Перспективы легализации самостроев в России

Вопрос самовольных построек ежегодно обсуждался на заседаниях Совета Федерации и только в конце прошлого года Верховный суд РФ внес ясность в судьбу самостроев. В этой статье мы поговорим о том, как постановление № 44 повлияло на ситуацию в 2024 году и какие перспективы легализации самовольных построек в 2025.

Изменения в законодательстве

Если рассматривать постановление ВС РФ вкратце, то оно стало обобщением почти 20-летней практики применения 222 статьи Гражданского Кодекса. Напомним, в статью о самовольной постройке регулярно вносились поправки, которые то упрощали, то ужесточали вопрос регистрации самостроев.

ВС РФ своим постановлением поставил точку в этом вопросе, сохранив общий подход судебной практики: снос самостроя — санкция за нарушение, но это крайняя мера. Отмечается, что последствия не должны нарушать равновесие в частных и публичных интересах и причинять чрезмерные убытки.

Говоря другими словами, снос потребуется в том случае, если строение угрожает здоровью и жизни граждан и не может быть приведена в соответствующее принятым нормативам состояние. Суд при этом максимально заинтересован в том, чтобы сохранить здание, предложив пути устранения нарушений в определенный срок.

Несмотря на то, что снос самостроя признан судом крайней мерой государственного вмешательства, и руководствоваться при вынесении решения суды будут только результатами госэкспертизы (в соответствии с Распоряжением Правительства №3041-р), для легализации самовольной постройки потребуется немало усилий.

Если говорить о том, как это постановление повлияло на текущую ситуацию в Москве, обратимся к официальной статистике. За первое полугодие 2024 года было вынесено решение о сносе чуть более 140 объектов. Большинство из них — это помещения, которые появились после незаконной реконструкции, но есть и крупные коммерческие здания, площадь которых превышает 1 тыс. м2.

По данным Департамента городского имущества, количество вынесенных за 6 месяцев 2024 года решений о сносе сократилось более чем на 40 % по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Это говорит о том, что принятое Верховным Судом постановление повлияло на ситуацию в лучшую сторону.

Перспективы легализации самостроев

К сожалению, в 2024 году не внесли никаких изменений в механизм узаконивания самостроя. Это значит, что владельцу здания предстоит непростой путь для регистрации строения.

Судя по сложившейся ситуации, в 2025 году узаконить самострой можно будет следующими способами:

1.     административный;
2.     судебный.

Эксперты рекомендуют действовать планомерно, начиная с административных инстанций, в частности, Градостроительно-земельной комиссии.

ГЗК оперативно решает вопросы в области использования под строительство и реконструкцию ЗУ. При обращении в инстанцию владелец постройки должен предоставить:

• правоустанавливающие документы и выписку из ЕГРН;
• техплан;
• архитектурно-градостроительное решение с описанием выполненных работ;
• заключение строительно-технической экспертизы.

По итогам рассмотрения ГЗК принимает решение о возможности сохранения постройки, при этом важную роль будет играть именно экспертиза. В соответствии с Постановлением Правительства, с 2024 года в отношении самостроев проводятся только государственными судебно-экспертными организациями. Если будет принято решение, что здание не представляет опасности, с большой вероятностью Комиссия примет решение о легализации самовольного строения.

Что делать если получен отказ от административной инстанции? В этом случае придется решать вопрос в судебном порядке. К рассмотренному выше списку документов необходимо приложить документ из ГЗК, где обозначены причины отказа. Не лишними будут и другие доказательства, что владелец пытался решить вопрос административным путем: официальная переписка с уполномоченными органами и т.д.

Если приложенные документы убедят суд, что возможно сохранить постройку, и нет возражений со стороны заинтересованных лиц, будет принято положительное решение. Судебный акт станет основанием для получения права собственности на строение.

Последним этапом станет внесение данных об объекте в ЕГРН, прохождение кадастрового учета в Росреестре на основании заверенной копии судебного решения и регистрация прав.

Самостоятельная легализация самостроя

Если владелец самостроя решил самостоятельно заниматься сбором необходимых документов и обращением в государственные органы, то очень важно придерживаться букв закона и не выходить за рамки правового поля. Заявитель должен знать нормы российского законодательства, строительные нормативы, понимать специфику работы госорганов и другие нюансы, связанные с легализацией самовольной постройки.

Второй момент — это временные затраты. Процедура узаконивания сама по себе длительный процесс, а при самостоятельном решении вопроса может затянуться на несколько месяцев. При этом нет никакой гарантии, что вы получите положительный результат.

Чтобы узаконивание самостроя прошло быстро и гладко, стоит делегировать эту задачу профессионалам. Команда Help Development — эксперты в сфере проблемной недвижимости в Москве и Московской области. Мы оценим шансы на сохранение постройки, подготовим необходимые документы и снимем все претензии со стороны государственных органов. Если легализовать объект не получится — мы вернем всю сумму, но пока на практике с такими ситуациями наша компания не сталкивалась.

За 12 лет работы эксперты Help Development легализовали более 250 объектов, сохранив более 450 тыс. м2. Не стоит затягивать с узакониванием самостроя: это единственный существующий способ снятия с объекта правовых рисков и получения возможности полноправного распоряжения им.

Свяжитесь с нашим менеджером и получите дорожную карту узаконивания вашего самостроя с подробным описанием действий, временными рамками и результатами проведенных работ.