Какой вид разрешенного использования земельного участка выбрать

Коммерческий успех девелоперского проекта во многом зависит от правильного выбора земли под застройку. Ошибки в этом вопросе могут повлечь различные проблемы, от дополнительных финансовых затрат до полного запрета на строительство. Чтобы избежать ошибок, стоит обратить внимание на ряд ключевых факторов и характеристик. К важнейшим из них, прежде всего, относится вид разрешенного использования. Именно ВРИ определяет конкретное назначение территории и возможности ее освоения. Эксперты московской компании Help Development рассказывают, какой вид разрешенного использования земельного участка выбрать для разных направлений бизнеса.

Какой вид разрешенного использования земельного участка выбрать для предпринимательских целей

Жилищное строительство

При решении вопроса, какой вид разрешенного использования земельного участка выбрать, нужно определиться с основной целью покупки или аренды земли. К примеру, мы хотим построить многоквартирный дом. Для этой цели подходит категория «Земли населенных пунктов» и несколько ВРИ, указанных в общероссийском Классификаторе, утвержденном Приказом Росреестра от 10.11.2020 г. № П/0412 от 23.06.2022 г.

• Малоэтажная застройка (код 2.1.1). Такие земли разрешается застраивать домами не выше 4 этажей, обустраивать на прилегающей территории зоны отдыха, детские и спортивные площадки, размещать объекты сферы обслуживания (прачечные, ателье, химчистки, мастерские по ремонту мебели).
• Среднеэтажная застройка (код 2.5). Данный ВРИ предусматривает возможность возведения МКД не выше 8 этажей, озеленения территории, обустройства парковок и подземных гаражей, а также размещения объектов бытового обслуживания во встроенных помещениях и пристроях. Площадь таких объектов не должна превышать 20% общей площади всех помещений дома (жилых и нежилых).
• Многоэтажная застройка (код 2.6). На территории под многоэтажную застройку можно возводить дома от 9 этажей и выше. Вспомогательные ВРИ (озеленение, строительство объектов инфраструктуры) аналогичны вспомогательным ВРИ для среднеэтажной застройки. Но площадь расположенных в доме помещений, предназначенных для обслуживания населения, не должна быть больше 15% общей площади.

Нередко бывает, что планы правообладателя по освоению земли меняются. Поэтому, прежде чем решить, какой вид разрешенного использования земельного участка выбрать, стоит оценить перспективы его смены (а иногда и перевода земель в другую категорию).

Во многих случаях смена ВРИ — процесс не самый быстрый и довольно затратный. Владельцам приходится согласовывать градостроительный потенциал, проходить общественные слушания, доказывать, что изменение назначения участка положительно отразится на развитии территории и населенного пункта в целом.

В рамках данной процедуры с администрацией согласовывается деление земли на жилую, социальную и коммерческую часть, плотность и высотность застройки, другие важные моменты.

После согласования всех нюансов чиновники выдадут градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ фактически определяет судьбу строительства. Он необходим для детальной разработки проекта, получения разрешения на строительство и ввод постройки в эксплуатацию. В нем прописывается перечень разрешенных объектов, параметры и планировка участка, окружающая инфраструктура. Если же планы изменились, землю с готовым ГПЗУ можно достаточно быстро и выгодно продать.

Строительство промышленных объектов

Для долгосрочных вложений нередко выбирается такой ликвидный актив, как земли промышленности. В этой категории популярностью пользуются следующие ВРИ:

1. Тяжелая промышленность (код 6.2) — строительство металлургических, горно-обогатительных и некоторых других предприятий.
2. Легкая промышленность (код 6.3) — строительство предприятий по производству одежды, изделий из кожи и текстиля.
3. Пищевая промышленность (код 6.4) — размещение объектов, на которых перерабатывается сельхозпродукция, производятся напитки и продукты питания.
4. Строительная промышленность (код 6.6) — довольно прибыльное направление деятельности. Фаворитами в данном секторе являются предприятия, производящие пиломатериалы, кирпич, цемент — все, что нужно в строительстве. ВРИ с кодом 6.6 разрешает и производство сборных домов — доступных по цене модульных сооружений, которые могут использоваться в качестве торговых павильонов, бытовок, офисов, дачных домиков.

Строительство объектов торговли

Еще один вопрос, который часто задают предприниматели: какой вид разрешенного использования земельного участка выбрать под строительство магазина. Для беспрепятственного размещения объектов торговли подойдут участки с кодом ВРИ 4.4 (если площадь торговой точки не превысит 5 000 кв.м.).

Магазины и торговые центры большей площади возводятся на участках с кодом 4.2. Если планируется обустройство рынка или организация ярмарок, оптимальным выбором станет участок, обозначенный кодом 4.3.

На что еще обратить внимание

Определившись с тем, какой вид разрешенного использования земельного участка выбрать, можно приступать к изучению подходящих предложений. На этом этапе важно:

• Проверить объект на наличие обременений. Обременением считается наличие третьих лиц (государство, банк, частный кредитор), имеющих какие-либо права на объект. Типичные примеры обременений: рента, залог, сервитут, арест судебными приставами.
• Посмотреть, нет ли по соседству объектов, способных отпугнуть потенциальных клиентов (арендаторов, покупателей). Так, если недалеко от будущей стройплощадки расположен полигон бытовых отходов или наркологическая клиника, стоит подумать о целесообразности покупки.
• Поинтересоваться наличием «проблемных» соседей-конкурентов. Вот простой пример. Часть интересующей вас территории уже застраивает конкурент, которому, согласно ГПЗУ, было доверено 90% строительства жилья. Вам выделяют то, что осталось: 10% строительства жилого фонда и обустройство 100% социальной инфраструктуры. В результате конкурент будет получать максимум прибыли, а вы должны будете за свой счет налаживать инфраструктуру, считающуюся не самым ликвидным активом.

Чтобы не ошибиться с выбором ВРИ и других характеристик участка, доверьтесь профессионалам. Эксперты компании Help Development, досконально знающие все тонкости правового регулирования земельных отношений, помогут подобрать инвестиционно-привлекательный объект, при необходимости сменить ВРИ, решить любые вопросы, связанные с землепользованием. Обращайтесь! Мы успешно решаем самые сложные проблемы и берем гонорар только за результат!