Оформление права незавершенного строительства

Возведение коттеджа, дома на приусадебном участке или другого объекта — процесс, требующий времени и немалых расходов. Иногда эта процедура затягивается, причем возможны разные ситуации: стойка замораживается на неопределенное время, продолжается, но договорные сроки нарушены, откладывается ее ввод в эксплуатацию. В итоге возникает недострой — объект недвижимости, в котором нельзя прописаться, но его можно продать, завещать, сдать в аренду. Для полноценного распоряжения недостроем необходимо оформление права незавершенного строительства. Как полностью построенные здания, недострои регистрируются в Росреестре, однако их регистрация имеет свою специфику. Эксперты компании Help Development расскажут, как оформить объект незавершенного строительства (ОНС) правильно и с минимальными временными затратами, чтобы стать его полноправным собственником.

Оформление права незавершенного строительства: особенности и законодательное регулирование

Государственная регистрация прав на недострои осуществляется в соответствии со ст.40 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. В результате принятия ФЗ № 368 от 24.07.2023 г. в этот закон были внесены изменения, касающиеся упрощения процедуры регистрации недостроенных объектов.

В частности если раньше кадастровый учет и оформление прав на недвижимость, состоящую в федеральных и региональных реестрах ОНС, но не учтенную в ЕГРН, были невозможны без предоставления технического плана, сегодня техплан разрешается заменить электронной декларацией об объекте недвижимости, заверенной подписью должностного лица органа исполнительной власти.

Это правило применяется только в отношении строительства, полностью либо частично финансируемого за счет бюджета. Остальных застройщиков и собственников участков под ИЖС и ЛПХ изменения не коснулись.

Понятие ОНС дается в п.10 ст.1 ГрК РФ, а также в ст.55 ГК РФ. Согласно законодательным нормам, недостроем признается объект капитального строительства (то есть стоящий на заглубленном фундаменте и неразрывно связанный с землей), имеющий следующие признаки:

• у застройщика есть разрешение на его возведение (кроме случаев, когда разрешительная документация может не оформляться);
• постройка находится в незаконченном состоянии и, соответственно, не была введена в эксплуатацию.

Закон не обязывает собственников и арендаторов земельных участков к оформлению права незавершенного строительства — они могут решать этот вопрос по своему усмотрению. Но есть случаи, когда без постановки недостроев на учет (и оформления соответствующих прав) не обойтись.

• Продажа земли с недостроем.

• Подготовка к торгам по банкротству (на стадии исполнительного производства).

• Появление нового правообладателя в каком-либо судебном деле. Если проводится судебное разбирательство и появился новый претендент на недвижимость (или ее часть), недострой принудительно оценивается, и за одной из сторон признается право собственности.

• Необходимость оформления имущества в залог. Если собственник земли обращается за кредитом и хочет заложить недострой, его придется официально зарегистрировать.

Информация о том, что такое незавершенное строительство и как оформить свои права на него, может пригодиться и дольщикам в тех случаях, когда застройщик оказался в предбанкротном состоянии.

Дело в том, что покупатели квартир, нежилых помещений, машино-мест в случае банкротства застройщика рискуют больше всего. Конечно, они будут внесены в реестр кредиторов и смогут предъявлять денежные требования, но вероятность вернуть вложенные средства весьма мала. Если же у дольщика будет оформлено право на ОНС, он может требовать передачи оплаченных квадратных метров.

Как оформить объект незавершенного строительства в собственность

Регистрация права на ОНС дает собственнику возможность совершать любые сделки с имуществом. После прохождения этой процедуры недострой становится полностью оборотоспособным: владелец сможет его продать, подарить, оставить в наследство.

Сам процесс обычно не представляет особых сложностей и состоит из двух этапов. Вот краткая инструкция, которая подскажет, как оформить объект незавершенного строительства.

• Подготовка технического плана. Составлением техпланов занимаются кадастровые инженеры, требования к этому документу содержатся в ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. и в Приказе Минэкономразвития № 953 от 18.12.2015 г.
• Регистрация объекта в Росреестре. Обратиться в территориальное отделение Росреестра можно напрямую либо через МФЦ. В пакет обязательных документов входит паспорт правообладателя, техплан, документация на земельный участок (выписка ЕГРН о праве собственности на землю либо договор аренды), а также разрешение на строительство.

Если разрешения нет, а по закону оно требуется, объект будет считаться самовольной постройкой, и сотрудники Росреестра откажут в регистрации. В такой непростой ситуации защищать свои права придется в судебном порядке.

Срок рассмотрения дела зависит от загруженности судьи и характера проводимых мероприятий (например, строительной экспертизы), но в среднем он варьируется от 3 до 6 месяцев.

После проверки документов объект будет поставлен на кадастровый учет, и одновременно владелец получит на него все права. За оформление ОНС в собственность придется заплатить госпошлину. Для юридических лиц ее размер составляет 22 000 р., для граждан — 2 000 р.

Эксперты компании Help Development имеют богатый практический опыт решения проблем, связанных с приведением объектов недвижимости в соответствие с законодательством РФ и легализацией самостроев в Москве. Мы успешно взаимодействуем с уполномоченными инстанциями и достигаем положительных результатов даже в сложных ситуациях.

Благодаря опыту и доскональному знанию законодательства, наши специалисты предложат самый быстрый и эффективный способ урегулирования вопроса. Ваше участие в процессе будет минимальным: достаточно подписать договор на оказание услуг и передать нам документацию, позволяющую начать работу.