Подбор участка для девелоперского проекта: на что обратить внимание

Работа в девелоперском бизнесе требует грамотного подхода к выбору земли под застройку. Ведь одно дело — придумать концепцию, и совсем другое — воплотить ее в жизнь, избежав возможных ошибок. Ошибки, допущенные при подборе участка, в дальнейшем приводят к дополнительным затратам, увеличению сроков реализации бизнес-идеи, а иногда и полной утрате ее экономической привлекательности.

Эксперты московской компании Help Development помогут объективно оценить объект недвижимости, проверить его на возможные риски и заключить максимально выгодную сделку. Перед обращением к профессионалам будет полезно узнать, на какие моменты стоит обратить внимание, выбирая участок для девелоперского проекта.

С чего начать подбор участка

Первое, что рекомендуется изучить при выборе земли под девелопмент — вид разрешенного использования участка (ВРИ). Именно от этой характеристики зависит, что можно делать на участке: какой деятельностью заниматься, какие объекты строить. Конечно, впоследствии ВРИ можно попробовать изменить, но это реально не во всех случаях, к тому же процедура изменения вида использования требует времени.

Кроме ВРИ, который можно найти в выписке из ЕГРН либо на Публичной кадастровой карте Росреестра, пристального внимания девелопера заслуживают целый ряд характеристик.

• Локация. Например, близость локации к парковым зонам или водоемам с благоустроенной прибрежной территорией, как правило, является конкурентным преимуществом. Не случайно вдоль Москвы-реки в основном расположены комплексы премиум- и бизнес-класса, хотя встречаются и проекты массового сегмента. Востребованы у девелоперов и участки, расположенные около живописных лесных массивов. В таких районах часто строятся дома комфорт-класса, пользующиеся спросом на рынке недвижимости.
• Транспортная доступность. Это, пожалуй, один из ключевых факторов, непосредственно влияющих на окупаемость проекта. Лидирующие позиции, конечно, занимают земельные участки, находящиеся в относительной близости от действующих или строящихся линий метро. Если речь идет о разработке проекта торгового комплекса либо другой торговой точки с высокой проходимостью — дополнительным плюсом станет наличие железнодорожной станции (объекта, способного обеспечить приток посетителей и увеличить потенциальную прибыль).
• Ландшафт. Форма и ландшафт участка в немалой степени влияют на выбор архитектурной концепции. Например, если участок достаточно большой — у девелопера есть возможность выгодно обыграть особенности ландшафта, разработав действительно эксклюзивный проект благоустройства территории.
• Экологическая составляющая. Данный факт тоже немаловажен, хотя успех большинства проектов зависит от него не слишком сильно. В ряде случаев покупатели участков готовы закрыть глаза на «слабую» экологию, если этот недостаток компенсируется хорошей транспортной доступностью и привлекательной ценой.

Оценивая градостроительный потенциал участка, нужно учитывать и существование так называемых «особых зон». К ним относятся санитарные зоны, территории, на которых проведены жизненно важные коммуникации и так далее. Расположение земли в такой зоне или рядом с ней может стать стоп-фактором для осуществления некоторых видов деятельности.

И, конечно, не обойтись без краткого историко-культурного анализа — изучения данных о том, нет ли поблизости объектов историко-культурного наследия, способных затруднить и даже исключить возможность строительства.

Юридическая проверка участка

После предварительного подбора участка, потенциально подходящего для строительства, можно приступать к проверке его юридической чистоты. В рамках правовой экспертизы в обязательном порядке изучается целый ряд аспектов.

• История объекта недвижимости. Покупателю важно убедиться в том, что предыдущие сделки заключались надлежащим образом, и третьи лица не смогут их оспорить.

• Наличие обременений. Земля не должна быть заложена или находиться под арестом в ФССП.

• Наличие прав собственника на землю. Здесь придется проверить, внесена ли соответствующая запись в ЕГРН, имеется ли согласие совета директоров/общего собрания акционеров на заключение сделки.

• Наличие задолженности по налоговым и другим платежам. Бывают случаи, когда покупателю вместе с участком земли достаются немалые долги.

По мере возможности желательно проверить и финансовое положение продавца. Если владелец участка находится в предбанкротном состоянии, велик риск, что кредиторы оспорят сделку, а покупатель потеряет время и деньги.

К сожалению, в Москве и Подмосковье остается все меньше участков, по всем параметрам подходящих для строительства бизнес-центров, коттеджных поселков, крупных производственных комплексов и реализации других масштабных проектов. Предприниматели, решившие самостоятельно подобрать землю, нередко сталкиваются с серьезными трудностями.

Например, часть достойных предложений содержится в закрытых базах данных. Покупателям крайне сложно выйти на собственников экономически выгодных объектов. Кроме того, на осмотр вариантов, представляющих интерес для девелоперов, приходится тратить очень много времени. Провести тщательную проверку юридической чистоты участка своими силами тоже не всегда возможно. Во избежание проблем эту трудоемкую и ответственную работу лучше поручить профессионалам.

Специалисты Help Development досконально разбираются в сфере недвижимости, градостроительства и земельно-имущественных отношений. Компания оказывает комплексные услуги по подбору земельных участков для любых видов деятельности: многоэтажной жилой застройки, строительства объектов социальной инфраструктуры, возведения производственных зданий и сооружений.

Мы изучим лучшие предложения, имеющиеся на рынке (в том числе в закрытом доступе), проведем всесторонний анализ документов и возможных рисков, поможем структурировать сделку и провести аргументированные переговоры с правообладателем. Обращайтесь к нам и приобретайте инвестиционно привлекательный участок по разумной цене!