Основания для внесения изменений в ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) определяют территориальную зону участка. Вместе с ней задаются виды разрешенного использования — варианты, как собственник или арендатор могут использовать земельный участок. Также ПЗЗ описывают предельные параметры застройки, в частности, плотность и высоту построек. В этой статье вместе с экспертами компании Хэлп Девелопмент мы разберем, какие основания для внесения изменений в ПЗЗ Москвы существуют и какие доказательства необходимо будет подготовить.

Главное:

• Обоснования для изменения ПЗЗ прописаны в ст. 33 ГрК РФ.
• Ключевых причин для корректировки регламентов четыре: земельные участки и объекты не используются эффективно; правообладателям причиняется вред; снижается стоимость участка или объекта; не реализуются права и законные интересы граждан и организаций.
• В Москве решение об изменении правил землепользования и застройки принимает Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки. Сроки рассмотрения подобных заявок — от 60 дней.
• В некоторых случаях можно обойтись без изменения зон в ПЗЗ — например, изменить основной вид разрешенного использования, если он есть в перечне допустимых для зоны. Эксперты помогут определить оптимальную стратегию.

Когда может потребоваться внести изменения в ПЗЗ

Прежде чем перейти к основаниям изменений в ПЗЗ, давайте рассмотрим, в каких ситуациях доступны более простые опции. Дело в том, что изменить правила землепользования и застройки — это сложная и дорогостоящая процедура, которая может растянуться на многие месяцы. Как показывает опыт экспертов Хэлп Девелопмент, зачастую можно найти более простые и доступные альтернативы.

Когда изменения в ПЗЗ не нужны

Когда внесение изменений в ПЗЗ действительно нужно

1. Нужного вида использования нет ни среди основных, ни среди условных, ни среди вспомогательных для вашей зоны.
2. Вы хотите превысить предельные параметры (этажность, плотность, процент застройки), а участок нормальный, то есть оснований для отклонения по ст. 40 нет. Отклонение нельзя использовать просто ради увеличения доходности.
3. Граница зоны проходит неудачно, например делит участок на части с разными регламентами, и исправить это как ошибку нельзя.
4. Зона не соответствует фактическому использованию и реально мешает реализовать права на участок.
5. Территорию планируют развивать комплексно (КРТ), и изменение ПЗЗ нужно для реализации решения.

Обоснование изменения ПЗЗ

Грамотное сформулированные основания для внесения изменений в ПЗЗ в Москве позволят убедить комиссию и аудиторию на общественных слушаниях в необходимости внести поправки в документ. Ключевым должен стать ответ на вопрос: почему действующий регламент зоны не позволяет эффективно использовать участок и почему это нужно исправлять именно изменением ПЗЗ.

Правовое основание внесения изменений в правила землепользования и застройки

Согласно статье 33 ГрК РФ, физическое или юридическое лицо может доказать, что применение текущих правил приводит к одному или нескольким негативным последствиям. Ключевых — четыре.

1. Участки и объекты не используются эффективно

Участок или здание простаивает, используется ниже своего потенциала или не так, как сложилось фактически и как логично для окружения.

Обоснование изменений в ПЗЗ:

• Описать фактическое использование и сопоставить с видами разрешенного использования (ВРИ) и параметрами зоны.
• Показать, что в рамках действующего регламента разумного использования нет. Например: участок в зоне, где допустима только малоэтажная жилая застройка, но окружен многоэтажной застройкой и магистралью; здание построено под функцию, которую зона не допускает; ВРИ в зоне не сочетаются с конфигурацией участка.
• Сослаться на сложившуюся застройку и характер района.
• Показать, что эффективное использование возможно при предлагаемом изменении и соответствует генплану.

Чем подтвердить:

• Справки о сроках простоя, отказы в согласованиях, отказы в выдаче разрешений.
• Расчет потенциала участка при действующем и при предлагаемом регламенте (площади, параметры, функции).

2. Причиняется вред правообладателям

Из-за применения ПЗЗ правообладатель несет реальные, документально подтверждаемые потери или не может пользоваться участком. Вред может быть как имущественный (убытки, упущенная выгода, расходы, которые не окупаются (например, понесены затраты на проектирование, которое нельзя реализовать)), так и ограничивающий пользование (нельзя реконструировать, достроить, объединить или узаконить существующий объект).

Какие основания внесения изменений в ПЗЗ привести:

• Показать причинную связь: вред наступил именно из-за регламента зоны, а не из-за иных причин (ЗОУИТ, отсутствие сетей, ограничения по самому участку).
• Указать, с какого момента и в чем выражается вред.

Чем подтвердить:

• Отказы органов власти (в разрешении на строительство, в изменении ВРИ, в утверждении схем) со ссылкой на ПЗЗ.
• Договоры, счета, проектная документация с суммами затрат.
• Расчет упущенной выгоды, заключение оценщика.

3. Снижается стоимость участка или объекта

Установленный регламент уменьшает рыночную стоимость по сравнению с той, которая была бы при иных параметрах зоны. Обычно это происходит после изменения зонирования («даунзонинг») или при несоответствии регламента соседним зонам.

Основания для внесения изменений в ПЗЗ:

• Сопоставить стоимость до и после введения ограничивающего регламента либо при действующих и предлагаемых параметрах.
• Показать, что снижение вызвано именно регламентом, а не общей ситуацией на рынке.
• Если применимо, сравнить с аналогичными участками в соседних зонах.

Чем подтвердить:

• Отчет независимого оценщика (рыночная стоимость при действующем регламенте и при предлагаемом).
• Данные о сделках с сопоставимыми объектами.
• Кадастровая стоимость и ее динамика, если есть связь с изменением вида использования.

4. Не реализуются права и законные интересы граждан и организаций

Это самая широкая формулировка: регламент мешает реализовать права собственников, арендаторов, жителей, организаций. Сюда входят как права на участок, так и более общие интересы. Например, может ограничиваться право собственности через невозможность использовать участок по назначению или права организаций из-за невозможности развивать текущий бизнес, расширить производство и т.д.

Обоснование изменений в ПЗЗ:

• Назвать конкретное право и норму (Конституция РФ, ГК РФ, ЗК РФ), которое нарушено или ограничено.
• Показать, что ограничение непропорционально: оно не обусловлено публичной целью (охрана, безопасность, инфраструктура) либо выходит за ее пределы.
• Указать, что законный интерес заключается в разумном использовании в соответствии с назначением и характером территории.

Чем подтвердить:

• Правоустанавливающие документы (ЕГРН, договоры).
• Обращения и ответы органов власти.
• Для групповых интересов: протоколы собраний, коллективные обращения.

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы имеет свои нюансы, поскольку решения принимаются через Градостроительную комиссию. Если вы не видите другого выхода, кроме как пройти через эту процедуру, обратитесь за помощью к экспертам Хелп Девелопмент. Мы помогаем приводить регламенты в соответствие с нуждами собственника в течение многих лет, и добивались успеха даже в очень сложных ситуациях. Запишитесь на консультацию, чтобы мы честно оценили вероятность внесения изменений в ПЗЗ Москвы и сформировали план действий!