Категория земель и вид разрешенного использования
Категория земель и вид разрешенного использования — две важнейшие характеристики, на которые стоит ориентироваться при выборе земельного участка. Они определяют цели эксплуатации земли, направления деятельности, которой можно заниматься на участке, возможность возведения тех или иных сооружений. От правового статуса участка зависят и затраты, которые приходится нести владельцу: ставка налога, арендная плата, дополнительные издержки, связанные с использованием объекта недвижимости. Поскольку землепользователи нередко путают данные понятия, стоит узнать, что такое категории земельных участков и виды разрешенного использования, а также в чем состоят различия между ними.
Категория земель и вид разрешенного использования: особенности и отличия
Необходимость законодательной классификации российских земель обусловлена высокой ценностью природного ресурса для государства. Так, уникальные свойства чернозема формируются в течение миллионов лет, а утратить такое богатство, в случае неправильного применения можно через несколько поколений.
С целью повышения эффективности контроля за использованием земельного фонда и минимизации потерь его свойств было введено разделение территорий на категории с последующим установлением ВРИ.
Изучая отличия категорий и видов разрешенного использования земель, стоит обратиться к нормам земельного законодательства. Согласно ст.7 ЗК РФ, категория, к которой относится земля, и ВРИ, установленные в отношении конкретного участка, определяют правовой режим его эксплуатации.
Однако категория считается более широким, объемным понятием. По сути, она представляет собой систему классификации, основанную на функционально-целевом назначении территории. При установлении категории учитывается социально-экономический потенциал земли и целая совокупность характеристик: экологических, геологических, биологических и других.
Категории земель в РФ
Статья 7 ЗК РФ, утвержденного Федеральным законом № 136 от 25.10.2021 г. (в ред. от 01.04.2024 г.), выделяет семь категорий земель, отличающихся в зависимости от назначения и правового режима эксплуатации (охраны).
- Земли поселений (населенных пунктов). На них разрешается жилищное строительство, размещение объектов инфраструктуры. Эксплуатация земель населенных пунктов должна осуществляться в соответствии с требованиями градостроительного регламента, принятого местными органами власти. Муниципалитет может вводить дополнительные ограничения на застройку. Например, максимальное количество этажей, минимальная доля озеленения. Примеры популярных в данной категории ВРИ земельных участков: ИЖС, возведение МКД, блокированная застройка.
- Земли сельхозназначения. Участки на сельскохозяйственных землях выделяются для выращивания сельхозкультур, распашки и обработки почвы, разведения животных и так далее. Еще на них можно возводить постройки, имеющие отношение к аграрному сектору: теплицы, ангары для зерна. А вот застраивать сельхозземли жилыми домами, магазинами, промышленными объектами запрещается. Такие сооружения признаются самостроями и в большинстве случаев попадают под снос. Про изменение ВРИ земель сельхозназначения читайте по ссылке.
- Особо охраняемые территории — участки, которые представляют особую ценность для общества, благодаря своему культурному/историческому значению либо уникальной природе. Как правило, они изымаются из оборота и находятся в собственности государства. Случаи, когда эта категория земель и вид разрешенного использования допускают их освоение частными лицами, крайне редки.
- Земли лесного фонда — участки, занятые лесными насаждениями, а также безлесные участки, предназначенные для обустройства питомников и осуществления иной деятельности, связанной с восстановлением леса.
- Земли водного фонда, в состав которых входят акватории водных объектов, зоны водозаборов и береговые полосы.
- Земли промышленности и иного спецназначения. Это одна из самых обширных категорий земель, на которых можно (в зависимости от ВРИ) строить фабрики и заводы, прокладывать дороги, размещать транспортные узлы и объекты электроснабжения.
- Земли запаса — территории, находящиеся в резерве у государства либо муниципалитета. В хозяйственных целях земли запаса не используются, однако закон не запрещает их перевод в другую категорию после межевания границ и оценки градостроительного потенциала.
Виды разрешенного использования
Разбираясь в отличиях между категориями земельных участков и видами разрешенного использования, стоит подробнее остановиться на установлении ВРИ. Виды использования участков определяются в результате детального зонирования территорий в масштабах страны, региона, области или другого муниципального образования.
В контексте целевого назначения категорий земель ВРИ является уточняющим фактором. Изучив его, можно понять, какой деятельностью разрешено заниматься на купленной либо арендованной земле. В свою очередь, ВРИ подразделяются на несколько типов.
- Основные — определяются главным назначением участка согласно градостроительному регламенту.
- Условно-разрешенные — предполагают проведение согласовательных процедур (слушаний, общественных обсуждений) специальными комиссиями.
- Вспомогательные — дополнительные варианты эксплуатации земли, позволяющие предпринимателям более эффективно использовать природный ресурс.
Бывает, что планы у землепользователя меняются (например, вместо жилого дома он решает построить магазин), и категория земли под эти планы не подходит. В таком случае можно попробовать ее изменить, обратившись с заявлением в местную администрацию.
К заявлению прикладывается кадастровый паспорт участка, правоустанавливающие документы, подробное обоснование необходимости перевода. Изменение основного и вспомогательного ВРИ обычно производится непосредственно через Росреестр, а вот для смены условно-разрешенного ВРИ, опять же, придется обращаться к местным властям.
Категории земельных участков и виды разрешенного использования: где ознакомиться
Ознакомиться с двумя ключевыми характеристиками участка можно на Публичной кадастровой карте — это бесплатный онлайн-ресурс, принадлежащий Росреестру. После ввода кадастрового номера пользователь получит нужную информацию. Кроме того, регистрационный орган по запросу предоставляет выписки из ЕГРН. Стоимость электронного документа начинается от 250 руб.
Если нужно установить категорию земельного участка, изменить ВРИ в Москве, решить другие вопросы, связанные с землепользованием, обращайтесь в компанию Help Development. За годы работы мы смогли завоевать доверие клиентов. Опыт, профессионализм, налаженные связи в уполномоченных инстанциях позволяют нам добиваться результата в самых непростых ситуациях. Оставьте заявку на сайте и получите подробную бесплатную консультацию!
Смотреть еще
Одна из важных характеристик любого земельного участка, вид разрешенного использования (ВРИ) определяет тип допустимой на территории деятельности и непосредственно влияет на кадастровую стоимость объекта. При смене направления целевого применения надела правообладатель земли обязан утвердить в государственных органах новый вид использования. В […]
Самовольное строительство — проблема, актуальная для многих регионов России. Согласно статистике, лидерство по количеству капитальных строений, возведенных с различными нарушениями, принадлежит Краснодарскому краю и республикам Северного Кавказа. Непростая ситуация с самостроями наблюдается и в Москве, где ежегодно сносятся сотни объектов недвижимости. […]