Назначение земельного участка

Социальная и экономическая значимость земельных ресурсов, а также их невосполнимость и ограниченность, вызывает необходимость государственного регулирования землепользования. Принципы регулирования земельных отношений закреплены в Земельном кодексе Российской Федерации, утвержденном ФЗ № 136 от 25.10.2001 г. (в ред. от 14.02.2024 г.). Особое внимание в данном нормативно-правовом акте уделяется классификации земель в зависимости от назначения земельного участка. Если планируется покупка объекта для инвестиционных или других целей, стоит подробнее узнать, какие категории земель по целевому назначению существуют в России и как определить возможности использования конкретного надела.

Виды земельных участков по назначению

Земля — уникальный природный ресурс, который жизненно необходим человечеству. Она одновременно является и местом, на котором живут люди, и средством производства (например, в лесной и сельскохозяйственной промышленности), и кладовой ценных полезных ископаемых. Кроме того, земля, разделенная на участки, становится объектом недвижимости и приобретает оценочную стоимость.

Целевое назначение земельного участка по ЗК РФ определяется, прежде всего, категорией, к которой этот участок относится. Распределение земель производится в соответствии с общегосударственной стратегией развития, а также в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) — градостроительным документом, утвержденном в каждом населенном пункте.

Статья 7 ЗК РФ выделяет семь основных категорий, согласно которым устанавливается целевое назначение земельного участка и виды разрешенного использования:

• Земли населенных пунктов. Такие территории, занимающие около 1,2% общей площади российских земель, предназначены для проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Закон разрешает строить на этих землях частные дома. В данном случае назначение земли определяет ВРИ «Индивидуальное жилищное строительство».

Кроме того, целевым назначением земель населенных пунктов может быть многоэтажная городская застройка или, к примеру, природопользование на территориях, которые населяют коренные малочисленные народы. Однако возможности эксплуатации территории строго ограничиваются видом разрешенного использования. Так, если предприниматель приобрел участок под ИЖС, построить на нем многоэтажку не получится.

Также нужно сказать, что под нужды бизнеса и частных лиц отдается только малая часть земель населенных пунктов, а большая часть находится в распоряжении государства. На государственных землях располагаются линейные объекты (линии электропередач, линии связи), места общего пользования (площади, тротуары) и многое другое.

• Земли сельхозназначения. Это один из самых крупных сегментов: под сельскохозяйственную деятельность государство отдает 22% земельного фонда. Кроме возделывания сельхозугодий и производства сельхозпродукции (зерна, овощей и фруктов, продуктов животноводства), допускается возведение некоторых строительных объектов: ферм, ангаров, складов, защитных ограждений вокруг полей.

Еще можно копать искусственные пруды для полива культур — обустройство вспомогательных водоемов не противоречит назначению земельных ресурсов с категорией «Сельское хозяйство». Распоряжаться сельхозземлями можно на правах собственности, постоянного бессрочного пользования, аренды.

• Земли лесного фонда. Лесные угодья, доля которых в общей площади превышает 65%, в основном принадлежат государству. Целевым назначением земельного участка в данном случае является ведение лесного хозяйства (как правило, заключающееся в лесоустроительном зонировании).

Граждане и юридические лица могут использовать лесные ресурсы в строго ограниченных количествах. Так, чтобы срубить елку на Новый год, придется обратиться в лесничество, заплатить деньги, получить соответствующий ордер. Организации, желающие вырубить часть леса, обычно арендуют участки. В собственности юрлиц находится лишь незначительная доля лесного фонда.

• Земли промышленности. К землям промышленности и иного специального назначения принадлежат территории, на которых можно обустраивать транспортные пути и развязки, возводить предприятия промышленного комплекса (заводы, фабрики, электростанции), строить объекты, предназначенные для нужд обороны (к примеру, для размещения воинских частей), обеспечения государственной и космической безопасности.

Строительство автомобильных и железных дорог, строительство аэропортов, прокладка магистральных трубопроводов — все эти виды деятельности соответствуют назначению земли, которую законодательство относит к землям промышленности.

• Земли особо охраняемых объектов и территорий. Участки, расположенные на данных территориях, имеют особенно важное государственное значение. Прежде всего, это национальные парки, заказники, природные заповедники. К примеру, одним из таких национальных достояний является остров Врангеля — уникальный комплекс, имеющий огромную научную ценность.

В данную категорию включены и некоторые санатории, лечебно-оздоровительные курорты, музеи, расположенные под открытым небом. Разумеется, этот вид земли по назначению существенно отличается от остальных. На нем нельзя строить практически ничего. Если же найдется инвестор, который предложит привлекательный для государства проект, его придется согласовывать с Минприроды.

• Земли водного фонда. К водному фонду относятся территории, занятые реками, озерами, водохранилищами, ледниками. Однако это не означает, что на них не может быть суши: часть земли могут занимать дороги, хозяйственные постройки. Правовой режим земель водного фонда регулируется Водным кодексом РФ, а их приватизация запрещена в силу закона.
• Земли запаса. Целевым назначением земель запаса не предусмотрена продажа участков юридическим и физическим лицам. Это государственный (или муниципальный) резерв. Хотя бывают случаи, когда такие земли переводятся в другую категорию и становятся доступны к покупке либо оформлению в аренду.

Изучая информацию о том, что значит назначение земельного участка, стоит сказать несколько слов о видах его разрешенного использования. Дело в том, что категория земель — это достаточно обобщенное понятие, используемое преимущественно в целях классификации. Каждый участок может относиться только к одной категории, и перевести его в другую проблематично.

Когда категория будет установлена, в отношении участка устанавливаются ВРИ, которых может быть и несколько (основные, условно-разрешенные, вспомогательные). В результате определяются цели и способы эксплуатации объекта, то есть его конкретное назначение. Установление ВРИ производится в соответствии с общефедеральным классификатором с учетом биологических, геологических, экологических, других характеристик территории.

Содержание ВРИ напрямую влияет на возможность осуществления той или иной деятельности на участке. Для примера рассмотрим ситуацию с землями производственного назначения. Согласно общему правилу, они не предназначены для строительства жилья. Однако, если владелец решит построить рядом с предприятием общежитие для сотрудников, его действия будут соответствовать закону.

Где посмотреть назначение земельного участка

Кратко изучив виды земельных участков по их назначению, узнаем, где можно найти и проверить информацию о способах использования земли. Для получения таких сведений стоит воспользоваться бесплатным онлайн-сервисом Росреестра «Публичная кадастровая карта».

Открыв кадастровую карту, нужно указать кадастровый номер объекта в поисковой строке. Через пару минут на экране появится первичная информация о категории участка и его назначении, а также видах разрешенного использования. При необходимости на сайте можно заказать выписку из ЕГРН, в которой будет указано назначение земли и здания (либо нескольких зданиях), возведенных на участке. Кроме того, правообладатель может обратиться в Росреестр лично либо отправить запрос через МФЦ. Срок получения услуги в зависимости от выбранного способа составит 3-5 рабочих дней.

Целевое назначение земель, как правило, устанавливается региональными властями. Если по каким-то причинам оно не установлено – можно подать соответствующее ходатайство. К ходатайству прикладываются правоустанавливающие документы, документы, удостоверяющие личность заявителя, выписка из ЕГРН на объект, в отношении которого должна быть проведена процедура. Если законодательство требует проведения экологической экспертизы – придется представить заключение экспертной комиссии, подтверждающее возможность эксплуатации участка с определенной целью.

Реально ли изменить целевое назначение земель

Выяснив, какие есть назначения земельных участков, стоит узнать, насколько возможен перевод земли в состав другой категории. В законодательстве нет запрета на подобные изменения. Данная процедура регламентируется Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. Потребность в ее проведении может возникнуть, например, при расширении границ какого-либо города или поселка за счет прилегающих территорий, при включении сельскохозяйственных угодий в состав населенного пункта.

С данным вопросом необходимо обращаться в орган местного самоуправления либо исполнительный орган государственной власти (ст.2 ФЗ № 172). Основным документом, который должен быть составлен максимально подробно и аргументированно, является ходатайство. В нем указывается ряд обязательных сведений:

• Площадь и кадастровый номер участка.

• Категория земель, в состав которых требуется осуществить перевод.

• Описание месторасположения и границ участка (с указанием категории земель, к которым он принадлежит).

• Подробное описание обстоятельств, в силу которых заявитель просит перевести участок в другую категорию земель, а также предполагаемые преимущества такого перевода.

Дополнительный список документов, который рекомендуется предоставить для одобрения ходатайства, включает:

• Согласие правообладателя (если заинтересованным лицом является не он). Этот документ не нужен только в случае, если с правообладателем составлялось соглашение об установлении сервитута.
• Оценочная стоимость объекта (согласно кадастру).
• Расширенная выписка из ЕГРН на участок (с его полными характеристиками).
• Заключение экологической экспертизы (с подписью эколога и печатью).
• Документ, удостоверяющий личность заявителя. Для частного лица таким документом будет паспорт, для ИП — выписка из ЕГРП, для организации — выписка из ЕГРЮЛ.

Решение по ходатайству должно быть принято в 2-месячный срок. В случае принятия положительного решения уполномоченный орган составляет соответствующий акт о переводе земель. Копия акта в течение двух недель отправляется заинтересованному лицу. Если администрация отклонила ходатайство, отказ можно обжаловать в суде.

В процессе разработки и реализации девелоперского проекта могут возникнуть самые разные проблемы, связанные с проработкой градпотенциала территории, установлением или изменением ВРИ земельного участка, уточнением его границ, внесением изменений в ПЗЗ, легализацией объектов недвижимости, попавших в перечень самостроев. Быстро и эффективно решить эти проблемы помогают эксперты компании Help Development, расположенной в Москве.

Мы комплексно подходим к решению задачи и выполняем работу под ключ, обеспечивая положительный результат без вашего участия. Наши ключевые преимущества: экспертные знания, многолетний опыт, тесное сотрудничество с уполномоченными ведомствами, позволяющее оперативно достигать результата. Все гарантии прописываются в договоре, а если разрешить ситуацию не удается, гонорар возвращается полностью. Оставьте заявку на звонок и получите бесплатную консультацию по вашему объекту!