Обзор судебной практики по статье 222 ГК РФ «Самовольная постройка»

В российской судебной практике довольно часто встречаются дела, связанные с узакониванием самостроев. Объекты самовольного строительства не всегда появляются по злому умыслу: иногда люди просто не имеют представления о законодательных изменениях, произошедших в этой сфере. Если недвижимость не портит архитектурный облик города и не представляет угрозы для окружающих — она вполне может быть узаконена.

В процессе разбирательства судьи руководствуются положениями 222 ст. ГК РФ «Самовольная постройка». Именно в ней содержатся критерии признания сооружений самостроями, основания для их введения в гражданский оборот, обстоятельства, при наличии которых уполномоченные органы не имеют права принять решение о сносе.

Прежде чем приступать к процедуре приведения объекта в соответствие с требованиями законодательства, стоит ознакомиться с важными моментами, закрепленными в 222 статье Гражданского кодекса. Самые интересные примеры судебных прецедентов для вас прокомментировали эксперты компании Help Development.

Про нюансы легализации самостроев в суде читайте по ссылке.

222 статья ГК: краткий обзор

Действующая редакция ГК ст.222 (последние изменения в эту статью были внесены 24.07.2023 г.) состоит из шести частей. В первой части указывается, что самовольная постройка — это объект капитального строительства, имеющий хотя бы один из указанных признаков.

• Он был сооружен на земельном участке с ненадлежащим назначением.
• Владелец не позаботился об оформлении разрешительной документации на строительство. Само по себе отсутствие разрешения не препятствует дальнейшему узакониванию самостроя, если здание или сооружение никому не мешает и не опасен для людей, но в ходе экспертизы будет тщательно проверяться надежность фундамента и несущих конструкций.
• Застройщик не имеет права собственности на участок либо других прав, позволяющих заниматься строительством (к примеру, права бессрочного пользования).
• Владелец спорного объекта допустил нарушения градостроительных правил, отраслевых стандартов и других норм, обязательных к исполнению.

Однако в статье «Самовольная постройка» ГК РФ присутствует важная оговорка. Если владелец не знал и не имел возможности узнать об ограничениях, касающихся ВРИ участка — объект не считается самостроем, хозяева могут зарегистрировать его в ЕГРН и пользоваться недвижимостью на законных основаниях.

На обычные самострои (ст. 222 п.2 ГК РФ) у владельцев нет полноценных прав — такие сооружения не получится официально продать, оставить в наследство, сдать в аренду.

Часть 3 статьи 222 ГК РФ посвящена легализации самостроев: в ней перечисляются условия узаконивания и оговаривается возможность компенсации расходов застройщику со стороны лица, вступившего в права собственности.

В четвертой части статьи «Самовольная постройка» 222 ГК РФ уделяется внимание сносу объектов по решению муниципальных органов и отмечается, что решение о сносе зарегистрированного в ЕГРН сооружения вправе принять только суд.

По применению каждой части ст.222 ГК РФ «Самовольная постройка» уже сформирована обширная судебная практика. Вот несколько примеров судебных дел, при рассмотрении которой использовались положения данной статьи.

Пример 1. Признает ли суд право собственности на самострой за арендатором земельного участка

Истец обратился в суд с иском, в котором просил признать за собой право собственности на магазин, построенный на арендуемой территории. В подтверждение своей правовой позиции истец привел ряд аргументов.

1. Договор аренды был заключен официально, по результатам торгов.
2. В договоре отсутствует прямой запрет на строительство.
3. На момент обращения в суд самострой находится в состоянии, соответствующем требованиям законодательства.

Несмотря на приведенные предпринимателем доводы, в удовлетворении иска было отказано.

Принимая решение, судья принял во внимание тот факт, что предоставленная арендатору земля не предназначена для строительства недвижимости. Соответственно, торговую точку нельзя исключить из перечня объектов, утвержденного согласно 819 постановлению Правительства Москвы о самостроях. Кроме того, она подлежит сносу по ст. 222 п.2 ГК РФ. 

Пример 2. Признается ли самостроем балкон, площадь которого была увеличена в результате перепланировки

Нередко судам приходится разрешать и так называемые «балконные споры». Желающих утеплить и расширить балкон или лоджию, украсить их необычными навесами всегда было достаточно. Иногда окружающим это не нравится.

Так, местные власти подали иск в отношении хозяйки квартиры в многоквартирном доме. Женщина осуществила масштабную перепланировку балкона: объединила балкон с комнатой и установила козырек нестандартной длины, который немного перекрывал обзор соседям с верхних этажей.

Муниципальные органы, недовольные такой переделкой, потребовали привести квартиру в прежнее состояние. Но суд, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Жилищного кодекса РФ, занял сторону ответчицы.

В распоряжение судьи были предоставлены документы, подтверждающие, что постройка соответствует противопожарным и санитарным требованиям, при ее возведении не были нарушены несущие конструкции и не пострадал тепловой контур здания. Кроме того, перед перепланировкой ответчица получила согласие собственников других квартир и владельца нежилого помещения в МКД (требование ч.3 ст.36 ЖК РФ).

Изучив доказательственную базу, суд установил, что постройка не содержит признаков самостроя, перечисленных в ч.1 222 статьи ГК РФ, и не может быть снесена.

Пример 3.  Реально ли узаконить потенциально опасный объект

Статья «Самовольная постройка» ГК РФ 222 содержит прямой запрет на узаконивание построек, представляющих хотя бы малейшую угрозу.

Требования к легализуемым самостроям особенно ужесточились после землетрясения в Турции в феврале 2023 г. — причиной огромного количества жертв эксперты назвали низкое качество строительства. После таких трагических событий Президент РФ назвал перестройки уже возведенных зданий «опасной тенденцией» и попросил судебные органы контролировать законность этого процесса.

В качестве примера можно привести такой случай. Владелец небольшой фабрики в г. Москве пристроил к основному зданию помещение, предназначенное для торговых целей (для размещения магазина). За оформлением разрешительной документации предприниматель не обращался.

Обнаружив такое нарушение, ДГИ совместно с Правительством Москвы подал в Арбитражный суд иск с требованием о признании объекта самостроем и об освобождении земельного участка от вновь возведенной постройки.

Поскольку проведенная экспертиза выявила нарушения строительных и противопожарных норм, суд дал застройщику 6 месяцев на их устранение — в случае непринятия мер в отведенный срок постройка будет снесена.

Пример 4.  Признает ли самовольной постройкой ГК РФ временные конструкции

Еще один судебный прецедент выработан в отношении сооружений временного типа. Так, уполномоченный муниципальный орган через суд потребовал от арендатора снести торговый павильон, ссылаясь на нецелевое использование земельного участка.

Суд оставил требования истца без удовлетворения, ссылаясь на то, что спорный объект не имеет фундамента и может быть перенесен на другое место с сохранением своего назначения. Самостроем он, согласно ГК 222 статье, не является.

Пример 5. Считается ли самостроем здание, используемое не по целевому назначению

222 статья Гражданского кодекса не считает самостроями сооружения, которые эксплуатируются не по своему прямому назначению. Например, администрация муниципального образования обратилась с иском о сносе хозблока, в котором собственник осуществлял производственную деятельность.

Судья в удовлетворении иска отказал, так как в ст.222 не предусмотрена возможность сноса по данному основанию. В подобных ситуациях к нарушителям применяются меры административного воздействия.

Узаконивание самостроя — процедура, которая требует глубоких знаний законодательства и опыта решения подобных вопросов. Эксперты компании Help Development оказывают содействие в сохранении объектов самовольного строительства и легализации прав на такие объекты. Обращайтесь к нам! Мы работаем до результата и поможем даже в самой сложной ситуации.