Обзор практики Верховного Суда: самовольное строительство

Вот уже много лет в России идет активная борьба с самостроями. Количество построек, возведенных с различными нарушениями законодательства, особенно велико в южных регионах страны. В Москве и Подмосковье тоже существует такая проблема: ежегодно здесь выявляются сотни жилых и коммерческих объектов, относящихся к категории самостроев. Согласно обзору практики Верховного Суда, самовольное строительство практически всегда влечет применение мер административной ответственности, а в крайних случаях незаконные строения сносят по решению суда. Лучшим выходом из ситуации является своевременная легализация самостроя. Чтобы узаконить спорную недвижимость быстро и с гарантированным результатом, стоит обратиться за помощью в компанию Help Development, а перед началом процедуры узаконивания рекомендуется ознакомиться с примерами из судебной практики о самовольном строительстве.

Самовольная постройка в судебной практике

Перечень признаков, по которым здание может быть отнесено к классу самостроев, содержится в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 12 декабря 2023 г. Пленум ВС РФ принял Постановление № 44, в котором были даны разъяснения по пунктам данной статьи. В соответствии с этими разъяснениями, а также с обзором ВС по самовольному строительству, самостроем признается капитальная постройка, имеющая хотя бы один признак из приведенного списка.

• Отсутствие необходимых разрешений и согласований (если они требуются по закону).
• Возведение объекта на земельном участке с нарушением ВРИ (вида разрешенного использования).
• Возведение объекта на участке, который не был предоставлен застройщику в установленном порядке.
• Нарушение строительных/градостроительных правил и норм. Это может быть, например, превышение допустимой площади или количества этажей, некачественный монтаж несущих конструкций, размещение объекта в охранной зоне ЛЭП без предварительного согласования с энергетиками. Тут есть важная оговорка: соответствующие требования должны действовать как на момент начала стройки, так и на дату выявления нарушений.

Особое внимание Верховный Суд акцентирует на том, что несоблюдение порядка получения разрешения на строительство не является безусловным основанием для сноса самовольного строения. Если дело дойдет до судебного разбирательства — судья будет выяснять, какие меры по оформлению разрешительной документации предпринимал правообладатель, по каким причинам ему было отказано в выдаче разрешения.

Обзор практики ВС РФ по самовольному строительству: примеры

Вот один из примеров, который приводится в обзоре самовольного строительства. Хозяйка земельного участка в Краснодарском крае решила построить на нем коттедж для своей семьи. Однако местные чиновники отказали собственнице земли в выдаче разрешительных документов на строительство.

Отказ власти мотивировали тем, что заявление на выдачу разрешения поступило уже после того, как на участке был заложен фундамент дома. Соответственно, по их мнению, женщина нарушила правила землепользования и застройки, поэтому они решили не признавать строительство законным.

Суд первой инстанции, в который собственница обратилась за защитой своего права, согласился с позицией чиновников. В результате дело дошло до Верховного Суда Российской Федерации, и он поддержал истицу. В своих разъяснениях судьи ВС сослались на нормы ГрК РФ, согласно которым начало строительных работ не относится к основаниям отказа в оформлении разрешения на возведение постройки.

Единственной целью проверок, которые проводятся уполномоченными органами, является установление возможности строительства объекта на конкретном участке и соответствие проекта требованиям градостроительного регламента. В данном случае проектная документация была в порядке. В результате суд обязал чиновников выдать истице разрешение. Женщина смогла достроить дом и официально оформить его в собственность.

В судебной практике по делам о сносе самовольной постройки есть еще один важный момент. Признание объекта самостроем и решение суда о том, что его необходимо снести, не означает, что земля будет изъята у арендатора либо иного правообладателя.

Так, орган власти в Курганской области решил изъять муниципальный участок у застройщика, который самовольно возвел здание, и продать землю на торгах. В исковом заявлении истец сослался на тот факт, что ответчик не исполнил решение о сносе постройки в отведенный срок.

В суде первой инстанции требования истца были удовлетворены. Однако при разбирательстве в суде вышестоящей инстанции выяснилось: задержка демонтажа произошла по вине подрядчика, заключившего с ответчиком договор, но не сумевшего вовремя закончить работу по ряду причин. В итоге суд признал: ответчик действовал добросовестно, что было подтверждено документально. Следовательно, для изъятия земельного участка нет никаких оснований.

Судебная практика по самовольным постройкам: что еще нужно знать

Хотя в обзоре самовольной постройки рассматриваются самые разные ситуации, из него можно сделать еще несколько выводов.

• Теоретически причиной сноса здания может стать любой из признаков, перечисленных в статье 222 ГК РФ (последние изменения вступили в силу 11.03.2024 г). Но на практике сносятся, прежде всего, объекты, существование которых представляет угрозу или нарушает права третьих лиц.

• Если есть возможность устранить нарушения, суд должен предоставить владельцу самостроя такое право.

• Важную роль при разбирательстве дел о самовольной постройке на практике играют результаты строительно-технической экспертизы. Она может проводиться по инициативе сторон или постановлению суда, но это мероприятие практически всегда является обязательным.

Эксперты Help Development с 2011 года специализируются на узаконивании объектов самовольного строительства любой сложности. Многолетний опыт, профессионализм, налаженные связи в уполномоченных ведомствах помогают нам успешно решать задачи, за которые не берутся другие компании. Обращайтесь! Мы работаем исключительно в правовом поле и берем гонорар только за положительный результат.