Когда изменение ВРИ невозможно: реальные причины отказов

Смена ВРИ земельного участка — один из самых востребованных запросов в земельном праве. Собственники хотят построить магазин вместо склада, открыть гостиницу на землях сельхозназначения или перевести участок под ИЖС. Но далеко не каждое заявление удовлетворяется. Разберем реальные правовые причины отказов и ситуации, когда их можно оспорить в суде.

Как происходит смена ВРИ

С 2018 года действует уведомительный порядок для изменения ВРИ. Это означает, что для земель, расположенных в границах населенных пунктов, собственник вправе самостоятельно выбрать ВРИ из утвержденных для территориальной зоны правил землепользования и застройки, направив уведомление в уполномоченный орган (статья 37 ГрК РФ, 218-ФЗ). Для земель вне населенных пунктов (например, сельхозназначения) действует заявительный порядок — через исполнительный орган власти.

В Москве уведомительный порядок имеет свою специфику. Уведомления о выбранном ВРИ подаются в Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ). Часть функций передана Комитету по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура).

Когда возможен отказ в изменении ВРИ

Отказ в изменении вида разрешенного использования может быть в следующих случаях.

ВРИ не предусмотрен для вашей территориальной зоны

Это главная и самая частая причина получения запрета на ВРИ. Собственник вправе выбрать только тот вид использования, который установлен градостроительным регламентом для конкретной территории. Если в ПЗЗ для зоны, где находится участок, нет, например, «бытового обслуживания» или «магазинов», — выбрать его нельзя, даже если соседний участок уже используется подобным образом.

В Москве градостроительное зонирование регулируется не только федеральным ГрК РФ, но и Градостроительным кодексом города Москвы, а также Правилами землепользования и застройки города Москвы, утвержденными постановлением Правительства Москвы. Поэтому проверять нужно именно московские ПЗЗ и региональный кодекс — они могут содержать дополнительные ограничения и особенности, которых нет в федеральном законе.

Участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)

Наличие ЗОУИТ — санитарно-защитных, водоохранных зон, зон охраны объектов культурного наследия, приаэродромных территорий, зон затопления — прямо ограничивает выбор ВРИ.

Например:

• в санитарно-защитной зоне нельзя разместить жилье и детские площадки;
• в водоохранной зоне запрещена постройка ряда объектов, требующих согласования;
• в зоне охраны памятника нужно будет согласовывать любую деятельность, меняющую облик территории.

Участок попадает в зону с запретом на изменение ВРИ до утверждения документации

Если в отношении территории не утвержден проект планировки и межевания, а также если участок расположен в границах территории, для которой принято решение о комплексном развитии, изменение ВРИ земельного участка в Московской области может быть приостановлено или невозможно до утверждения соответствующей документации. В Москве это одно из самых частых оснований для отказа в изменении вида разрешенного использования.

Несоответствие фактического использования и заявленного

Собственник может заявить ВРИ «магазины», но фактически на участке уже стоит жилой дом, либо земля используется под автосервис без разрешительной документации. В таких случаях возможен отказ в изменении ВРИ, если:

• его смена приведет к нарушению требований технических регламентов и нормативов;
• при выявлении самовольной постройки или нецелевого использования вопрос решается уже в рамках муниципального земельного контроля.

Отсутствие или противоречие в документах о правах на землю

Отказ в изменении ВРИ возможен, если:

• сведения в ЕГРН о границах участка не установлены или пересекаются со смежными;
• участок является предметом спора, на него наложен арест или запрет на распоряжение;
• заявитель не является правообладателем (например, действует по доверенности, срок которой истек).

Формально это технические причины, но на практике они дают до трети запретов на ВРИ.

Несоблюдение процедуры: не тот орган, не та форма, не тот набор документов

Процедура изменения ВРИ земельного участка в Московской области и столице строго регламентирована, поэтому при ее нарушении будет отказ.

Ограничения для земель сельскохозяйственного назначения

Для сельхозземель изменение ВРИ в Москве нельзя провести простым уведомлением. Оно представляет собой полноценную процедуру, которая осуществляется через уполномоченный орган. Здесь добавляются свои основания для отказа в изменении вида разрешенного использования:

• для особо ценных продуктивных сельхозугодий (в том числе с кадастровой стоимостью выше средней по региону) перевод, как правило, невозможен;
• это же справедливо и для участков, которые находятся в границах мелиоративных систем;
• если процедура приведет к существенному снижению плодородия или выводу земель из оборота, может быть наложен запрет на ВРИ;
• в некоторых случаях будет получен отказ, если отсутствует согласование с Минсельхозом.

Ограничения, связанные с объектами культурного наследия и природоохранным статусом

Если участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, в зоне охраны объекта культурного наследия или на территории исторического поселения, изменение ВРИ требует дополнительных согласований. В ряде случаев оно прямо запрещено.

В Москве дополнительно действуют ограничения в границах исторического поселения федерального значения «Москва» и зон охраны объектов культурного наследия. Согласования по таким участкам идут через Департамент культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие). Это отдельный и очень частый блок ограничений именно в столице.

Несоответствие целям, установленным договором или иным документом

Если участок предоставлен в аренду из государственной или муниципальной собственности по результатам торгов, договором могут быть установлены конкретные цели использования. Смена ВРИ в одностороннем порядке по желанию арендатора недопустима — потребуется изменение договора, а это уже отдельная процедура с возможным отказом.

Что делать, если вы получили отказ

• Проверьте основание отказа в изменении ВРИ. Орган обязан сослаться на конкретную норму.
• Запросите градостроительный план земельного участка. Он покажет, какие ВРИ для вашего участка вообще возможны. В Москве это делается через портал mos.ru.
• Проверьте наличие ЗОУИТ и ограничений в ЕГРН, а также по ИС РЕОН.
• Оцените процедурные нарушения. Если отказ немотивирован или нарушена процедура, его можно оспорить в установленном порядке.
• Рассмотрите альтернативу. Иногда вместо смены ВРИ быстрее и дешевле изменить ПЗЗ, если речь о всей зоне, или получить разрешение на условно разрешенный вид использования.

Если вы только планируете менять ВРИ, специалист по земельным спорам поможет оценить перспективы до подачи документов. Это дешевле, чем оспаривать отказ потом. В случае, если вы уже столкнулись с запретом, наши специалисты помогут разработать оптимальную стратегию решения проблемы, если изменение вида разрешенного использования в принципе возможно.

Оставьте заявку для консультации!