Оформление самостроя в собственность

Согласно данным статистики, каждый год в Москве и Московской области выявляется больше тысячи самостроев. Столичные власти ведут борьбу с «неправильными» объектами: значительная часть самовольных построек, ухудшающих архитектурный облик, мешающих проезду транспорта, а иногда и представляющих опасность, сносится по решению суда. Но во многих случаях у владельцев есть реальные шансы на сохранение имущества и оформление самостроя в собственность. Всестороннюю и результативную помощь в легализации недвижимости оказывают эксперты Help Development — компании, с 2011 года работающей на рынке и имеющей в своем портфолио сотни успешных проектов.

Признание права собственности на самовольную постройку: какие объекты удастся сохранить 

Определение самовольного строительства дается в ч.1 ст.222 ГК РФ. Исходя из данной правовой нормы, самостроем признается капитальное строение, имеющее ряд признаков.

• Отсутствие прав на земельный участок (права постоянного бессрочного пользования, права собственности).
• Отсутствие разрешения на строительство (если такое разрешение необходимо по закону).
• Несоблюдение норм архитектуры и градостроительства.
• Опасность для жизни и здоровья окружающих.
• Возведение дома на территории, которая не предназначена для этой цели. К примеру, если застройщик начал возводить здание на землях общего пользования или на участке с инженерными коммуникациями, оно почти наверняка будет снесено.

Во всех перечисленных случаях сооружение будет считаться самостроем. Если контролирующие органы (в Москве таким органом является Госинспекция по недвижимости) обнаружат нарушения, владельца обяжут привести объект в соответствие, а в случае его отказа или невозможности устранения недостатков самострой сносят за счет нарушителя.

Также к владельцам применяется мера наказания в виде административного штрафа, размер которого достигает 1 млн руб. или 2 % стоимости участка (ст.8.8, ст.9.5 КоАП РФ).

Однако обзор судебной практики свидетельствует о том, что снос самовольно возведенных строений все-таки является крайней мерой. Застройщикам, которые привели объект в порядок (например, путем его перепланировки или реконструкции), удается узаконить свою недвижимость и оформить право собственности на самострой.

Так, процедура легализации почти наверняка завершится успешно, если постройка:

• не представляет угрозы для людей;
• не затрагивает интересов и прав третьих лиц (например, собственников соседних участков);
• отвечает требованиям градостроительных норм.

В случае соблюдения этих условий можно собирать документы и начинать процесс оформления самостроя в собственность.

Процедура приобретения права собственности на самовольную постройку

Законодательство РФ предусматривает два способа признания права собственности на самовольную постройку: путем обращения в органы местного самоуправления либо в суд. В первом случае вопрос решается в Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК).

• Владелец объекта предоставляет заявление и сопроводительные документы в Департамент градостроительной политики. Если объект построен без значительных нарушений, и застройщик не отказывается от уплаты штрафа, сотрудники Департамента дают согласие на легализацию самостроя в комиссии ГЗК.
• Выполняется ряд мероприятий: постройку осматривают уполномоченные службы, проводится строительная экспертиза, позволяющая убедиться в надежности несущих конструкций и нормальном состоянии коммуникаций.
• Заключения контролирующих служб передаются рабочей группе и рассматриваются на комиссии ГЗК. Комиссия уполномочена принять решение о том, можно ли признать постройку отвечающей требованиям законодательства.
• Если все в порядке, владелец платит штраф за возведение самостроя. После этого он сможет обратиться в Росреестр и в 10-дневный срок оформить право собственности на самовольную постройку с получением выписки из ЕГРН.

В ситуации, когда ГЗК отказала в легализации или в отношении недвижимости имеются споры, проблему придется решать в судебном порядке. Чтобы увеличить шансы на выигрыш процесса, в суд нужно предоставить достаточно объемный пакет документов.

1. Проект организации строительства.
2. Документация, подтверждающая права истца на землю.
3. Архитектурно-градостроительное решение, а также свидетельство о его утверждении, которое выдается Москомархитектурой.
4. Паспорт безопасности здания (если оно расположено в местах массового скопления граждан).
5. Заключения сотрудников МЧС и Роспотребнадзора о том, что постройка не противоречит нормативам и ее можно эксплуатировать. Так, практически всегда в суд требуется предоставлять заключение о проведении независимой оценки пожарных рисков.
6. Документы, подтверждающие, что застройщик ранее предпринимал какие-то действия для получения разрешения на возведение объекта и прочих согласований.

Положительное решение суда является основанием для оформления самостроя в собственность. После вынесения такого решения и регистрации объекта в Росреестре истец получает все права на объект и приобретает все обязанности, связанные с владением данным объектом (например, обязанность уплаты налога на имущество физлиц).

Легализация самостроя и оформление прав собственности на него может превратиться в достаточно длительную и сложную процедуру, имеющую немало тонкостей. Чтобы пройти эту процедуру быстро и с максимальными шансами на успех, стоит воспользоваться услугами компетентных специалистов, имеющих солидный опыт работы по узакониванию объектов недвижимости.

Эксперты компании Help Development досконально знакомы со всеми тонкостями, касающимися самостроев, способами их сохранения и приобретения официальных прав на спорную недвижимость. Мы всегда работаем до результата и добиваемся положительного решения вопроса даже в самых сложных случаях. Обращайтесь, и мы поможем вам стать полноправным владельцем недвижимого имущества!