Отличие самовольной постройки от самовольной реконструкции

Самовольные постройки и самовольные реконструкции являются актуальной проблемой для многих регионов России. Несмотря на ужесточение законодательства, в стране регулярно появляются объекты, возведенные или измененные с различными нарушениями. Такие строения могут портить архитектурный облик городов, представлять угрозу для окружающих, создавать аварийные ситуации на энергосетях, не выдерживающих дополнительную нагрузку. 

Возведение любых видов самовольных строений влечет правовые риски и для владельцев. Как самовольное строительство с нуля, так и незаконная реконструкция грозят немалыми штрафами, ограничениями в распоряжении имуществом. Нередко применяются и более жесткие меры: снос самостроя за счет правообладателя, изъятие участка, находящегося в аренде. Чтобы не лишиться ценного актива, стоит без промедления приступить к его узакониванию. Эксперты компании Help Development рассказывают об отличиях самовольной постройки от реконструкции и способах легализации проблемной недвижимости.

Самовольная постройка и самовольная реконструкция: ключевые отличия

Понятие самовольной постройки приводится в ст.222 ГК РФ. Исходя из смысла статьи, в категорию самовольных построек попадают здания и сооружения, имеющие хотя бы один из следующих признаков:

• Отсутствие документов, разрешающих строительство (если они требуются по закону).
• Нарушение строительных/градостроительных норм, которые были признаны существенными.
• Строительство с нарушением вида разрешенного использования (ВРИ), который установлен для земельного участка.
• Отсутствие у застройщика законных прав на участок (незаконная прирезка, самозахват земли).

В отличие от самовольной постройки, которая представляет собой вновь построенный объект, реконструкция — это частичная переделка уже возведенного сооружения. Градостроительный кодекс РФ (п.1 ст.14) относит к реконструкции не любые изменения, а только те, которые затрагивают конструктивные и другие существенные характеристики (площадь, высоту, объем, количество этажей). В качестве примера можно привести обустройство входных групп на первых этажах МКД. Такие работы предусматривают разрушение части внешней несущей стены здания, что приводит к изменению его конфигурации. Соответственно, речь идет не о перепланировке, а о реконструкции.

За исключением некоторых случаев, предусмотренных в п.14 ст.51 ГрК РФ, реконструкция требует согласования с местными органами исполнительной власти. Отсутствие разрешения на реконструкцию, а также наличие серьезных нарушений, могут повлечь признание реконструкции незаконной.

Правовые последствия для нарушителя

Юридические последствия самовольного строительства и самовольной реконструкции также могут быть различными. Для вновь возведенных строений самым негативным последствием станет снос. Согласно сложившейся правоприменительной практике, он является крайней мерой. Демонтаж наверняка последует, если:

• существует угроза жизни и здоровью людей;
• объект построен на чужой земле (например, на соседнем участке, принадлежащем муниципалитету).

В ситуации с самовольной реконструкцией демонтаж считается несоразмерным допущенному нарушению. Самостроем в данном случае признается не все здание (если оно было построено на законных основаниях), а только реконструированная часть. В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 последствия могут быть следующими:

• Приведение объекта в прежнее состояние (восстановление технических характеристик, внешнего облика, которые были до реконструкции).

• Приведение объекта в соответствие со строительными (градостроительными, противопожарными) нормами и требованиями. Если допущенные нарушения можно исправить, контролирующие органы или суд дают владельцу время на их устранение.

Кроме того, самовольное строительство и реконструкция наказываются административными штрафами согласно ст.9.5 КоАП РФ. Если собственник не принимает мер к устранению недостатков и переводу недвижимости в правовое поле, штраф за самострой может быть наложен неоднократно.

Несмотря на санкции, некоторые самострои эксплуатируются годами. Однако отсутствие документов делает их «юридически невидимыми». Заключение сделок с недвижимым имуществом (продажа, сдача в наем и аренду, страхование), как и его официальное подключение к коммуникациям, становится практически невозможным.

Как узаконить самострой

Разобравшись, к какому типу самостроев относится ваш объект, можно приступать к его легализации. Российское законодательство предусматривает два способа узаконивания самовольных построек и объектов, прошедших реконструкцию:

• Административный порядок. В Москве рассмотрением таких вопросов занимается Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК). Процедура занимает от 6−8 месяцев и включает несколько этапов: согласование документов с ДГИ, Москомархитектурой и другими инстанциями, осмотр объекта уполномоченными сотрудниками, проведение строительно-технической экспертизы. Кроме того, владелец должен заплатить штраф за возведение самостроя. Если рабочая группа даст положительное заключение, можно будет получать новый техпаспорт и обращаться в Росреестр за актуальной выпиской из ЕГРН.
• Судебный порядок. Судебная легализация, в основном предназначена для собственников, которые получили отказ в административных органах либо имеют неразрешенные споры относительно самостроя с третьими лицами.

Легализация самовольной постройки или реконструкции — достаточно сложный процесс с трудно предсказуемым результатом. Чтобы достичь успеха, снять все претензии чиновников и стать полноправным владельцем недвижимости, стоит заручиться поддержкой профессионалов.

Специалисты компании Help Development выполняют легализацию самостроев в Москве под ключ. Все вопросы, возникающие в процессе работы, решаются без привлечения или с минимальным привлечением заказчика. Чтобы получить бесплатную консультацию, оставьте заявку на сайте. Мы перезвоним, обсудим с вами детали сотрудничества и незамедлительно приступим к решению вашей проблемы!