройки и уровень обеспечения территории инфраструктурой.

Разработкой П33 занимаются местные органы самоуправления. За основу берется генеральный план населенного пункта и техническая документация. Для подготовки ПЗЗ территории создается комиссия, состав которой утверждается главой муниципалитета. Информация о начале разработки и составе комиссии должна быть опубликована на сайте администрации или в СМИ.

Подготовленный проект направляется на проверку главе администрации, который назначает публичные в сроки до 3 месяцев. По итогам общественных обсуждений в Правила землепользования и застройки города могут быть внесены изменения.

Структура нормативного акта

ПЗЗ земельного участка — объемный документ, состоящий из нескольких частей. Теоретическая описывает ключевые требования к исполнению градостроительных регламентов, например, какие земли допустимо использовать для строительства и как правильно это делать. Графическая часть ПЗЗ включает карты градостроительного зонирования, в которых деление на зоны происходит в зависимости от их функционального назначения. Каждый земельный участок может относиться только к одной территориальной зоне — жилой, производственной, общественно-деловой и т. д.

В специальном разделе ПЗЗ собраны градостроительные регламенты, которые разрабатываются для каждой территориальной зоны. Документ определяет правовой режим использования разных земельных участков. Установленные нормы актуальны не только на этапе застройки территории, но и на протяжении всего периода ее эксплуатации. Вот какую информацию содержит регламент:

• Виды разрешенного использования участков.
  Возведенный объект недвижимости должен соответствовать назначению земель, иначе постройка будет признана незаконной. К примеру, согласно ПЗЗ, на участке садового некоммерческого товарищества (СНТ) можно выращивать урожай, а вот построить дом (капитальную постройку) нельзя.
• Ограничения по использованию земли.
  Речь идет о санитарно-защитных, водоохранных и других типах зон, где есть ограничения по строительству некоторых объектов. В худшем случае строительство запрещено, в лучшем — требует согласования с администрацией.
• Масштабы планируемой застройки.
  В зависимости от территориальной зоны в ПЗЗ будут меняться требования к параметрам объекта (максимальной высоте, этажности и т. д.).
• Уровень обеспечения территории инфраструктурой — инженерной, транспортной и социальной.
  Если планируется осуществление деятельности по комплексному развитию земельного участка, учитываются показатели территориальной доступности.

Для выдачи выписки из ПЗЗ по конкретной территории достаточно обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства местной администрации или в многофункциональный центр (МФЦ). Также получить информацию о недвижимом объекте можно через сайт Госуслуг. При подаче запроса понадобится указать адрес участка или его кадастровый номер.

Можно ли изменить ПЗЗ или ВРИ

Чаще всего изменить ПЗЗ гражданам требуется для строительства: например, если предельно допустимые параметры застройки или виды разрешенного использования не соответствуют тем проектам, которые собственник или арендатор хочет реализовать. Однако нужно иметь в виду, что процедура внесения изменений сложная, и чтобы добиться успеха, лучше обратиться к профессионалам.

Компания «Хэлп Девелопмент» помогает девелоперам менять правила землепользования и застройки участков более 10 лет. У нас налаженная схема работы, позволяющая добиваться положительного решения в подавляющем большинстве случаев. Работа включает следующие этапы:

1. Анализ документов на объект, открытой и закрытой информации из официальных источников.
2. Составление дорожной карты внесения изменений в ПЗЗ. Для этого в том числе проводятся консультации с различными государственными инстанциями.
3. Сбор документов. Пакет будет отличаться в каждом конкретном случае в зависимости от исходных данных. Главная цель — доказать, что поменять ПЗЗ будет целесообразно и безопасно.
4. Согласование. Изменения в Правила землепользования и застройки рассматривает комиссия, профильные инстанции, затем проводятся общественные слушания. Наши сотрудники контролируют каждый этап и при необходимости оперативно реагируют на замечания.
5. Получение решения. Его подписывает глава администрации, а изменения публикуются на сайте или в СМИ. После этого мы получаем новую выписку из ЕГРН.

Когда требуется внести изменения в ПЗЗ

Выступать с такой инициативой могут органы власти на всех уровнях, если ПЗЗ препятствуют сооружению объектов или поддержанию их функционирования. Физические лица и организации подают заявление в том случае, если использование участка не является эффективным или из-за действующих регламентов упала рыночная цена земли. Прежде чем пытаться менять ПЗЗ, следует проверить, обоснована ли ваша просьба согласно ч. 3 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ.

При поступлении предложений об изменении ПЗЗ компетентный орган обязан рассмотреть его. Решение принимается путем проведения публичных слушаний. Если вопрос касается чего-то масштабного, например, изменения границ поселка в ПЗЗ, общественные обсуждения проходят в разных поселениях одновременно. В Москве за регулирование Правил землепользования и застройки отвечает комиссия, созданная при Главном управлении архитектуры и градостроения Московской области (ГУАГ МО).

Процедура изменения ПЗЗ

Добиться внесения изменений в Правила землепользования и застройки поможет команда специалистов компании «Хэлп Девелопмент». Мы беремся за проекты на любом этапе, даже после отказа в изменении ПЗЗ, и ведем их под ключ — вплоть до публикации обновленного документа на сайте муниципалитета и получения новой выписки из Росреестра.

Работа над каждым проектом по внесению изменений в ПЗЗ индивидуальна, но чаще всего включает следующие шаги:

• Консультация.
  Наши эксперты рассказывают о нюансах внесения изменений в ПЗЗ, оценивают шансы на одобрение конкретно в вашем случае.
• Экспертиза объекта.
  На данном этапе проводится сбор данных из открытых и закрытых источников, разрабатывается дорожная карта мероприятий по изменению ПЗЗ территории.
• Подготовка документов.
  Специалисты оформляют технический/межевой планы, направляют обращения в органы исполнительной власти Москвы и проводят другие работы, которые позволяют доказать целесообразность и безопасность изменения Правил землепользования и застройки.
• Согласование.
  Сотрудники нашей компании принимают участие в рабочих группах по внесению изменений в ПЗЗ, представляют интересы на публичных слушаниях.
• Получение решения.
  В случае положительного ответа мы проконтролируем подготовку проекта об утверждении изменений в ПЗЗ и получим новую выписку из ЕГРН.

Хотите убедиться, что Правила землепользования и застройки подходят для реализации вашего проекта на земельном участке, или нуждаетесь во внесении изменений в ПЗЗ? Запишитесь на консультацию к экспертам «Хэлп Девелопмент» — и получите подробный анализ ситуации с ответом на вопросы и четким пошаговым планом, как необходимо действовать дальше.