Многоквартирный самострой: особенности легализации самовольного строительства

Согласно данным статистики, ежегодно в России выявляются тысячи многоквартирных самостроев. Список наиболее проблемных мест возглавляют южные регионы страны — Краснодарский край. Крым, Республика Дагестан. Однако и в Москве, где контроль за самовольным строительством максимально усилен, время от времени появляются объекты, вызывающие у властей много вопросов. Самым распространенным нарушением является строительство на землях ИЖС — участках, не предназначенных для застройки МКД.

Эти и другие нарушения, полный перечень которых перечислен в ст.222 ГК РФ, могут повлечь наступление неблагоприятных последствий для правообладателя: штрафы, приостановление деятельности застройщика, снос здания по решению суда. Лучшим выходом из сложной ситуации станет легализация самостроя многоквартирного дома. Эксперты компании Help Development помогут сохранить вашу недвижимость, снять с нее правовые риски и официально оформить право собственности.

Самовольный многоквартирный дом: что это такое

Понятие многоквартирного жилого дома дается в п.6 ст.15 ЖК РФ. Согласно нормам жилищного законодательства, под МКД понимают объект капитального строительства, соответствующий нескольким критериям.

• Количество квартир — не менее двух.
• Наличие проведенных жилищных коммуникаций.
• Наличие мест общего пользования, а также отдельных выходов в подъезд либо на придомовую территорию (то есть на земельный участок, прилегающий к постройке). Придомовая территория и места общего пользования, как правило, находятся в общей долевой собственности жильцов.

Если сооружение не соответствует какому-либо из вышеперечисленных требований — скорее всего, имеет место самострой многоквартирного дома. В категорию многоквартирных самостроев попадают и дома, возведенные на землях с нарушением ВРИ. Действующее законодательство разрешает возводить и реконструировать многоэтажки только на участках со следующими видами разрешенного использования (СП 42.13320.2016, утвержденные Приказом Минстроя РФ от 30.12.2016 г.):

• Высотное строительство. В таких жилых зонах разрешено строительство домов от 9 этажей, которые разделены на 20 и более квартир.

• Среднеэтажная жилая застройка. Количество этажей в доме, возведенном на таком участке, не должно превышать восьми.

• Малоэтажная жилая застройка — территория, на которой допускается строить МКД не выше четырех этажей.

Земли ИЖС, нередко используемые предприимчивыми собственниками для строительства МКД, в данный список не входят. Закон прямо указывает, что на них могут возводиться только индивидуальные дома или коттеджи не выше 20 м и этажностью не больше трех этажей. Соответственно, чтобы избежать ответственности за самовольную постройку многоквартирного дома, стоит попытаться заранее изменить ВРИ участка через обращение в местную администрацию.

Еще одно обязательное требование, предъявляемое к застройщикам — оформление разрешения на строительство. Оно выдается в органе местного самоуправления после предоставления проектной документации. Также потребуется комплект архитектурно-градостроительных решений, отражающих внешний вид постройки, документы, подтверждающие права на земельный участок, его градостроительный план.

Если у администрации не возникнет претензий к документам, она выдаст разрешение на срок, предусмотренный проектной документацией. В случае отказа придется устранить недочеты, иначе возведенный дом станет многоквартирным самостроем, и нужно будет инициировать процедуру его узаконивания в административном или судебном порядке.

Особенности узаконивания многоквартирного самостроя

Необходимость узаконить самовольный многоквартирный дом может возникнуть как у застройщика, так и у жильцов, уже купивших недвижимость в многоквартирном самострое. Покупка квартир в таких постройках считается рискованной сделкой, ведь жильцы серьезно ограничены в правах. Это касается и пользования центральными коммуникациями, и проведения капитального ремонта, и заключения сделок с недвижимостью: во многих случаях покупатели получают документы не на квартиры, а на доли в общей собственности.

Узаконивание МКД обычно начинается с изменения ВРИ (если имеет место нецелевое использование участка). Данная характеристика всегда указывается в выписке из ЕГРН на участок. После решения этой проблемы можно подавать документы на легализацию самого здания. Застройщик и жильцы имеют шансы на успех в ряде случаев.

• Постройка соответствует строительным (градостроительным) нормам.
• Инженерные коммуникации соответствуют нормативам (либо имеется техническая возможность их подключения).
• Использованные стройматериалы отвечают требованиям качества и безопасности.
• Существование постройки не нарушает права и интересы третьих лиц.

В доказательство своей правоты целесообразно приложить проектную документацию, договоры с подрядчиками, все имеющиеся согласования, сертификаты соответствия на стройматериалы. Но решающую роль будут играть результаты строительной экспертизы сооружения.

Суд или местная администрация должны убедиться в том, что здание не представляет опасности для людей. Экспертиза проводится и в случае самовольной реконструкции многоквартирного дома, которая, согласно закону, тоже требует согласования в местной администрации.

Для достижения успеха в непростом деле легализации самостроя многоквартирного дома рекомендуется заручиться поддержкой профессионалов. Эксперты компании Help Development помогут вам отстоять свои права и перевести самострой в правовое поле. Мы детально проанализируем ситуацию, составим необходимые документы и будем представлять ваши интересы на каждом этапе. Благодаря многолетнему опыту и налаженным связям в госструктурах нашей команде удается добиться результата в самых, казалось бы, безнадежных случаях. Обращайтесь, и специалисты Help Development предложат эффективное решение!