Ключевые ошибки, которых следует избегать при изменении ВРИ

В процессе эксплуатации земельных участков нередко возникают ситуации, когда реальные планы собственника или арендатора не совпадают с целевым назначением земли. Для таких случаев предусмотрена процедура изменения вида разрешенного использования. Корректировка одной из важнейших характеристик ЗУ может проводиться с целью строительства объектов, не предусмотренных текущим ВРИ, для снижения налоговой нагрузки или легализации самостроя, который был возведен на участке. Хотя процесс смены ВРИ четко регламентирован законом, владельцы ЗУ нередко совершают промахи, способные привести к отказу, а иногда и судебным разбирательствам. Специалисты компании Help Development рассказывают о ключевых ошибках, допускаемых землепользователями, и способах их предотвращения.

Ошибки при изменении ВРИ: что может пойти не так

Изучение градостроительной документации. Это первый и главный этап, от которого напрямую зависит успех процедуры. Основным документом является генеральный план, который утверждается на срок от 20 лет (ст.9. ГрК РФ, Приказ Минрегиона РФ № 244 от 26.05.2011). В соответствии с генпланом осуществляется планировка территорий, их застройка и другие виды градостроительного освоения. 

Если нужный ВРИ противоречит проекту развития территории и отсутствует в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), конкретизирующих положения генплана, заявка будет отклонена. Во избежание временных и финансовых потерь изучите содержание этих документов. Они доступны на сайтах муниципальных образований и на ресурсе ФГИС ТП (Федеральной государственной информационной системы территориального планирования). 

При необходимости можно инициировать процедуру внесения изменений в градостроительную документацию. 

Некорректное оформление документов. К отказу в корректировке ВРИ могут привести неточности при указании ключевых характеристик участка, отсутствие каких-либо документов (согласия всех собственников, доверенности на представителя), использование электронной цифровой подписи (ЭЦП), не принадлежащей заявителю. Ознакомиться со всеми требованиями можно на сайте местной администрации или на портале «Госуслуги».

Неучет действующих ограничений. Право на корректировку ВРИ может быть ограничено договором залога, договором аренды, соглашением об установлении сервитута и т.д. Перед изменением целевого назначения земли изучите выписку из ЕГРН, в которой должны быть указаны все обременения и ограничения.

Неправильная стратегия взаимодействия с чиновниками. К отрицательным результатам могут привести:

• Подача документов «вслепую», без предварительных консультаций с представителями профильных комитетов.
• Пропуск сроков предоставления дополнительных документов или выполнения других предписаний.

Вывод: обращайтесь за консультациями (лично и онлайн) и четко соблюдайте сроки. В случае отказа пользуйтесь своим правом на обжалование. Иногда чиновники выносят отказы по формальным основаниям, и ситуацию вполне можно изменить.

Как грамотно действовать при смене ВРИ: практические рекомендации

Для успешной корректировки ВРИ и предотвращения проблем в будущем следуйте некоторым рекомендациям:

• Убедитесь в возможности использования участка по новому назначению. Проверьте требования к минимальной площади ЗУ под застройку, наличие электрических мощностей в нужном объеме т. д.

• Составьте детальный расчет экономической выгоды. Изменение ВРИ может существенно увеличить рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность ЗУ. Кроме того, эта процедура нередко используется в качестве инструмента оптимизации налогообложения. Однако необходимо учитывать и потенциальные расходы: услуги кадастровых инженеров, плата за смену ВРИ, установленная в Москве и Московской области, плата за снятие запрета на строительство, арендные платежи, которые могут повыситься.

• Не отказывайтесь от помощи специалистов. В сложных случаях (например, получение условно-разрешенного ВРИ) без квалифицированной помощи не обойтись. Воспользовавшись услугами профессионалов, вы сэкономите время и многократно повысите шансы на успех.

В процессе изменения ВРИ могут возникнуть сложности различного характера. Ошибки, допущенные при формировании территориальных зон, наличие устаревших данных в Росреестре, отсутствие точно установленных границ участка могут стать серьезной преградой на пути к успешной реализации проекта. Эксперты компании Help Development эффективно устраняют все барьеры и обеспечивают получение ВРИ, необходимого клиенту.

Мы выполним процедуру смены ВРИ под ключ: проведем детальный анализ ситуации, подготовим корректный пакет документов, согласуем изменения в уполномоченных инстанциях, получим актуальную выписку из ЕГРН. Оставьте заявку на сайте, и команда Help Development незамедлительно приступит к решению вашей проблемы!